Avhendingsloven paragraf 4-19 med lovkommentar

Avhendingsloven § 4-19 med lovkommentar

Avhendingsloven § 4-19 regulerer kjøperens reklamasjonsplikt ved mislighold fra selgerens side.


Reklamasjon innebærer at kjøperen gir selgeren beskjed om at han gjør misligholdet gjeldende mot ham. Reklamasjonen må være utformet på en slik måte at selgeren får et varsel om at kjøperen kan komme til å gjøre gjeldende et misligholdskrav, som retting, heving, prisavslag eller erstatning. Om kravet til innholdet i reklamasjon etter kjøpsloven, se Rt. 2012 s. 1779.

Bestemmelsen gjelder både ved mislighold som følge av forsinkelse, og som følge av mangel. Dersom det ikke reklameres innen fristen, vil kjøperen tale sin rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Se imidlertid bestemmelsens tredje ledd og kommentarene til den nedenfor.

Utgangspunktet for reklamasjonsfristen

Utgangspunktet for fristen er det tidspunktet da kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» misligholdet. Ved forsinkelse vil dette normalt være det tidspunktet da overtagelsen av eiendommen skulle ha funnet sted. For mangler vil det ofte vær et krav at den burde ha vært oppdaget ved undersøkelse som kjøperen skal foreta etter overtagelsen etter § 4-9. Hvis han ikke har undersøkt eiendommen, må fristen regnes fra det tidspunktet kjøperen skulle ha undersøkt eiendommen, dersom mangelen kunne ha vært oppdaget ved en slik undersøkelse.

I Rt. 2011 s. 1768 kom Høyesterett frem til at en orientering fra styret i et boligselskap om setningsskader ved bygningene var for ubestemt til å danne utgangspunktet for reklamasjonsfristen. Saken gjaldt kjøp av tre aksjeleiligheter. Fristen startet først når det kom en mer detaljert orientering et halvt år senere, og reklamasjonen var følgelig rettidig.

Dommen inneholder en god gjennomgang av hva som kreves for at reklamasjonsplikten skal utløses. Ved mangler som ikke burde ha vært oppdaget ved en normal undersøkelse etter overtagelse, blir det avgjørende når mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Dersom eiendommen er beheftet med flere mangler, og disse blir synlige for kjøperen på forskjellige tidspunkter, vil utgangspunktet for reklamasjonsfristen kunne variere for de ulike manglene.

Rimelig tid

Hva som er «rimelig tid» må avgjøres ut fra en konkret vurdering, se Rt. 2010 s. 103. Her ble det «etter omstendighetene i saken» reklamert for sent: de påståtte manglene ble oppdaget 2,5 år etter overtagelse, og reklamasjonen skjedde ytterligere 3 måneder etter dette.

I RG 2012 s. 59 var en spesifisert reklamasjon som var fremsatt ett år etter en nøytral reklamasjon ikke ansett for å være for sen. Her hadde kjøperen først fått oversikt over omfanget av manglene to måneder før reklamasjonen ble gjort gjeldende.

I LA-2009-076163 ble en reklamasjon som var fremsatt 3,5 måned etter at mangelen var oppdaget ikke ansett for å være for sen. Mangelen bestod i at det var mindre parkeringsplass enn det som var avtalt – selgeren hadde gitt feil opplysninger, og det tok tid før kjøperen fikk klarlagt forholdet.

I LB-2014-011330 ble en reklamasjon som var fremsatt 3 år og 2 måneder etter overtagelse ikke ansett for å være for sen. Mangelen bestod i setningsskader i grunnen, som viste seg gradvis.

Krav til reklamasjonen

Nøytral reklamasjon er tilskrekkelig. Det innebærer at kjøperen skal gi beskjed om at det foreligger et mislighold, og at han vil gjøre gjeldende en misligholdsbeføyelse. I forarbeidene til bestemmelsen står blant annet følgende om kravet til reklamasjonen:

«§ 4-19 krev at kjøparen skal kome med ein nøytral reklamasjon. Kjøparen treng ikkje opplyse om kva slags misleghaldsrettar han eller ho vil gjere gjeldande. Derimot er det eit krav om at kjøparen gir seljaren melding om kva slags avtalebrot reklamasjonen gjeld, t d forseinking eller mangel. Meldinga må og innehalde nærare kva slags forseinking eller kva slags mangel som ligg føre. I ein del situasjonar kan det rett nok vere vanskeleg å gjere greie for kva slags mangel som hefter ved eigedomen fordi ein berre har symptomar på manglar å halde seg til. I slike tilfeller må det vere nok å forklare korleis mangelen viser seg. Etterkvart som tinga utviklar seg slik at kjøparen får større innsikt i kva mangelen går ut på, må han eller ho innan rimeleg tid følgje opp med vidare underretning til seljaren for å halde kravet i hevd.»

Det er ikke nødvendig å si ifra om hvilket krav kjøperen vil gjøre gjeldende. Se Rt. 2006 s. 999 avsnitt 45, og Rt. 2006 s. 1076 avsnitt 53-64. I sistnevnte dom var det ingen holdepunkter for at avhendingsloven § 4-19 skulle stille strengere krav til reklamasjonen enn kjøpsloven § 62 og forbrukerkjøpsloven § 27 første ledd. Når det var reklamert over fuktskader forelå det ikke noe krav om en ny reklamasjon når det var oppdaget en feil i grunnmuren.

Se imidlertid § 4-13 andre ledd om heving på grunn av mangel. Her fremgår det at kjøperen må sende melding om heving innen rimelig tid etter at han ble eller burde ha blitt kjent med mangelen.

(2) – foreldelsesfristen

Bestemmelsen i § 4-19 andre ledd fastsetter en endelig foreldelsesfrist for reklamasjonskrav. Denne fristen er 5 år etter overtagelsen av eiendommen. Forutsetningen for å kunne reklamere i den siste delen av 5-årsfristen er at mangelen er oppdaget så sent at reklamasjonen likevel kan skje innen rimelig tid etter første ledd, og sat den heller ikke burde ha vært oppdaget tidligere. Mangelen må også ha foreligget på overtagelsestidspunktet.

Vilkåret i § 4-19 tredje ledd tilsvarer det som er brukt i blant annet § 3-10 andre ledd.

(4) – foreldelsesreglene

Reglene om foreldelse av fordringer etter foreldelsesloven gjelder ved siden av reklamasjonsreglene i avhendingsloven, som er en presisering av foreldelsesloven § 3 nr. 1, jf. Rt. 2002 s. 696. Dette fremgår uttrykkelig av § 4-19 fjerde ledd. Foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 2 er tre år, og blir regnet fra den dagen misligholdet inntrer, jf. foreldelsesloven § 3. I Rt. 2002 s. 696 slo Høyesterett klart fast at foreldelsesfristen også i misligholdstilfeller starter den dagen kravet kunne ha vært gjort gjeldende, ikke først når «mangelen viser seg og kan beløpsfestes». I det konkrete tilfellet innebar mangelen en forurensning i grunnen, som var til stede ved overleveringen. Kravet kunne altså ha vært gjort gjeldende, selv om kjøperne ikke var kjent med forurensningen.

Foreldelsen blir ikke utsatt som følge av at mangelen er skjult, men dette kan føre til at tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 kan gjøres gjeldende, se for eksempel LB-2010-062706 og LG-2015-004973. Sistnevnte dom gjaldt prisavslag og erstatning for mangler etter avhendingsloven. Spørsmålet i saken var om kravene hadde blitt foreldet eller tapt som følge av en for sen reklamasjon. Partene var enige om at den ordinære foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. § 2, var utløpt. Om kravene var foreldet måtte derfor bero på om tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 var oversittet. Lagmannsretten konkluderte med at kjøperne av eierseksjonene hadde opptrådt med slik aktsomhet som kunne kreves av dem, og at kravene ikke var foreldet.

Foreldelsesreglene kan få anvendelse der reklamasjonsreglene ikke kan gjøres gjeldende fordi selgeren har handlet klanderverdig på en måte som faller inn under § 4-19 tredje ledd, eller der han har fremsatt kravet innen reklamasjonsfristen, men ikke reist søksmål som avbryter foreldelsesfristen etter foreldelsesloven § 15. I LA-2010-081021 hadde grov uaktsomhet hos megleren ført til at reklamasjonsfristen ikke var utløpt, til tross for at kjøperen hadde latt det gå 16 måneder uten å følge opp en muntlig reklamasjon. I LA-2008-128455 førte også grov uaktsomhet hos selgerne til at de ikke kunne påberope seg at reklamasjonen var for sen.


§ 4-19. Reklamasjon.

(1) Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

(2) Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikke seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.

(3) Seljaren kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(4) Retten til å gjere avtalebrotet gjeldande kan også bli tapt etter reglane om forelding i foreldingslova.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen