Reklamasjon grunnet feil eller mangler ved bolig

Har du akkurat kjøpt bolig og oppdaget at det er feil eller mangler ved boligen? Avhendingslova av 1992 regulerer reklamasjonsrett ved boligkjøp og  gir deg som kjøper visse rettigheter. Ved å benytte deg av reklamasjonretten kan du gjøre krav mot selger for å gjenopprette balansen i avtaleforholdet. Riktig fremgangsmåte ved bruk av denne retten er en forutsetning for at du som kjøper skal nå frem med ditt krav.


Hva er en reklamasjon?

Utgangspunktet er at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt skriftlig og muntlig. Dette innebærer at boligen skal fremstå slik det fremgår av salgsdokumentene og øvrige opplysninger.

Å reklamere innebærer at kjøper melder fra til selger om at det foreligger feil eller mangler ved boligen, og at kjøper som en følge av dette vil komme til å rette krav mot selgeren.

Retten til å reklamere følger av lovfestet rett, jf. avhendingslova, og av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper.

Loven oppstiller ingen skriftlighetskrav ved reklamasjon. Dette innebærer at en reklamasjon i prinsippet kan gjøres både muntlig og skriftlig. En skriftlig reklamasjon er riktignok å foretrekke av bevishensyn. Valg av kommunikasjonsmiddel er også valgfritt. Du kan altså reklamere via e-post eller SMS mv. Det viktigste er at reklamasjonen kommer frem så fort som mulig. På denne måten har den som har brutt kontrakten mulighet til å begrense omfanget av kontraktsbruddet.

Hva kan det reklameres over?

Det kan reklameres over alle feil og mangler som er tilknyttet boligkjøpet.

Hva som er en mangel beror først og fremst på partenes avtale, og de opplysninger som selger har gitt om boligens tilstand i forbindelse med kjøpet. Både skriftlige og muntlige opplysninger er altså av betydning.

Mer generelt sier man gjerne at det foreligger en mangel når det foreligger ett eller flere avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens tilstand. Slike avvik kan skyldes at boligen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrustning og/eller andre opplysninger som følger av avtalen.

Typiske mangler ved boligkjøp kan være:

  • skadedyr
  • råteskader
  • arealsvikt
  • fukt og råte
  • mangler ved rettigheter som er tilknyttet eiendommen: bruksretter, boretter og servitutter

OBS! Har man kjøpt en bolig med et «selges som den er»-forbehold, er risikoen for såkalte skjulte mangler, det vil si mangler som først viser seg i etterkant av kjøpet, skjøvet over på kjøper. Dette innebærer i praksis at kjøper ikke lenger står like fritt til å gjøre mangler gjeldende og fremme krav overfor selger. Avhendingslova inneholder riktignok bestemmelser som innebærer at selger likevel kan holdes ansvarlig for feil og mangler når en bolig er solgt med et «som den er»-forbehold. Les mer om bolig solgt «som den er» og dine rettigheter som kjøper her.

Fremgangsmåte ved reklamasjon

1. Klag til selger

Det skilles mellom nøytrale og spesifikke reklamasjoner. En nøytral reklamasjon er i de fleste tilfeller nok. En slik reklamasjon foreligger når du som kjøper henvender deg til selger og gir beskjed om at det foreligger feil eller mangler. Meldingen må også si noe mer om hva slags feil eller mangel det er tale om. Dette følger av avhl. § 4-19 første ledd. En nøytral reklamasjon kan eksempelvis fremsettes slik:

«Hei. Etter overtagelsen av boligen sist uke har vi oppdaget fuktskader flere steder i huset. Dette er det ikke opplyst om i prospektet og megler advarte heller ikke om dette på visning».

Spesifisert reklamasjon kreves når man som kjøper vil kreve retting eller heving. Slik reklamasjon krever at kjøper er mer konkret i sin henvendelse til selger: det må foreligge et konkret krav mot selger, samt at kjøper må informere om hvilke rettsvirkninger som gjøres gjeldende. Hensynet bak denne litt strengere reguleringen er eksempelvis at heving er den mest alvolige kontraktsbruddssanksjonen. Når hevingskravet er såpass inngripende i kontraktsforholdet, har selger behov for å kunne forutberegne sin rettsstilling.

2. Reklamasjonsfristene må overholdes

Avhendingslova § 4-19 regulerer reklamasjon i boligforhold. Bestemmelsen oppstiller to frister som begge må være overholdt for at kjøper kan reklamere overfor selger. Med andre ord: Reklamerer man ikke i tide, kan man miste retten til å rette krav mot selger.

Det skilles mellom den absolutte reklamasjonsfristen og den relative reklamasjonsfristen. Den absolutte reklamasjonsfristen er 5 år etter overtagelse av boligen, jf. avhl. § 4-19 annet ledd. Dette innebærer at det ikke er adgang til å reklamere over mangler som viser seg på et senere tidspunkt. Etter den nevnte bestemmelse gjelder denne fristen likevel ikke dersom selgeren ved garanti eller avtale har tatt på seg ansvar for lengre tid. Det følger også av § 4-19 tredje ledd at selger ikke kan påberope at det er reklamert for sent dersom han selv har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro for øvrig. Dette gjelder også for den relative reklamasjonsfristen.

Den relative reklamasjonsfristen finner vi i avhl. § 4-19 første ledd. Denne fristen er den viktigste og mest praktiske. Fristen begynner å løpe fra det tidspunkt kjøper oppdager eller burde ha oppdaget feilen eller mangelen. Fra dette tidspunkt må kjøper reklamere «innen rimelig tid». Høyesterett fastslo i Rt-2010-103 (Kistefos) avsnitt 63 flg. at en reklamasjon fremmet i løpet av to-tre måneder fra mangelen ble, eller burde ha blitt, oppdaget, vil ligge innenfor «rimelig tid». Dette er en tommelfingerregel. Vurderingen vil for øvrig bero på de konkrete forhold i den enkelte sak.

3. Unngå passivitet etter fremsatt reklamasjon

Selv om kjøper oppfyller de øvrige kravene til reklamasjon, kan kravet gå tapt om man ikke følger opp reklamasjonen. Man må altså ikke forholde seg passiv i for lang tid etter at man har reklamert. Dette følger av alminnelige, ulovfestede passivitetsbetraktninger. Passivitetsreglene har igjen sitt grunnlag i forutberegnnelighetsbetraktninger: motparten må etter en viss tid kunne innrette seg på at et krav ikke vil bli rettet mot han igjen.

Utgangspunktet er, forutsatt at de øvrige reklamasjonsvilkårene er oppfylt, at kjøpers krav består frem til foreldelse. Det følger av foreldelsesloven § 2 at den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Du kan etter dette altså forholde deg passiv i opptil flere år før du fremsetter et spesialisert krav. Lovgivningen er riktignok ikke uttømmende på dette området. Ulovfestede passivitetsregler kan som nevnt medføre tap av reklamasjonsrett før foreldelsesfristens utløp.

Passivitetsreglene avskjærer muligheten til å «spare opp» feil eller mangler for å ta «alt på en gang» overfor selger. Dersom du i oktober eksempelvis oppdager skadedyr, kan du ikke vente med å klage til selger i juni fordi du ønsker å la råten utvikle seg og bli enda verre. Om du reklamerer i begynnelsen av juli, vil du som kjøper trolig ha reklamert i tide for råten, men for sent for skadedyrene. Det løper nemlig en selvstendig reklamasjonsfrist for hver enkelt mangel du kjente eller burde kjenne til.

For rettspraksis vedrørende passivitet etter fremsatt reklamasjon, se her.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen