Feil og mangler ved kjøp av hytte - Eiendomsrett.no

Feil og mangler ved kjøp av hytte

Har du kjøpt en hytte som er beheftet med feil eller mangler? Da kan det være grunnlag for å rette et mangelskrav mot selgeren. Her gis en komplett oversikt over hvilken lov som regulerer disse tilfellene, hvilke forhold som typisk vil utgjøre en mangel, samt hvilke krav som kan være aktuelle å rette mot selger. I tillegg gis en oversikt over reklamasjonsreglene som i alle tilfeller må være tilfredsstilt for å få gjennomslag for et krav overfor selger. Skulle du være usikker på din rett til å gjøre et slikt krav gjeldende mot selger, hjelper vi deg gjerne med dette. 


Hvilken lov kommer til anvendelse ved mangler på hytteeiendom?

Vedrørende kontraktsinngåelse for salg av eiendom har vi to sentrale lover – bustadoppføringslova og avhendingslova. Førstnevnte lov regulerer avtaler om oppføring av eiendom, typisk mellom en entreprenør og en forbruker. Avhendingslova regulerer derimot den mer typiske situasjon, nemlig kjøp/salg av ferdig oppført bolig. Fremstillingen vil dermed ta sikte på en redegjørelse av avhendingslovas regler når det kommer til reguleringen av feil og mangler ved hytter.

Verdt å være oppmerksom på i denne forbindelse er de ulike partskonstellasjonene avhendingslova gir adgang til. Loven kommer nemlig til anvendelse både der det er tale om to næringsdrivende, to private parter og hvor det er tale om en privat part og en næringsdrivende. I sistnevnte tilfeller er det viktig at man som forbruker er oppmerksom på at det etter avhendingslova § 1-2 annet ledd ikke kan inntas vilkår i kjøpekontrakten som stiller deg dårligere enn etter loven. Den næringsdrivende part kan altså ikke innta bestemmelser som stiller deg som forbruker i en dårligere stilling enn du ville ha hatt om kun lovens regler skulle være styrende for avtaleforholdet.

Typiske feil og mangler

Erfaringsmessig oppstår det typisk tvist om følgende forhold ved hytteeiendommen:

Merk! Om det foreligger en mangel i det enkelte tilfellet må vurderes etter avhendingslovas bestemmelser. At det for eksempel påvises fuktskader, er ikke i seg selv nok til å fastslå om det foreligger en mangel. Dette må vurderes nærmere etter konkrete bestemmelser, se nedenfor.

Når foreligger en mangel?

Etter avhendingslova § 4-8 må det, for å gjøre krav gjelde overfor selger, foreligge en mangel ved eiendommen. Bestemmelsen må sees i lys av avhl. § 3-9, som mer konkret regulerer i hva som skal til for at det foreligger en mangel.

«Som den er»-forbehold

En hytteeiendom vil typisk selges «som den er». Et slikt forbehold innebærer en risikoforskyvning fra selger til kjøper. Det vil si at man som kjøper overtar risikoen for forhold som selgeren, uten et slikt forbehold, ville ha hatt risikoen for. Den praktiske konsekvensen er at du ikke kan gjøre forholdet gjeldende som en mangel, og følgelig heller ikke rette krav mot selger som følge av forholdet. Dette gjelder riktignok ikke absolutt. Man er som kjøper gitt et visst vern gjennom § 3-9 som henvist til ovenfor. Dersom vilkårene i § 3-9 er oppfylt, vil hytten anses for ha en mangel, til tross for at den ble solgt med et «som den er»-forbehold. Det samme gjelder dersom vilkårene i § 3-7 og/eller § 3-8 er oppfylt, jf. § 3-9. Disse tre bestemmelsene regulerer hvert sitt klanderverdige forhold.

§ 3-7 om tilbakeholdte opplysninger

§ 3-7 oppstiller fire vilkår for at det skal foreligge en mangel ved eiendommen.

Vilkår 1

For det første må det være tale om en omstendighet ved eiendommen som kjøper ikke har fått opplysninger om.

Vilkår 2

Det andre vilkåret er at selger, eventuelt den som opptrer på vegne av ham, må kunne sies å ha «kjent eller måtte kjenne til» det forhold det ikke er opplyst om. Forarbeidene er veiledende for hva som ligger i «måtte kjenne til». Her uttales det at «meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande», jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89. Rt-2002-696 (NEBB) henviser på side 702 også til denne uttalelsen. I tillegg tilføyer retten følgende bemerkning

«Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det».

Vilkår 3

Det tredje vilkåret er at man som kjøper må ha hatt en berettiget forventning om bli opplyst av selger om den aktuelle omstendigheten ved eiendommen, jf. «grunn til å rekne med å få».

Vilkår 4

For det fjerde er det et vilkår om at de unnlatte opplysningene må kunne antas å ha «verka inn på avtala». Hytten vil etter dette ikke ha en mangel dersom de manglende opplysningene uansett ikke har hatt noen påvirkning på kjøpet.

Hva som nærmere kreves for at vilkåret er oppfylt, er uttalt i rettspraksis. I Rt-2005-257 (Hårfjerning) avsnitt 37 uttalte Høyesterett at «… beviskravet for at opplysningene har innvirket på kjøpet, ikke er særlig strengt». Det skal altså ikke særlig mye til for å oppfylle dette vilkåret. Av Rt-2003-612 (Arealsvikt) følger det videre at innvirkningsvilkåret er oppfylt dersom «avtalen ikke ville ha blitt inngått eller inngått på andre vilkår …». Det er altså nok at avtalen ville ha kommet i stand på andre vilkår.

§ 3-8 om uriktige/villedende opplysninger

Det kan også foreligge mangel til tross for et «som den er»-forbehold etter avhl. § 3-8. Her dreier det seg som gitte opplysninger som positivt er uriktige, sml. § 3-7 om tilbakeholdte opplysninger. Også etter § 3-8 må visse vilkår være oppfylt.

Vilkår 1

Det første vilkåret er at eiendommens faktiske forhold ikke samsvarer med de opplysninger selgeren har gitt. Opplysningene kan for øvrig være gitt muntlig, i annonse, i salgsprospekt mv. De kan i tillegg være gitt av en som opptrer på vegne av selgeren. Dette følger av bestemmelsens første ledd annet punktum.

Vilkår 2

Det andre vilkåret er innvirkningsvilkåret. Innholdet i vilkåret er det samme som etter § 3-7, se derfor redegjørelsen ovenfor.

Vilkår 3

For det tredje må de feilaktige opplysningene «ikkje i tide» være «retta på ein tydeleg måte». Dette innebærer at dersom selger har rettet på opplysningene sine, slik at kjøper er kjent med den faktiske situasjonen ved inngåelsen av kjøpekontrakten, vil det ikke foreligge opplysningssvikt etter § 3-8.

For det nærmere innholdet i «ikkje i tide» er det i forarbeidene uttalt at

«Hva som kreves for at rettingen skal anses tilstrekkelig tydelig, beror på hvordan og av hvem opplysningen er gitt, hva opplysningen gjelder og tilhøva ellers. Generelt må det kreves at opplysningen rettes på en måte som er like effektiv som den måte den opprinnelig er gitt på».

Vedrørende tydelighetsvilkåret er det uttalt

«For at rettingen skal være gitt i tide, må den foreligge på relevant måte før inngåelsen av kjøpet. Det er ikke noe vilkår at rettingen faktisk er kommet kjøperen til kunnskap, men den må i tide være gitt på en slik måte at den er egnet til å korrigere kjøperens feilaktige oppfatninger under tilsvarende forhold».

§ 3-9 om bolig i vesentlig dårligere stand

Et tredje mangelsgrunnlag er § 3-9. Bestemmelsen fastslår at det til tross for et «som den er»-forbehold vil foreligge en mangel dersom hytten er i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. bestemmelsens annet punktum. At eiendommen må være i «vesentleg» dårligere stand gir anvisning på en høy terskel, det skal en del til for at vilkåret er oppfylt. I vurderingen vil særlig kjøpesummens størrelse og omstendighetene for øvrig være momenter av betydning. I tillegg inneholder Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 41 retningslinjer for hvordan vurderingen skal foretas. Det følger av dommen at

«… misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot».

Merk! Det skal en mer til for at det foreligger en mangel ved eldre hytter enn ved nye hytter. Det er fordi at forventningene til feilfrihet er større ved ny hytte enn ved overtakelse av en eldre hytte. En eldre hytte vil gjerne være bygget etter andre (og eldre) byggtekniske krav og med en annen håndverksskikk. Disse betraktninger kan utledes av Tertnes-dommen nevnt like ovenfor.

Reklamasjonsreglene

Foreligger det en mangel ved hytteeiendommen, er det også en generell forutsetning for at et mangelskrav skal føre frem at reklamasjonsreglene er overholdt. Reglene fremgår først og fremst av avhl. § 4-19. Bestemmelsen gjelder i relasjon til alle mangelskrav og krever at både den relative og den absolutte fristen er overholdt.

Den relative reklamasjonsfristen

Den relative reklamasjonsfristen fremgår av § 4-19 nr. 1. Etter bestemmelsen må man som kjøper reklamere «innen rimelig tid» etter at man oppdager eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er innen rimelig tid i den enkelte sak må avgjøres konkret. Det som er innen rimelig tid i én sak, er ikke nødvendigvis det i en annen sak. I Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 28 er det ytterligere uttalt at

«Kva som nærare ligg rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt».

Et uttrykk for fristens yttergrense har vi i Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 64 og 66. Her angis at den relative fristen som en klar hovedregel ikke vil være lenger enn tre måneder. I dette ligger at dersom man venter tre måneder med å reklamere over et forhold man er blitt kjent med, vil den relative fristen som en klar hovedregel være overskredet.

Når begynner fristen å løpe?

Av § 4-19 nr. 1 fremgår det at den den relative fristen begynner å løpe fra det tidspunkt kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen. Når kjøperen burde ha oppdaget mangelen må sees i lys av kjøpers undersøkelsesplikt etter § 3-10. Dersom du som kjøper burde fått kjennskap til mangelen ved undersøkelsen av hytten, begynner den relative fristen å løpe på undersøkelsestidspunktet. Det avgjørende er etter Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 32 hvorvidt «de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel».

Den absolutte reklamasjonsfristen

I tillegg til å ha reklamert innen rimelig tid, må reklamasjonen ha vært fremsatt innen 5 år etter overtakelse av eiendommen. Dette følger av § 4-19 nr. 2. At det er tale om en absolutt frist innebærer at du som kjøper ikke under noen omstendigheter kan reklamere over en mangel når det er gått 5 år. Etter dette tidspunkt går alle krav tapt, uansett hvor gode utsikter det er til å nå frem med kravet.

Et unntak fra den absolutte reklamasjonsfristen er i de tilfeller selger ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid enn 5 år. Dette beror på en konkret tolkning av garantierklæringen eller avtalen mellom partene.

Den praktiske betydningen av de to fristene sett i sammenheng kan sammenfattes slik: Dersom du som kjøper oppdager en mangel 4,5 år etter overtakelse, og reklamerer samme dag du oppdager forholdet, vil du være innenfor både den relative og den absolutte fristen. Dersom du derimot oppdager en mangel 5 år og én måned etter overtakelse, og reklamerer over mangelen samme dag, vil du være innenfor den relative fristen, men utenfor den absolutte fristen. I dette sistnevnte tilfellet, vil et mangelskrav altså ikke kunne føre frem fordi reklamasjonsfristene ikke er overholdt.

Nøytral reklamasjon

Videre er det er vilkår for å få gjennomslag for et mangelskrav at du som kjøper har gjort avtalebruddet «gjeldende» overfor selger, samt informert selger om hva slags avtalebrudd det er tale om. Dette er kravet til nøytral reklamasjon. § 4-19 er som nevnt en generell bestemmelse. I dette ligger at den gjelder for alle mangelskravene. Uavhengig av hvilket mangelskrav man ønsker å påberope seg, må man altså henvende seg til selger å gi beskjed at det foreligger en mangel ved eiendommen, samt hva man mener utgjør mangelen.

Spesifisert reklamasjon

Kravet til spesifisert reklamasjon gjelder kun for hevingskravet, jf. § 4-13 annet ledd. Skal man påberope seg krav på erstatning eller prisavslag kan man altså se bort fra dette kravet. Ønsker man derimot å heve hyttekjøpet må man angi særskilt overfor selger at det er denne mangelsbeføyelsen man kommer til å gjøre gjeldende. På den måten vet selger hva han har å forholde seg til.

At det vil bli tale om et hevingskrav må for øvrig gjøres gjeldende overfor selger «innen rimelig tid». Hva som er innen rimelig tid må vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Fristen løper også her fra det tidspunkt man som kjøper ble «kjent eller burde vorte kjent» med mangelen, se undersøkelsesplikten i § 3-10.

Et unntak fra kravet til spesifisert reklamasjon er oppstilt i bestemmelsens annet ledd annet punktum. Har selger opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig i strid med god tro, kan det gjøres unntak for dette kravet. Dette vil riktignok bare være aktuelt i særskilte tilfeller, det er tale om en svært snever unntaksregel.

De ulike mangelskravene

Forutsatt at det foreligger en mangel etter et av de nevnte grunnlagene ovenfor og at reklamasjonsreglene er overholdt, kan du som kjøper gjøre krav gjeldende overfor selger. Avhl. § 4-8 lister opp de ulike alternative kravene.

Retting

Retting er regulert i avhl. § 4-10. I praksis er det en svært begrenset rett for kjøper til å kreve retting av eiendommen. Begrunnelsen for dette er at man som kjøper vil være like godt tjent med å kreve erstatning i slike tilfeller.

Dersom selgeren tilbyr seg å rette mangelen, plikter man som kjøper riktignok godta dette tilbudet. Dette gjelder likevel ikke dersom retting vil medføre «urimelig ulempe» og kjøper har «særleg grunn» til å motsette seg rettingen. Dette vil bero på en konkret vurdering ut fra omstendighetene i det enkelte tilfellet.

Prisavslag

I § 4-12 reguleres kjøpers rett til å kreve prisavslag. For en utfyllende gjennomgang av vilkårene og utmålingen av prisavslaget, les mer her.

Heving

Vilkårene for heving er angitt i § 4-13. Mer om den høye hevingsterskelen og vilkårene for heving, kan du lese om her. 

Erstatning

Erstatningsvilkårene følger av § 4-14. Det er fire vilkår som må være oppfylt for å kreve erstatning for mangel. For det første må det foreligge et kontraktsbrudd, det vil si en mangel. For det andre må det foreligge et ansvarsgrunnlag. I denne forbindelse er det verdt å merke seg at selger kan bli erstatningsansvarlig uavhengig av om han har utvist uaktsomhet. Det er tale om et objektivt erstatningsansvar. For det tredje må det være tale om et økonomisk tap. For det fjerde må det foreligge adekvat årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og selgers erstatningsbetingende opptreden i form av den påviste mangelen.

Selger kan riktignok bli fri for ansvar dersom enkelte vilkår er oppfylt. Utgangspunktet er altså at selger er ansvarlig, men det kan gjøres unntak på visse vilkår. Et første vilkår er at det må være tale om en hindring som ikke kan overvinnes eller at følgene av den ikke kan unngås. Det andre vilkåret for ansvarsfritak er at hindringen må anses å være «utenfor selgerens kontroll». For det tredje må ikke selgeren rimeligvis kunne ventes å regnet med hindringen på avtaletidspunktet.

De nevnte vilkårene må for øvrig vurderes konkret i den enkelte sak. Tar du kontakt med oss, vil vi kunne hjelpe med å ta stilling til om det er grunnlag for erstatning i din sak.

Holde tilbake kjøpesummen

Ønsker du å holde tilbake kjøpesummen for å sikre at du får dekning for kravet ditt mot selger, er avhl. § 4-15 den aktuelle bestemmelsen. Her fastslås en slik adgang, under forutsetning av at man bare holder tilbake så mye av kjøpesummen som er «nødvendig» for å sikre at kravet dekkes. Hva som er nødvendig, må avgjøres konkret, jf. Rt-2006-31 avsnitt 35. Man er riktignok gitt et viss slingringsmonn.

Merk! Enkelte krav vil automatisk utelukke hverandre, mens andre krav kan kombineres. Eksempelvis vil et krav på prisavslag og et krav på heving utelukke hverandre. Et erstatningskrav kan derimot alltid fremsettes i tillegg til et av de andre kravene. I praksis vil gjerne prisavslag, heving og erstatning være de mest aktuelle kravene, avhengig av alvorlighetsgraden på mangelen. Ved henvendelse til oss vil vi kunne bistå med hvilket krav det er nærliggende å fremsette, eventuelt i sammenheng med et annet krav.

Rull til toppen