Rettspraksis – kjøper reklamert i tide?

Dersom du oppdager feil eller mangler ved kjøp av ny bolig, er det viktig at du reklamerer i tide. Den gjeldende regelen om reklamasjon i kjøp mellom private parter er avhendingsloven § 4-19. Utgangspunktet er at kjøperen må reklamere «innen rimelig tid» etter at vedkommende oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen. Uttrykket legger opp til en skjønnspreget vurdering. Likevel oppstiller bestemmelsen i andre ledd en absolutt reklamasjonsfrist på fem år. I 2010 avsa Høyesterett en avgjørelse som blant annet gjaldt spørsmål om det var reklamert i tide. Der kom de frem til at det ikke var tilfelle.


Rt. 2010 s. 103

Avgjørelsen dreier seg om at kjøper fremsetter et krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Følgelig reiser det seg spørsmål om hvorvidt eiendommen er i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9. Høyesterett konkluderer med at vesentlighetskravet ikke er oppfylt i saken. Likevel tar retten videre stilling til hvorvidt det er reklamert i tide. Det følger av avsnitt 60 at dette gjøres «ettersom dette er et alternativt frifinnelsesgrunnlag for ankemotpartene, og begge parter har prosedert spørsmålet fullt ut for Høyesterett».

Er det reklamert innen «rimelig tid»?

Det aktuelle temaet for denne artikkelen er vurderingsmomentene ved Høyesteretts avgjørelse av hvorvidt reklamasjonsfristen er overholdt. Vurderingen skjer i avgjørelsens avsnitt 61-70. Rettsanvenderen innleder med sin konklusjon: kjøperen har ikke reklamert i tide, jf. avhendingsloven § 4-19.

Det fremgår av avsnitt 64 hva som legges i begrepet «rimelig tid» etter bestemmelsen. Avgjørelsen stadfester at bedømmelsen må bero på en konkret vurdering. Dette følger også av forarbeidene. Det trekkes paralleller til forbrukerkjøpsloven § 27, og det fremgår at reklamasjonstiden ved kjøp av bolig sjelden kan være kortere enn ved forbrukerkjøp etter forbrukerkjøpsloven. Det følger av forbrukerkjøpsloven § 27 at reklamasjonstiden aldri kan være kortere enn to måneder.

I den foreliggende saken er det reklamert i overkant av tre måneder etter at feilene ble oppdaget. Høyesterett uttaler at en 3-måneders frist vil være «i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget». Dette er blant annet begrunnet i at loven ikke krever noe mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det innebærer at kjøperen må informere selger om det aktuelle avtalebruddet, og utdype hva slags type mangel eller feil det er snakk om. Dermed er det grenser for hvor lang tid kjøper behøver for å områ seg etter at vedkommende først har oppdaget feilen. Videre uttaler Høyesterett at «Hensynet til selgeren og hans privatøkonomiske disposisjoner, tilsier at reklamasjonen ikke trekker ut».

Den konkrete vurderingen, basert på sakens omstendigheter

Høyesterett innleder spørsmålet med å vurdere hva som kan kategoriseres som «rimelig tid». Deretter fremsettes de konkrete omstendighetene i saken, som underbygger den tidligere argumentasjonen. Et av momentene som trekker i retning av for sen reklamasjon, er at feilene ble oppdaget over to og et halvt år etter at kjøperen overtok boligen. Høyesterett trekker også frem lojalitetsplikten som gjelder i kontraktsforhold. Den tilsier at «forventningene til at en kjøper reklamerer raskt, øker jo lenger ut i 5-års perioden etter avhendingsloven § 4-19 annet ledd man kommer før feilen blir oppdaget».

Dernest legger avgjørelsen vekt på det forhold at kjøper er ufaglært tømrer, og at vedkommende hadde tilstrekkelig kunnskap til å reklamere på det tidspunktet feilene ble oppdaget.


Les mer om kjøperens undersøkelsesplikt her.
Les mer om reklamasjonsfristen for håndverkertjenester her.
Les mer om når du kan kreve prisavslag her.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen