Advokathjelp i eiendomssaker

Eiendomssaker og advokatutgifter

Eiendomsretten er et vidt rettsområde som omfatter flere forskjellige lover og regler. Reglene berører noe av det som er mest viktig og elementært i menneskers liv. De aller fleste av oss eier, leier eller har en form for rettighet til fast eiendom.

Fast eiendom oppføres, overføres, leies ut, pusses opp, restaureres og fikses på hyppig i dagens samfunn. Når noe som verdsettes så høyt av mennesker, til stadighet utsettes for kontakt med tredjepersoner gjennom håndverkere, selgere, kjøpere, leietakere eller naboer, sier det seg selv at dette gir opphav til mange rettslige tvister. Det er fort gjort å komme i konflikt om rettigheter knyttet til fast eiendom. Det kan skje den mest konfliktsky person, og det er ikke alltid noe man kan noe for. Når man først har havnet i en situasjon der man ikke kommer noen vei på grunn av uenighet, vil det neste steg ofte være å kontakte en eiendomsadvokat.

Alle spørsmål vedrørende fast eiendom reguleres av lover og regler, men løsningen på en konflikt vil ikke alltid kunne leses uttrykkelig fra regelverket. Kanskje er loven uklar eller for generelt utformet, eller så er reglene klare, men man strides om hva som faktisk har skjedd. Dette kan en advokat med ekspertise innenfor eiendomsrett hjelpe til med.

Når uenigheten har kommet så langt at man begynner å se seg om etter en advokat, dukker spørsmålet om advokatutgifter opp. Hvem skal dekke disse?

Sakskostnader i eiendomssaker

Ved rettslige tvister vil det påløpe sakskostnader i form av advokatutgifter. Hvis saken går helt til domstolene vil det også påløpe rettsgebyr i henhold til rettsgebyrloven.

Utgangspunktet er at en part selv må dekke sine advokatutgifter og kostnader til juridisk bistand. Dersom man går til sak og vinner frem i domstolen, har man imidlertid som utgangspunkt krav på at motparten dekkes sakskostnadene. På nærmere vilkår kan en part også få dekket juridisk bistand av det offentlige, gjennom såkalt fri rettshjelp. Reglene om dette vil bli gjennomgått nedenfor.

Hovedregelen om fordelingen av sakskostnader i forbindelse med en rettssak fremgår av tvisteloven § 20-2:

§ 20-2. Sakskostnader til en part som har vunnet

(1) En part som har vunnet saken, har krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten.

(2) Saken er vunnet hvis parten har fått medhold fullt ut eller i det vesentlige, eller hvis motpartens sak er avvist eller hevet fordi den er frafalt eller ikke hører under domstolene. Gjelder saken flere krav mellom samme parter, er det samlede utfallet avgjørende.

(3) Motparten kan helt eller delvis fritas for erstatningsansvar hvis tungtveiende grunner gjør det rimelig. Det legges særlig vekt på
a) om det var god grunn til å få saken prøvd fordi den var tvilsom eller først ble bevismessig avklart etter saksanlegget,
b) om den vinnende part kan bebreides at det kom til sak eller har avslått et rimelig forlikstilbud, eller
c) om saken er av velferdsmessig betydning og styrkeforholdet partene imellom tilsier slikt fritak.

Fri rettshjelp

I enkelte sakstyper har lovgiver bestemt at enkelte parter skal sikres nødvendig juridisk hjelp. Dette kalles for fri rettshjelp og reglene finnes i rettshjelploven. Fri rettshjelp er en sosial støtteordning som søker å sikre nødvendig juridisk bistand.

Rettshjelploven skiller mellom to forskjellige typer fri rettshjelp. Fritt rettsråd innebærer alle former for juridisk bistand, både rådgivning og bistand i forbindelse med et rettslig problem. Reglene om fritt rettsråd finnes i lovens kapittel II. Fri sakførsel innebærer juridisk bistand for domstolene. Reglene om fri sakførsel finnes i lovens kapittel III.

Det skilles mellom rettshjelp med og uten behovsprøving, og dette gjelder for både fritt rettsråd og fri sakførsel. Retten til fri rettshjelp er absolutt og uavhengig av partens økonomiske forhold når saken er uten behovsprøving. Dette er typisk saker om tvungent psykisk helsevern eller umyndiggjøring. Retten til fri rettshjelp kan dessuten gis til en part som har inntekt og formue under bestemte grenser som er fastsatt i forskrift. Det skal med andre ord foretas en behovsprøving. Dette kan blant annet gjelde saker etter ekteskapsloven og husleietvister etter husleieloven når saken gjelder bolig som leietakeren selv bruker som bolig.

Fra 1. januar 2009 er inntektsgrensen for behovsprøvingen 246 000 kroner for enslige og 369 000 kroner for ektefeller og andre som lever sammen med felles økonomi, mens formuesgrensen er 100 000 kroner, jf. rettshjelpforskriften § 1-1.

Det er også gjort unntak slik at det i noen tilfeller kan gis fri rettshjelp utover de særlige sakstypene som er listet opp i rettshjelploven, og selv om det økonomiske vilkåret ikke er oppfylt. Det skal foretas en rimelighetsvurdering, og vilkårene er strenge. I andre saker enn de som er listet opp i loven, kan det gis fritt rettsråd dersom det økonomiske vilkåret er oppfylt og saken «objektivt sett berører søker i særlig sterk grad». Det skal i vurderingen legges vekt på om saken har likhetstrekk med de opplistede sakstypene. I saker som er listet opp i loven, men som ikke oppfyller de økonomiske vilkårene, kan det innvilges fritt rettsråd dersom utgiftene til juridisk bistand blir «betydelige i forhold til søkerens økonomiske situasjon».

Advokater plikter å orientere klienten om mulighetene for å søke fri rettshjelp når dette kan være aktuelt for klienten.

Utdrag fra rettshjelploven § 2 annet ledd om advokatens plikt:

§ 2. Hvem kan gi fri rettshjelp. Advokaters plikt til å orientere om ordningen

Praktiserende advokat og andre som kan yte fri rettshjelp etter denne lov, har plikt til å orientere klientene om muligheten for å søke fri rettshjelp i tilfelle hvor de kan tenkes å ha rett til slik bistand.

Rettshjelpsforsikring

Det er svært vanlig å ha dekning for rettshjelp gjennom forsikring. Rettshjelpsforsikringer tilbys som oftest ikke som en selvstendig forsikring, men som en inkludert del av andre forsikringer. Det er derfor mange som har rettshjelpsdekning uten å være klar over det.

Det avgjørende for om du får dekket rettshjelp og eventuelt det nærmere omfanget av dekningen, er den avtalen du har inngått med forsikringsselskapet: forsikringsavtalen. Det er forsikringsselskapets forsikringsvilkår og forsikringsbevis som angir det du har krav på.

Dekningsomfanget varierer med ulike forsikringsselskaper, ulike forsikringsavtaler osv. Noen forsikringer gir dekning for advokatutgifter opp til en viss sum, og noen gir også dekning for idømte sakskostnader opp til en viss sum. Størrelsen på egenandelen og forsikringssummen vil også være noe som varierer fra forsikringsselskap til forsikringsselskap. Typisk vil egenandelen være delt i to. Dette innebærer at det fratrekkes et fast beløp først, og et variabelt beløp (gjerne en prosentsats) av det som går utover det faste beløpet. Dette må avklares med forsikringsselskapet, og dersom du engasjerer en advokat vil dette være en av advokatens oppgaver.

Den forsikrede vil miste sin rett til dekning dersom kravet ikke er meldt til forsikringsselskapet innen ett år etter at den forsikrede fikk kunnskap om de forhold som begrunner kravet, jf. forsikringsavtaleloven § 8-5. Når du engasjerer en advokat, kan advokaten hjelpe deg med nærmere undersøkelser av dekningen og påse at meldefristen blir overholdt.

Advokaten skal opplyse om rettshjelpsdekning

En viktig del av en eiendomsadvokats oppdrag er å undersøke om advokatkostnader dekkes gjennom offentlig rettshjelp eller klientens rettshjelpsforsikring. Dette er også fremhevet i reglene for god advokatskikk. Dersom advokaten unnlater å følge opp dekningsmulighetene overfor klienten, det offentlige og forsikringsselskapet, kan det utgjøre et brudd på reglene for god advokatskikk.

En av de viktigste årsakene til at advokaten skal undersøke dekningsmulighetene, er at advokaten har ansvar for å påse at informasjon gis innenfor gitte frister slik at muligheten for dekning gjennom rettshjelpsordninger ikke går tapt.

Regler for god advokatskikk punkt 3.4:

Rettshjelpordninger

En advokat plikter å opplyse sin klient om eksisterende muligheter for offentlig rettshjelp og rettshjelpforsikring.

Rettshjelpsdekning i ulike eiendomssaker

Avhendingssaker

Avhendingsloven kommer til anvendelse ved kjøp av brukt bolig, jf. avhendingsloven § 1-1. Dersom du i etterkant av boligkjøpet oppdager en mangel, vil dette kunne utgjøre et kontraktsbrudd. Ved kontraktsbrudd vil du kunne ha krav på retting, prisavslag eller erstatning. Er det snakk om en alvorlig mangel, kan det i noen tilfeller være aktuelt med heving av hele boligkjøpet. Dette vil en eiendomsadvokat kunne hjelpe deg med å vurdere.

Det aller viktigste når du oppdager at boligen du har kjøpt har en mangel, er å reklamere til selger så fort som mulig. Dersom du ikke reklamerer innen «rimelig tid» fra du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, kan du miste retten til å gjøre kontraktsbruddet gjeldende, jf. avhendingsloven § 4-19. Det er også en absolutt reklamasjonsfrist på fem år som gjelder uavhengig av når mangelen kom til din kunnskap.

I saker om kjøp av mangelfull bolig er det ingen mulighet for fri rettshjelp etter rettshjelploven. Det er imidlertid svært praktisk og vanlig med dekning gjennom ulike forsikringer.

Som oftest har du som kjøper av en bolig dekning for rettshjelp gjennom innboforsikringen. De aller fleste innboforsikringer har rettshjelpsdekning som trer inn dersom man havner i en rettslig tvist med selger. Omfanget av rettshjelpsdekningen varierer fra forsikring til forsikring, men kan for eksempel utgjøre 100 000 kroner i advokatutgifter. Egenandelen kan eksempelvis utgjøre 5000 kroner pluss 20 prosent av det som går ut over det faste beløpet.

Det har også blitt svært vanlig å tegne såkalte boligkjøperforsikringer og boligselgerforsikringer ved kjøp og salg av fast eiendom.

Boligselgerforsikring er en ansvarsforsikring som skal dekke selgers økonomiske ansvar etter avhendingsloven. Fordelen med en slik forsikring er, for både kjøper og selger, at kjøper kan forholde seg til en motpart som er betalingsdyktig. Krav i forbindelse med boligtvister kan fort bli store, og dersom selger har en boligselgerforsikring, vil dette være en trygghet for begge parter. Når kjøper har et berettiget krav mot selger, kan kjøper henvende seg til selgers forsikring og vil få utbetaling derfra.

Boligkjøperforsikring søker å dekke kjøpers behov for nødvendig juridisk bistand dersom det viser seg at det foreligger en mangel ved boligen i etterkant av kjøpet. En slik forsikring skal dekke kostnader til blant annet advokatbistand dersom man skulle være uheldig og havne i en tvist i forbindelse med boligkjøpet. Forsikringen dekker altså saksomkostningene, men ikke selve kravet. Har man et berettiget krav, er det selger eller selgers boligselgerforsikring som skal dekke dette.

Bustadoppføringssaker

Ved kjøp av ny bolig fra en entreprenør, er det bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse, jf. bustadoppføringslova § 1. På samme måte som i avhendingssaker, kan man i etterkant av overtakelsen av den nye boligen oppdage mangler som kan utgjøre kontraktsbrudd. Da vil man kunne ha krav på ulike mangelsbeføyelser som retting, prisavslag, erstatning eller heving.

Det svært viktig å reklamere til entreprenøren med en gang man oppdager at boligen har en mangel. Dersom man ikke reklamerer innen «rimeleg tid» fra man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, kan man risikere å miste kravet sitt mot entreprenøren, jf. bustadoppføringsloven § 30. Den absolutte reklamasjonsfrist er fem år fra overtakelsen, og gjelder uavhengig av om man har oppdaget mangelen eller ikke.

En eiendomsadvokat vil kunne bistå i vurderingen av om man har en god sak, og hva man kan kreve av entreprenøren. I saker om bustadoppføring er det heller ikke mulighet for fri rettshjelp gjennom det offentlige. Det er likevel mulighet for rettshjelpsdekning gjennom ulike forsikringer. Ofte vil man kunne få dekket advokatutgifter gjennom innboforsikringen.

Håndverkersaker

Har man leid inn en håndverker for å gjøre et arbeid og senere oppdager at arbeidet er for dårlig utført, kan dette utgjøre en mangel og kontraktsbrudd. Da vil man kunne ha krav på for eksempel prisavslag eller erstatning. Det er håndverkertjenesteloven som regulerer dette, jf. håndverkertjenesteloven § 1.

Det er som alltid viktig å huske på å reklamere i tide. Etter håndverkertjenesteloven § 22 risikerer man å tape sin rett på å få dekket kravet sitt dersom man ikke reklamerer innen «rimelig tid». Det er også en absolutt reklamasjonsfrist på to år fra avslutning av oppdraget dersom oppdraget gjelder arbeid på ting, eller på fem år dersom tjenesten er ment å vare vesentlig lenger enn to år.

De fleste innboforsikringer har rettshjelpsdekning, slik at du kan få dekket mesteparten av dine advokatutgifter gjennom forsikringen. Dette kan en advokat hjelpe deg med å undersøke nærmere.

Nabosaker

Det er dessverre fort gjort å komme i konflikt med naboer, og blir man ikke enige kan man risikere å stå overfor en større rettslig tvist. Da vil det i mange tilfeller kunne bli aktuelt å kontakte en advokat som kan bistå.

Det er naboloven som regulerer forholdet mellom naboer. Den generelle regelen om tålegrensen i naboforhold i naboloven § 2 er ofte aktuell i nabotvister. Regelen sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som «urimelig eller uturvande» er til «skade eller ulempe» på naboeiendom. Det må som oftest foretas juridiske, konkrete og skjønnsmessige vurderinger for å avgjøre om en nabo har gått så langt at vedkommende er forbi tålegrensen i naboloven.

Ved tvister mellom naboer kan begge parter benytte seg av rettshjelpsdekningen gjennom sine innboforsikringer. Da vil mesteparten av advokatutgiftene kunne bli dekket.

Husleiesaker

I husleieforhold er det husleieloven som kommer til anvendelse, jf. husleieloven § 1-1. Dersom man kommer opp i en rettslig tvist i forbindelse med leie av bolig, vil rettshjelpsdekningen gjennom innboforsikringen kunne dekke mesteparten av advokatutgiftene.

På husleieområdet kan det også bli aktuelt med fri rettshjelp for leietakeren i henhold til rettshjelploven. Fritt rettsråd kan innvilges til den som har inntekt og formue under bestemte grenser i saker der leietaker mottar oppsigelse eller står overfor tvangsutkastelse. Rettshjelploven § 11 annet ledd nr. 4 viser til saker etter husleieloven § 9-8 og tvangsfullbyrdelsesloven § 13-4 tredje ledd. I slike saker vil det fort kunne påløpe kostnader i forbindelse med utkastelsesprosessen eller bestridelse av oppsigelsens gyldighet.

Det er leietakers økonomiske situasjon som avgjør om det kan bli aktuelt med fri rettshjelp fra det offentlige. En advokat kan hjelpe til med å vurdere om vilkårene er oppfylt i ditt tilfelle.

Advokathjelp fra Advokatfirmaet Teigstad sine eiendomsadvokater

Våre advokater er spesialister på eiendomsrett og kan bistå dersom du står overfor en rettslig tvist. Advokatene kan også hjelpe deg med spørsmålet om advokatutgifter, og undersøke om du har rettshjelpsdekning gjennom rettshjelploven eller dine forsikringer. Vi tar aldri betalt før et oppdrag er avtalt. Ta derfor gjerne kontakt med våre eiendomsadvokater for en uforpliktende samtale og vurdering av din sak.

Vanlige spørsmål

Hva er en eiendomsadvokat?

Det er mange advokater som arbeider med eiendom, og som benevnes som eiendomsadvokater. Eiendomsrett er imidlertid et veldig bredt rettsområde. Noen advokater jobber med store eiendomstransaksjoner eller store byggeprosjekter, mens andre jobber med tvister etter boligkjøp, håndverkertvister eller nabokrangler. Man finner eiendomsadvokater i alt fra de største revisjonsbyråene og advokatfirmaene til de langt mindre advokatfirmaene. Mange eiendomsadvokater jobber også in house som konsernadvokater i større bedrifter.

Hva gjør en eiendomsadvokat?

En eiendomsadvokat kan jobbe med så mangt. Det kan være alt fra rådgivning i forbindelse med kjøp av næringsbygg til entrepriserett til tvist i forbindelse med kjøp av en liten tomt. Noen jobber spesialisert med ekspropriasjon, og andre jobber kanskje næringseiendom eller husleietvister.

Hvor finner jeg en eiendomsadvokat?

Du bør finne en advokat som passer til de problemstillingene som du trenger hjelp til. Advokater spesialiserer seg gjerne innenfor ulike deler av eiendomsretten. Dette vil du enkelt finne ved å søke på nettet etter det du trenger hjelp til. Privatpersoner som er i tvist i forbindelse med bolig er nok best tjent med å finne en spesialisert eiendomsadvokat fra de mindre firmaene.

Hvordan blir man eiendomsadvokat?

Eiendomsadvokat er ingen beskyttet tittel utover det at advokat er en beskyttet tittel. For å bli eiendomsadvokat i Norge så må man dermed studere master i rettsvitenskap, og deretter ta seg jobb som advokatfullmektig. Man må deretter gå advokatkurset samt ha noen saker for retten. Etter to år kan en søke om advokatbevilling.

Hva koster det å få hjelp av en eiendomsadvokat?

Som nevnt ovenfor så arbeider det eiendomsadvokater i alt fra de små advokatfirmaene til de aller største firmaene. Dette betyr typisk at timeprisen også varierer stort.

Kan man få fri rettshjelp i en eiendomssak?

Ordningen med fri rettshjelp angår i liten grad eiendomsrettslige problemstillinger. Et unntak er utkastelse fra bolig, der den som blir forsøkt fraviket kan få fri rettshjelp dersom vedkommende oppfyller de strenge økonomiske vilkårene i lov om fri rettshjelp.

Er det noen forsikringer som dekker advokatutgifter?

I svært mange saker som omhandler bolig, hytte, borettslag og sameier vil man ha en relevant forsikring som har rettshjelpsdekning. Denne vil da dekke mesteparten av advokatutgiftene i en eventuell tvist.

Hva er en boligselgerforsikring?

En boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring) er ment å dekke boligselgers risiko for skjulte feil og mangler som kan dukke opp i etterkant av boligsalget. I praksis så vil forsikringsselskapet ta seg av økonomisk risiko og stille med advokat i sak mot en misfornøyd boligkjøper. Dette er en veldig praktisk forsikring og de fleste kjøper denne forsikringen når de selger en bolig i dag.

Hva er en boligkjøperforsikring?

En boligkjøperforsikring er boligselgerforsikringens ekvivalent. Med en boligkjøperforsikring vil du være sikret nødvendig advokathjelp i en sak mot selger eller dennes forsikringsselskap. Typisk er at en må holde seg til forsikringsselskapets advokater for å ikke miste enkelte rettigheter etter forsikringen.

Hva er rettshjelpsdekning?

En rettshjelpsdekning er en del av en forsikringsavtale og gir dekning for advokatutgifter i svært mange ulike tvister som kan oppstå. Typisk er det slik at en innboforsikring dermed kan dekke mesteparten av advokatutgiftene i en tvist med håndverker, boligselger eller i en sak om husleie eller nabokrangler.