Når kan man kreve erstatning ved boligkjøp?

Dersom det kan konstateres kontraktsbrudd ved kjøp av bolig, vil man i flere tilfeller ha rett til erstatning. Forutsetningen er at vilkårene må være til stede. I det følgende vil det gjøres nærmere rede for hvilke vilkår som må være oppfylt for at retten til erstatning skal utløses. Det vil tas utgangspunkt i kjøp og salg mellom private parter, herunder reglene som følger av avhendingsloven.


Hva er det rettslige grunnlaget for kjøp av bolig?

I norsk rett er det to lover som regulerer forholdet mellom selger og kjøper ved kjøp og salg av eiendom. Ved kjøp mellom entreprenør og forbruker, er det bustadoppføringsloven som gjelder, jf. § 1 bokstav a. Dersom boligkjøpet foregår mellom to private personer, vil avhendingsloven komme til anvendelse, jf. § 1-1.

Les mer om hvilken lov som kommer til anvendelse ved boligkjøp her.


Mangler som kan føre til erstatning

Typiske mangler som kan føre til erstatning er feil i tilstandsrapporten, mugg, råte eller sopp, arealavvik, skadedyr, vannskade, feil knyttet til det elektriske anlegget, håndverkerfeil, mangel i nytt bygg, mangel knyttet til drenering og fukt. I det følgende beskrives hva som skal til for å kreve erstatning, og hvilket mangelsgrunnlag feilen eventuelt kan hjemles i.

Det rettslige utgangspunktet for spørsmålet om erstatning

Ved boligkjøp kan kontraktsbruddet skje på to måter. Enten via forsinkelse eller mangel. Det kan for eksempel foreligge forsinkelse der selgeren ikke klarer å levere boligen til avtalt tid. I praksis kan dette knytte seg til at selger ikke har flyttet ut, eller ikke har nøklene til disposisjon ved overtakelsen. I all hovedsak vil riktignok mangler være det mest aktuelle kontraktsbruddet ved kjøp av bolig. Særlig ved kjøp og salg mellom to private parter.

Erstatning er en av flere såkalte misligholdsbeføyelser. De andre misligholdsbeføyelsene er listet opp i avhendingsloven § 4-8 (1) bokstav a-e. Der fremgår at kjøper dersom det foreligger mangel kan kreve henholdsvis retting, prisavslag, heving, skadebot eller å holde kjøpesummen tilbake. Retten til å kreve erstatning nevnes i bestemmelsens bokstav d, jf. «skadebot».

Før man kan kreve erstatning og andre såkalte misligholdsbeføyelser, er det imidlertid en forutsetning at man kan konstatere at det foreligger en mangel.

Hva er en mangel?

Reglene om hva som utgjør en mangel reguleres av avhendingsloven og alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper. Avhendingsloven kapittel 4 regulerer kjøperens krav der det foreligger kontraktsbrudd på selgerens side.

De fleste boliger som selges mellom private parter i dag, har nedfelt i kjøpekontrakten at boligen selges «som den er». Med dette tar selger et forbehold om at boligen vil være slik den fremstår på visning, og kjøper tar en viss risiko ved kjøpet. Likevel har lovgiver valgt å oppstille noen skranker ved «som den er»-forbeholdet som hersker ved de fleste boligkjøp. Reglene om dette følger av avhendingsloven § 3-9, jf. «som han er». Dette er blant annet for å beskytte kjøper, slik at selger ikke alltid kan påberope seg formuleringen og fraskrive seg alt ansvar i ettertid. Det er imidlertid verdt å nevne at lovgivers ønske også har vært å beskytte selger mot urimelige krav.

§ 3-9. Eigedom selt «som han er» e.l.

Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

Bestemmelsen oppstiller i realiteten tre typer mangler som kan gi grunnlag for å kreve erstatning, til tross for «som han er»-forbeholdet.

1) Brudd på opplysningsplikt

Det første er dersom det foreligger brudd på selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7. Et eksempel på brudd på opplysningsplikten kan være at selger ikke opplyser om at varmekablene på baderommet ikke fungerer, selv om selger er fullt klar over dette innen overtakelsestidspunktet.

2) Opplysningssvikt

Videre foreligger det mangel dersom det foreligger opplysningssvikt, jf. avhendingsloven § 3-8. Dette knytter seg til tilfeller der selgeren har gitt opplysninger som er uriktig til kjøper. Det kan eksempelvis være at selger har opplyst om at varmekablene fungerer utmerket, når de i realiteten er ødelagt og dermed ikke lenger opprettholder sin funksjon. Videre kan det at selger gir uriktige opplysninger om arealet, føre til erstatning. Dersom selger eksempelvis feilaktig opplyser om at en leilighet er 10 kvadratmeter større enn den reelle størrelsen, vil kjøper kunne kreve erstatning for det økonomisk tapet det vil medføre. Imidlertid avhenger det av at vesentlighetskravet er oppfylt. Hvis det kan konstateres at arealavviket er vesentlig, vil størrelsen på erstatningen vil blant annet avhenge av kvadratmeterprisen i området og hvor avgjørende det var for salget. Se lovkommentar til avhendingsloven § 3-3 om arealsvikt her.

3) Eiendommen er i vesentlig dårligere stand

Til sist vil det foreligge en mangel dersom eiendommen er i «vesentlig ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med, sett ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Det følger av ordet «vesentlig» at lovgiver har ment å oppstille en viss terskel. Bestemmelsen kan for eksempel bli aktuell å påberope seg for de tilfellene der tilstandsrapporten ikke samsvarer med de faktiske forholdene.

Vilkår for erstatning: tilstrekkelig reklamasjon

Kravet til reklamasjon gjelder både for forsinkelser og mangler. Det er en forutsetning for å kreve erstatning at det er reklamert i tide. Etter avhendingsloven § 4-19 om reklamasjon er det er et krav at kjøperen reklamerer «innen rimelig tid» etter at han oppdaget, eller burde ha oppdaget, kontraktsbruddet. I § 4-19 (2) oppstilles videre en absolutt frist på 5 år. Se mer utdypende om bestemmelsen som regulerer reklamasjon her.

Har jeg rett på erstatning?

Dersom det er ubestridt at det foreligger en mangel, og det ikke skyldes omstendigheter på kjøpers side, har en som utgangspunkt rett til å kreve erstatning etter § 4-14, jf. § 4-8 («skadebot»). Det generelle utgangspunktet i erstatningsretten er at erstatningen skal dekke det økonomiske tapet fullt ut.

§ 4-14. Skadebot

(1) For anna enn indirekte tap som nemnt i § 7-1, kan kjøparen krevje skadebot på grunn av mangelen utan at det ligg føre skyld på seljarens side. Dette gjeld likevel ikkje så langt seljaren godtgjer at årsaka til mangelen er ei hindring som nemnt i § 4-5 fyrste ledd. Føresegnene elles i § 4-5 gjeld tilsvarande.

(2) Dersom mangelen eller tapet har årsak i skyld på seljarens side, eller at eigedomen allereie på avtaletida ikkje var i samsvar med garanti frå seljaren, kan kjøparen krevje skadebot både for direkte og indirekte tap.

Forskjellen mellom direkte og indirekte tap

Avhendingsloven skiller mellom mangler som fører til direkte og indirekte tap for kjøperen. Indirekte tap reguleres av avhendingsloven § 7-1. Bestemmelsens andre ledd bokstav a-d gir en uttømmende liste av tilfeller som vil regnes som indirekte tap. Økonomisk tap som knytter seg til tap av inntekt eller produksjon vil typisk utgjøre et indirekte tap.

For kjøp og salg mellom privatpersoner vil det som regel være de direkte økonomiske tapene som utgjør grunnlaget for kravet om erstatning. Det kan for eksempel være at baderommet ble oppgitt for å være i god stand, mens det i realiteten viser seg at det har store råteskader. Da vil det foreligge en mangel etter avhendingsloven § 3-8, herunder opplysningssvikt.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen