Hva er arealsvikt?

Hva er arealsvikt?

Begrepet arealsvikt brukes om selgers uriktige opplysning om eiendommen størrelse.


Når utgjør arealsvikt en mangel?

Det foreligger arealsvikt dersom selger positivt har opplyst et areal for eiendommen i f.eks. et prospekt eller en takst, og dette arealet ikke tilsvarer eiendommens faktiske størrelse.

Arealsvikt vil imidlertid ikke automatisk føre til ansvar for selger. En eiendom selges gjerne som den er («as is»). Eiendommens størrelse kan i de fleste tilfeller sees på bilder, på visning eller under befaring av eiendommen, slik at det ikke vil utgjøre en skjult mangel. Avviket mellom opplyst areal og faktisk areal må normalt være av en viss størrelse før det kan bli aktuelt å gjøre gjeldende mangelsbeføyelser (som prisavslag) ved arealsvikt.

Avhendingsloven § 3-3 om arealsvikt

Avhendingsloven § 3-3 er en spesialbestemmelse som omhandler uriktige opplysninger om grunnarealets (tomtens) størrelse. Bestemmelsen regulerer tilfeller der det er selve grunnarealet utendørs som ikke tilsvarer det som er opplyst.

Avhendingsloven § 3-3:

Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

Avhendingsloven § 3-8 om uriktig opplysning

Avhendingsloven § 3-3 som er nevnt ovenfor er begrenset til å gjelde arealsvikt ved grunnarealet, slik at avvik innendørs – selve bygningen – i utgangspunktet ikke er innenfor bestemmelsens anvendelsesområde. I tilfeller der det er tale om arealsvikt innendørs må det tas utgangspunkt i den mer generelle regelen om uriktig opplysning i avhendingsloven § 3-8.

Avhendingsloven § 3-8:

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.

Kravet til vesentlighet eller særlig klanderverdighet som finnes § 3-3 vil imidlertid i stor grad gjelde også for disse tilfellene. Utdrag fra Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) s. 81:

Men sjølv om § 3-3 etter dette ikkje vil gjelde direkte ved arealavvik innomhus, kan det etter tilhøva vere grunn til å la mykje av det same gjelde, likevel slik at det nok skal relativt mindre avvik til innomhus før ein vil sjå det som ein mangel.

På bakgrunn av dette, avgjøres arealsvikt innendørs etter en kombinasjon av kravet til at den uriktige opplysningen må ha innvirket på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet etter avhendingsloven § 3-8, i tillegg til kravet etter avhendingsloven § 3-3 om at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig.

Dom om arealsvikt

Veiledende er Høyesteretts avgjørelse i Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt). Kombinasjonen av kravet til at den uriktige opplysningen må ha virket inn på avtalen uten å ha vært tidsnok rettet, jf. avhendingsloven § 3-8, og kravet til at arealet må være vesentlig mindre enn det som er opplyst av selgeren, eller at selgeren har opptrådt særlig klanderverdig, jf. avhendingsloven § 3-3, ble lagt til grunn i Arealsvikt-dommen. Utdrag fra avsnitt 29:

Saken gjelder spørsmålet om arealsvikt i en selveierleilighet på 10 kvadratmeter boligareal i forhold til det opplyste arealet på 112 kvadratmeter, skal medføre prisavslag ved salg av en selveierleilighet. Spørsmålet reguleres av lov om avhending av fast eiendom (avhendingslova) § 3-8 […]

Høyesterett viste deretter i avsnitt 34 til uttalelsene i Ot.prp. nr. 66 (1990-1991) side 81. Resultatet ble at arealsvikten utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Arealsvikten i saken ble ansett for å være en uriktig opplysning som hadde virket inn på avtalen etter avhendingsloven § 3-8, i tillegg til at den måtte representere et avvik av en viss størrelse eller være utslag av særlig klanderverdighet i samsvar med regelen for utendørs arealsvikt i avhendingsloven § 3-3.

Også uten denne uttalelsen i forarbeidene er det for så vidt åpenbart at ikke ethvert avvik mellom korrekt og målt boligareal vil være en mangel i forhold til § 3-8 første ledd. Dette støttes og forsterkes av motivuttalelsen til § 3-3. Spørsmålet er hvor mye som skal kreves.

I saken var avviket mellom det opplyste og korrekte areal 8,9 %. Høyesterett kom til at et slikt avvik klart representerte en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Utdrag fra avsnitt 36:

Likevel er det grunn til å opprettholde at arealsvikt må være av en viss størrelse. Ved omsetning av leiligheter vil oppfatningen av størrelsen som interesserte kjøpere får ved en befaring, i høy grad være beslutningsunderlag ved siden av selve opplysningen om boligarealet. Mindre avvik i en arealoppgave, der selger ikke kan klandres for feilen, bør derfor ikke anses som en mangel ved boligen. Hvor grensen skal gå er det vanskelig å si noe konkret om. Således antar jeg at en liten leilighet tåler mindre avvik enn en stor – også forholdsmessig sett. I vårt tilfelle er det tale om 10 kvadratmeter, som representerer et avvik fra opplysningen i prospektet på 8,9%. Både i prosent og i areal er det etter min mening klart at dette representerer et avvik av en størrelse som gjør at leiligheten har en mangel.

Grunnen til at det kreves noe større avvik eller særlig klanderverdighet ved feil opplysning om eiendommens størrelse, er at eiendom normalt selges «som den er». Kjøper må regne med noe avvik gjennom unøyaktighet i oppmålingen når eiendom er solgt «som den er».

Mangel vil foreligge dersom avviket er klart, eller selger har opptrådt særlig klanderverdig. I slike tilfeller vil oppmålingen og den uriktige opplysningen om arealet innendørs ligge utenfor det kjøper må regne med. Med dagens måleverktøy (laser mv.) er det ikke vanskelig å måle innendørs areal nøyaktig. Kravet til avvik av kvalifisert art samsvarer likevel med prosessøkonomiske hensyn og hensynet til «som den er»-forbeholdet.

Hva skal til?

Særlig klanderverdighet fra selger omfatter slikt som svik og og grov uaktsomhet. Vilkåret er strengt, og det skal mye til for at en selger skal kunne anses for å ha opptrådt særlig klanderverdig.

Ved arealsvikt er det altså krav om at avviket mellom det opplyste og det reelle areal er av en viss størrelse. Rettspraksis legger til grunn at avviket i hvert fall må være på 9-10 % bruttoareal ved større eiendommer/leiligheter for at selger skal bli ansvarlig. Høyesterett aksepterte som nevnt 8,9 % arealavvik i Rt. 2003 s. 612 (Arealsvikt). I denne dommen er det samtidig uttalt at terskelen for hvor mye arealsvikt som kan tåles, avhenger av eiendommens størrelse. Små avvik vil gjøre større utslag i en liten leilighet enn i et stort hus. Derfor vil terskelen måtte vurderes konkret for den enkelte sak.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen