Hvordan reklamere ved boligkjøp - Eiendomsrett.no®

Hvordan reklamere ved boligkjøp

Er du misfornøyd etter et boligkjøp, er det visse regler for hvordan du kan reklamere og hvilke forhold som kan gir grunnlag for reklamasjon. Disse bestemmelsene finner vi i avhendingsloven og i bustadoppføringsloven (for nye boliger). Dette er de viktigste punktene når du reklamerer på feil ved boligkjøp:

Det må konstateres en mangel

En mangel ved kjøpet innebærer at boligen ikke var i den tilstand kjøper hadde grunn til å forvente.

Det ekskluderer forhold som selger faktisk har informert om i tilstandsrapporten, og ting det ville være lett for kjøper å få øye på da han så på boligen. Kjøper må også tåle litt mer når det gjelder eldre boliger, typisk slitasje.

Vanlige mangler det reklameres på inkluderer konstruksjonfeil, fukt, råte, mugg og skadedyr. Det er også tilfeller hvor selger ikke har opplyst om særlig vanskelige naboforhold eller offentlige pålegg for eiendommen. Feil oppgivelse av areal vil også være å betrakte som mangel.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Det må reklameres i tide

Det er et bærende prinsipp at selger må informeres så fort som mulig dersom kjøper skal gjøre gjeldende en reklamasjon. Det betyr at du må sørge for at selgeren får vite det innen rimelig tid etter at du oppdager en feil eller mangel. Det bør helst skje innen et par måneder.

Vær også oppmerksom på at det finnes en absolutt reklamasjonsfrist når det gjelder kjøp av bolig. Den går ut fem år etter at du kjøpte boligen. Det du ikke har oppdaget til da, kan det altså ikke reklameres på.

Formkrav for å reklamere på boligkjøp

Det er i utgangspunktet ingen spesielle formkrav. I teorien er det nok bare å si fra til selger innen fristen.

Det  er imidlertid sterkt tilrådelig å gjøre det skriftlig med en datering av selve reklamasjonen. Da har du et bevis på at det er gjort i tide.

Innholdsmessig er det nok å presisere det du oppfatter som en mangel. Bare du melder fra innen fristen kan du melde et spesifisert krav på er senere tidspunkt.

Krav mot selger

Formålet med reklamasjonen er gjerne at du ønsker å bli stilt tilsvarende som mangelen ikke hadde eksistert, eller at den utjevnes på en eller annen måte økonomisk.

De måtene dette kan skje på er:

  • Retting fra selger
  • Prisavslag
  • Erstatning
  • Heving

De aller fleste boligtvister som blir avgjort til kjøpers fordel i klageinstanser og domstoler ender med et prisavslag. Det er den praktisk enkleste løsningen. Kjøper får tilbake en del av kjøpesummen og kan velge å bruke den til en utbedring av eiendommen eller til noe annet om det skulle være ønskelig.

Et prisavslag kan skje i kombinasjon med en erstatning dersom kjøper kan dokumentere eventuelle utgifter eller tap på grunn av mangelen.

Heving av kjøpet er spesielt inngripende overfor selger, og brukes unntaksvis der saken ikke anes å kunne ordnes ved prisavslag, erstatning eller retting.

Advokathjelp i reklamasjonssaker

Det er advokater som spesialiserer seg på eiendomssaker. Det kan være en fordel å henvende seg til en slik dersom man ønsker en rask løsning på saken.

Advokatutgifter kan dekkes helt eller delvis gjennom en eierskifteforsikring eller en vanlig innboforsikring.

Kilder:

Løvf, Christine. Fristutgangspunktet for reklamasjon etter avhendingsloven § 4-19. Tidsskrift for eiendomsrett, 2011 (4), s. 229-232

Wilhelmsen, Trine-Lise. Forsikring og regress ved salg og bolig. Tidsskrift for erstatningsrett, forsikringsrett og trygderett, 2018-10-24 (2-03) s. 108-137.

Hvordan reklamere etter boligkjøp?

Du sender en melding, helst skriftlig, til selger om at du har oppdaget en mangel.

Når må jeg reklamere?

En reklamasjon må sendes selger innen rimelig tid etter at du har oppdaget mangelen. Det bør ikke skje senere enn to måneder.

Hvilke lover gjelder ved reklamasjon på boligkjøp?

Det er normalt lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) av 1992 som gjelder. Dersom det er snakk om en nyoppført bolig er det Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova)av 1997 som kommer til anvendelse.

Kan jeg heve boligkjøpet?

Heving er en mulig misligholdsbeføyelse overfor selger i alvorlige tilfeller. De fleste saker lar seg imidlertid løse med et prisavslag eller en erstatning.

Rull til toppen