Heving av boligkjøp - Våre advokater hjelper deg! Eiendomsrett.no
heving av boligkjøp advokat

Heving av boligkjøp – En komplett oversikt

Heving av boligkjøp medfører at avtalen helt eller delvis kanselleres. Har du oppdaget feil eller mangler ved boligen din kan du gjøre såkalte mangelsbeføyelser gjeldende overfor selger. Er mangelen av en viss karakter vil heving kunne komme på tale.

På grunn av hevingens inngripende karakter overfor boligselger, kan det riktignok bare skje på visse vilkår. De nærmere reglene finner vi i avhendingslova. Vi håper du finner svar på det du lurer på i artikkelen. Dersom du er usikker eller av en annen grunn ønsker en rask og kostnadsfri avklaring, kan det lønne seg å kontakte en advokat.


Hvilken lov kommer til anvendelse ved heving av boligkjøp?

I norsk rett har vi to lover som regulerer boligforhold. Bustadoppføringslova regulerer oppføring av bolig til bostedsformål. Partskonstellasjonen vil her typisk være en entreprenør og en forbruker. Avhendingsloven (heretter avhl.) regulerer på sin side kjøp og salg av ferdig oppført bolig. Den kommer til anvendelse både mellom to næringsdrivende, mellom to private parter og mellom en næringsdrivende og en forbruker. Dersom det er tale om en næringsdrivende og en forbruker, kan det mellom partene ikke inntas vilkår i avtalen som vil stille forbrukeren i en dårligere stilling enn han vil ha etter loven. Dette følger av avhendingslova § 1-2 annet ledd.  I det følgende kan du lese mer om heving av boligkjøp etter avhendingslovas regler.

Heving som mangelsbeføyelse

Heving er en av de alternative beføyelsene kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger dersom man oppdager mangler ved boligen. Til forskjell fra eksempelvis prisavslag, er heving en svært inngripende beføyelse overfor boligselger. Det skyldes at rettsvirkningen av et heving er at det skal skje en restitusjon. En restitusjon innebærer en tilbakeføring av de respektive ytelser. Du som kjøper leverer fra deg boligen til selger mot å få kjøpesummen tilbake. En slik tilbakeføring vil i konkrete tilfeller kunne ramme selger særlig hardt. Det gjelder eksempelvis i de tilfeller han har gjort nye investeringer med pengene som ble betalt for boligen. Dette, sammen med utgangspunktet i norsk rett om at avtaler skal holdes, er grunnen til de strenge vilkårene for heving i avhl. § 4-13.

OBS! Dersom vilkårene for heving ikke er oppfylt i din sak, kan det likevel være aktuelt med andre beføyelser. Prisavslag og erstatning kan i denne forbindelse være alternative beføyelser for å gjenopprette balansen i avtaleforholdet.

Vilkårene for heving

Etter avhl. § 4-13 må to vilkår være oppfylt for at kjøper skal kunne heve et boligkjøp. som regulerer heving av boligkjøp. Bestemmelsen lyder følgende:

§ 4-13. Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.

Mangel

Etter bestemmelsens ordlyd må det foreligge en mangel dersom heving av boligkjøp skal finne sted. Dette kan sees på som et inngangsvilkår. Dersom det ikke er tale om en mangel, vil det ikke under noen omstendighet være adgang til å gjøre beføyelser/krav gjeldende mot selger.

Boliger vil typisk selges med et «som den er»-forbehold. Dette innebærer at man som kjøper overtar risikoen for forhold som selger ville ha vært ansvarlig for uten et slikt forbehold. Forbeholdet beskytter selger i den forstand at kjøper ikke i ettertid kan påberope seg at boligen skal være i bedre stand enn den var på visningstidspunktet. Selger vil likevel ikke være fri for ansvar i alle tilfeller. Lovgiver har nemlig oppstilt visse skranker for slik ansvarsfraskrivelse. Disse er nærmere regulert i avhendingsloven § 3-9. Etter denne bestemmelsen vil boligen, til tross for  «som den er»-forbeholdet, likevel anses å ha en mangel dersom vilkårene i § 3-7 eller § 3-8 er oppfylt, eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn man som kjøper hadde grunn til å forvente.

Unnlatte opplysninger

Vilkår 1

Etter § 3-7 vil boligen, til tross for at det er tatt forbehold, på visse vilkår likevel ha en mangel. Et inngangsvilkår her er at man som kjøper ikke har blitt opplyst om det aktuelle forholdet man hevder er en mangel ved boligen.

Vilkår 2

Videre må dette være et forhold selgeren eller noen som handler på hans vegne «kjente eller måtte kjenne til». At selger «måtte kjenne til» det aktuelle forholdet gir anvisning på at vedkommende, ut i fra sakens omstendigheter, måtte ha holdepunkter for å informere kjøper som forholdet, selv om han ikke hadde positiv kunnskap om det. I forarbeidende fremgår det at «meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande», jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89. Denne uttalelsen er henvist til i flere dommer fra Høyesterett, se eksempelvis Rt-2002-1110 (Bodum) side 1120 Rt-2002-696 (NEBB) side 702. I sistnevnte dom er det i tillegg uttalt følgende

«Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det».

Vilkår 3

Det er videre et vilkår om at du som kjøper må ha hatt «grunn til å rekne med å få» opplysninger om det aktuelle forholdet. Man må som kjøper altså ha hatt en berettiget forventning om å bli opplyst om det som nå er omtvistet. Har kjøper ikke hatt noen slik berettiget forventning, er det lite rimelig at selger skal sies å ha brutt sin opplysningsplikt.

Vilkår 4

Det siste vilkåret er at man må kunne gå ut fra at de manglende opplysningene har «verka inn på avtala». Etter ordlyden er det her tale om et innvirkningsvilkår. Dersom de manglende opplysningene ikke har hatt noe å si for inngåelsen av avtalen, er det heller ikke naturlig at de skal spille noen rolle ved fastleggelsen av om boligen har en mangel.

I rettspraksis er det gitt ytterligere veiledning for hvordan vilkåret skal forstås. Etter Rt-2005-257 (Hårfjerning) avsnitt 37 følger det at «… beviskravet for at opplysningene har innvirket på kjøpet, ikke er særlig strengt». Det skal altså ikke mye til for at en unnlatelse av å opplyse kjøperen om forhold ved boligen, skal anses for å ha virket inn på avtalen. Dette inntrykket forsterkes i Rt-2003-612 (Arealsvikt) avsnitt 40. Her uttales det at opplysningene anses for å ha innvirket på avtalen dersom «avtalen ikke ville ha blitt inngått eller inngått på andre vilkår …». Det er altså nok at avtalen ville ha kommet i stand på andre vilkår, det kreves ikke at avtalen ikke ville ha kommet i stand i det hele tatt.

Uriktige/villedende opplysninger

§ 3-8 regulerer de tilfeller hvor selger har gitt uriktige eller villedende opplysninger om eiendommen. Bestemmelsen skiller seg fra § 3-7, jf. ovenfor, ved at det her positivt er gitt opplysninger, men som senere viser seg å ikke reflektere de faktiske forhold. Også etter denne bestemmelsen må flere vilkår være oppfylt for at en bolig skal ha en mangel, til tross for et «som den er»-forbehold.

Vilkår 1

Inngangsvilkåret er her at omstendighetene ved eiendommen svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen. Dette inkluderer opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt og ved annen markedsføring. Det kan både være selgeren selv som står for dette eller andre som har opptrådt på vegne av selgeren. Dette følger av bestemmelsens første ledd annet punktum.

Vilkår 2

Etter § 3-8 annet ledd gjelder innvirkningsvilkåret også her. Hva som ligger i dette vilkåret er det samme som for § 3-7, se ovenfor.

Vilkår 3

Det er i tillegg et vilkår etter annet ledd at opplysningene «ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte». Vilkåret innebærer etter sin ordlyd at dersom en feilaktig opplysning er rettet slik at kjøper vet hva som er den faktiske situasjon, vil dette, naturlig nok, ikke senere kunne medføre at det foreligger opplysningssvikt. Om vilkåret er det i forarbeidene uttalt følgende

«Hva som kreves for at rettingen skal anses tilstrekkelig tydelig, beror på hvordan og av hvem opplysningen er gitt, hva opplysningen gjelder og tilhøva ellers. Generelt må det kreves at opplysningen rettes på en måte som er like effektiv som den måte den opprinnelig er gitt på».

Videre følger det at

«For at rettingen skal være gitt i tide, må den foreligge på relevant måte før inngåelsen av kjøpet. Det er ikke noe vilkår at rettingen faktisk er kommet kjøperen til kunnskap, men den må i tide være gitt på en slik måte at den er egnet til å korrigere kjøperens feilaktige oppfatninger under tilsvarende forhold».

Vesentlig dårligere stand

Et tredje alternativ for å vurdere om det foreligger en mangel er etter § 3-9. Eiendommen vil også ha en mangel dersom den er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med». Dette følger av bestemmelsens annet punktum. At boligen må være i vesentlig dårligere stand innebærer at det er tale om en høy terskel. Ikke ethvert forhold vil medføre at vilkåret er oppfylt. Det må altså foretas en konkret vurdering ut fra omstendighetene i den enkelte sak. Vurderingen skal for øvrig skje ut fra kjøpesummens størrelse og omstendighetene for øvrig. I rettspraksis, jf. Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 41 er det fremhevet at

«… misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot».

I tillegg uttales

«Det følger av Rt-2002-1425 – Bukkebo-dommen – at spørsmålet skal avgjøres etter en skjønnsmessig helhetsvurdering».

Særlig uttalelse for eldre objekter

Ut fra rettspraksis kan det også oppstilles noen flere retningslinjer, særlig vedrørende kjøp av eldre boliger. I Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 47 og 53 uttales det at forventningene må senkes ved kjøp av eldre objekter. Etter førstvoterendes oppfatning

«… ligger det i sakens natur at forventningene til feilfrihet – og dermed til beskjedne utbedringskostnader – er større ved overtakelse av en ny bolig av høy standard enn ved overtakelse av et eldre hus som er bygget på et tidspunkt med andre bygningstekniske krav og med en annen håndverksskikk».

Videre var retten enig med lagmannsrettens uttalelse:

«Det tilføyes at det dreier seg om et bolighus som i 2003 var 27 år gammelt. ….Etter lagmannsrettens vurdering er det også påregnelig at en brukt, eldre bolig ikke på ethvert punkt oppfyller alle krav til god håndverkskikk og byggeforskrifter. Slike avvik ved en eldre brukt bolig, uten at forholdet gir seg utslag i funksjonssvikt, vil etter omstendighetene ikke i seg selv representere mangler ved eiendommen i rettslig forstand».

«Vesentlig avtalebrudd»

Foreligger det en mangel ved eiendommen etter et av de tre alternativene ovenfor, må det videre tas stilling til om mangelen er vesentlig. Vesentlighetsvilkåret gjelder særskilt for krav på heving. At mangelen må være «vesentleg» følger av avhl. § 4-13 nr. 1. Etter ordlyden må det foreligge et markert avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse. Det er altså også her tale om en høy terskel. Dette må sees på bakgrunn av utgangspunktet om at avtaler skal holdes. Det er altså kun de mer alvorlige tilfeller som kan gi grunnlag for heving av boligkjøp. Dette inntrykket bekreftes i lovens forarbeider. De gir for øvrig en utfyllende beskrivelse av innholdet i vilkåret, samt momenter til vurderingen. Her følger det at

«Kjøparen må ha «skjellig grunn» til å seie seg fri frå avtala. Om misleghaldet er vesentleg, må vurderast i kvart enkelt høve der ei rekkje moment vil vere relevanteVed vurderinga vil for det fyrste avtala og omstende rundt denne stå sentralt. Vidare vil ein m.a sjå på kor langvarig forseinkinga er (…) og om seljaren hadde grunn til å rekne med at forseinkinga var vesentleg for kjøparenDet må også kunne leggjast vekt på om kjøparen si interesse kan bøtast på anna vis, t d ved skadebot. I det heile vil altså både reint objektive og meir subjektive omstende kunne spele inn. Det er likevel ikkje eit vilkår for å kunne heve at det ligg føre subjektiv skyld på seljarens sideMen og dette kan vere eit moment ved vurderinga av om avtalebrotet kan reknast som vesentleg», jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 99. 

Forarbeidene taler om forsinkelse, men uttalelsene gjelder like fullt for mangler.

Momenter i helhetsvurderingen

Utgangspunktet for vurderingen er etter rettspraksis det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse, jf. Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) side 1519. Videre er sentrale momenter mangelens betydning for kjøper og om selger vil rammes særlig hardt av et hevingskrav. Det er også av betydning hvor lang tid det tar fra overtakelse til hevingskravet fremsettes. Videre vil det kunne vektlegges om selger har opptrådt illojalt, eksempelvis ved at det foreligger opplysningssvikt. Momentene kan utledes av forarbeidsuttalelsen ovenfor sammenholdt med rettspraksis.

Et tilleggsmoment som ofte tillegges vekt i rettspraksis er hvorvidt heving fremstår som nødvendig. Dette må sees i lys av om andre beføyelser er like godt egnet til å gjenopprette balansen. I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) side 1519 ble det vektlagt at «prisavslag, som alternativ til heving, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger». Det samme følger av Rt-2010-710 (Carport) avsnitt 48. Også erstatning og retting av manglene kan være beføyelser som medfører at et hevingskrav ikke fremstår nødvendig.

Prinsippene om heving er i det vesentlige skåret over samme lest som ved heving av andre gjenstander, se for eksempel heving av bilkjøp på denne lenken.

Husk å overholde reklamasjonsreglene

Avhl. § 4-19 oppstiller en regel om reklamasjon som gjelder for alle misligholdsbeføyelsene. Bestemmelsen gir anvisning på både en relativ og en absolutt frist. Et hevingskrav forutsetter at man er innenfor begge frister.

Relativ reklamasjonsfrist

Innen rimelig tid

Den relative reklamasjonsfristen fremgår av bestemmelsens nr. 1. Her bestemmes det at kjøperen må reklamere på manglene ved boligen «innen rimelig tid» etter at vedkommende oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Overholdes ikke dette, vil man som kjøper tape retten til å gjøre krav gjeldende mot selger. Bestemmelsen gir anvisning på en konkret vurdering. Det som er innen rimelig tid i én sak, er ikke nødvendigvis det i en annen sak. Ytterligere veiledning er gitt i Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 28. Med henvisning til forarbeidene uttaler førstvoterende:

«Kva som nærare ligg rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt».

Mer konkret følger det av Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 64 og 66 at

«… en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder (må) være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg».

Den relative fristen vil som en klar hovedregel altså ikke være lenger enn tre måneder.

Når begynner fristen å løpe?

Fristen begynner å løpe fra kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen. Når kjøperen burde ha oppdaget mangelen må sees i sammenheng med kjøperens undersøkelsesplikt etter § 3-10. Dersom kjøper burde ha oppdaget mangelen ved undersøkelsestidspunktet, vil fristen begynne å løpe fra dette tidspunkt. Fristen vil også kunne begynne å løpe fra det tidspunkt det «fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden». Dette er slått fast i Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 29. Etter avsnitt 32 er det avgjørende hvorvidt «de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel».

Absolutt reklamasjonsfrist

Etter § 4-19 nr. 2 kan reklamasjon ikke under noen omstendighet finne sted etter at det er gått 5 år siden overtakelsen. Den absolutte fristen er altså 5 år. Et unntak fra fristen er riktignok dersom selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid. For å finne ut om dette er tilfellet, må man tolke kjøpskontrakten.

Nøytral og spesifisert reklamasjon

I tillegg til å være innenfor bestemte frister må du som kjøper også oppfylle vilkårene om nøytral og spesifisert reklamasjon. Kravet til nøytral reklamasjon fremgår av avhl. § 4-19 første ledd. Essensen er her at du som kjøper må gjøre mangelen «gjeldende» overfor selger. Dette innebærer at du må angi hva slags mangel det er tale om og at du vil kunne komme til å rette krav mot selger på grunnlag av denne mangelen.

Når man ønsker å heve et boligkjøp, må man etter § 4-13 annet ledd i tillegg fremsette en spesifisert reklamasjon. Det innebærer at man eksplisitt må informere selger at man gjør gjeldende heving som beføyelse for det aktuelle forholdet. Dette må gjøres «innen rimelig tid» etter at man ble «kjent eller burde vorte kjent» med mangelen. Som i andre tilfeller, må hva som er å anse som innen rimelig tid også her vurderes konkret. Et unntak for kravet til spesifisert reklamasjon er i de tilfeller hvor det kan påvises at selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro. Unntaket fremgår av bestemmelsens annet ledd annet punktum. Dette er riktignok en svært snever unntaksregel som kun vil komme på tale i særlige tilfeller.

Oppsummert må man altså gjøre både mangelsforholdet gjeldende overfor selger, samt påberope seg heving som beføyelse for den aktuelle mangelen. Begge deler må for øvrig gjøres innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, se ovenfor.

Rull til toppen