Hva kreves for å heve hyttekjøpet? - Eiendomsrett.no®
Heve hyttekjøp

Heve hyttekjøpet

Ikke sjelden oppdages feil eller mangler ved hyttekjøp. I denne forbindelse kan du ha krav på å rette såkalte mangelskrav mot selges, eksempelvis et hevingskrav. Det stilles riktignok ganske strenge krav for å kunne heve et hyttekjøp. Nedenfor kan du lese mer om heving som mangelskrav og hva som mer konkret kreves for å kunne få gjennomslag for et slikt krav.


Hvilken lov kommer til anvendelse – bustadoppføringslova eller avhendingslova?

Vedrørende boligforhold finnes to aktuelle lover. For tilfeller der det er tale om oppføring av ny eiendom gjelder bustadoppføringslova, mens avhendingslova gjelder for de tilfeller det er tale om kjøp/salg av allerede oppført fast eiendom. Avhendingslova gjelder ulike partskonstellasjoner; mellom to næringsdrivende, mellom to private parter og mellom en næringsdrivende og en forbruker. Viktig i denne forbindelse er at dersom en forbruker inngår avtale om kjøp av hytte med en næringsdrivende, kan det ikke inntas vilkår i kjøpsavtalen som stiller forbrukeren i en dårligere stilling enn han ville ha etter loven, jf. avhendingslova § 1-2 annet ledd. Forbrukeren er i møte med næringsdrivende altså gitt et sterkere vern.

Videre kan du lese mer om heving av hyttekjøp etter reglene i avhendingslova.

Generelt om heving som en alternativ mangelsbeføyelse

Heving er en av flere beføyelser (krav) man som kjøper av en hytte kan rette mot selger dersom det foreligger en mangel ved hytten. Heving er riktignok et av de mer alvorlige mangelskravene. Det er fordi et hevingskrav innebærer en tilbakeføring av de respektive ytelser. Når hytten og pengesummen skal tilbakeføres til hver av partene kan dette få store konsekvenser for selger om pengene allerede er investert i et annet objekt. Dette, sammen med utgangspunktet i norsk rett om at avtaler skal holdes, gjør at det stilles strenge vilkår for at det skal foreligge hevingsadgang. Nedenfor foretas en gjennomgang av de ulike vilkårene som må være til stede for at et hevingskrav skal tas til følge.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Merk! Dersom hevingsvilkårene ikke er tilstede i din sak, kan det likevel være aktuelt å rette andre krav mot hytteselger. Det kan eksempelvis være krav på prisavslag eller erstatning. Ta kontakt med oss, så hjelper vi deg å finne en passende beføyelse ut fra ditt konkrete saksforhold.

Hevingsvilkårene

Etter avhl. § 4-13 må to vilkår være oppfylt for at det skal foreligge hevingsrett. Det må for det første foreligge en mangel. Idet dette er et vilkår for alle de ulike mangelskravene mot selger, gjelder dette ikke særskilt for hevingskravet. Av større interesse er det andre vilkåret: mangelen må være «vesentlig». Det er i vesentlighetsvilkåret den høye terskelen for heving ligger, se nedenfor.

Bestemmelsen lyder:

§ 4-13. Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.

Mangelsvilkåret

At det må foreligge en mangel ved hytten kan sees som et inngangsvilkår for at det i det hele tatt skal være aktuelt med en vurdering av hevingsadgangen. Foreligger det ingen mangel, foreligger det heller ingen grunnlag for å rette krav mot hytteselger.

Det er ikke uvanlig at hytter selges med en «as is»-klausul. I dette ligger at hytten selges slik den fremstår for kjøper på visningstidspunktet. Det skjer også en såkalt risikoovergang fra selger til kjøper. I dette ligger at forhold som typisk ville være selgers ansvar/risiko forflyttes til kjøper. Dette medfører at kjøper ikke kan gjøre gjeldende visse forhold som mangler i etterkant av kjøpet.

Kjøper er riktignok gitt et visst vern mot slike forbehold. Som vi skal se vil en hytte kunne anses for å ha mangler etter avhendingslova §§ 3-7 til 3-9, til tross for at hytten er solgt «som den er».

Unnlatte opplysninger

En hytte vil for det første ha en mangel dersom det er unnlatt å gi opplysninger om visse forhold ved eiendommen. Dette reguleres av avhl. § 3-7, jf. § 3-9. Forutsetningen er riktignok at en del vilkår er oppfylt.

Vilkår 1

Det første vilkåret er at det foreligger forhold som kjøper ikke har blitt opplyst om i forbindelse med hyttekjøpet.

Vilkår 2

Videre må det forholdet det er unnlatt å opplyse om være noe hytteselger, eller noen som opptrer på vegne av ham, «kjente eller måtte kjenne til». At selger «måtte kjenne til» forholdet, innebærer at det ikke bare er positiv kunnskap om det aktuelle forholdet som medfører at det foreligger en mangel. Også det at selger, ut fra de konkrete forholdene ved eiendommen, måtte ha holdepunkter for å informere kjøper om forholdet, kan medføre at det foreligge en mangel. Dette bekreftes i uttalelser i forarbeidene til avhendingslova. Her følger det at «meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande», jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89. Uttalelsen er ved flere tilfeller henvist til i Høyesterett, eksempelvis i Rt-2002-1110 (Bodum) side 1120 Rt-2002-696 (NEBB) side 702. Sistnevnte dom presiserer:

«Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det».

Vilkår 3

For det tredje må du som kjøper kunne sies å ha hatt en berettiget forventning om å bli opplyst om det aktuelle forholdet. Dette følger av vilkåret «kjøparen hadde grunn til å rekne med å få».

Vilkår 4

Det fjerde og siste vilkåret er at de unnlatte opplysningene må kunne antas å ha «verka inn på avtala». Mer konkret innebærer innvirkningsvilkåret at hytten ikke vil anses å ha en mangel dersom de manglende opplysningene ikke har hatt noen påvirkning på kjøpet.

Videre veiledning for hvordan vilkåret forstås av domstolene finner vi i rettspraksis. Rt-2005-257 (Hårfjerning) og Rt-2003-612 (Arealsvikt) er i denne forbindelse illustrerende. Av den førstnevnte dommens avsnitt 37 fremgår det at «… beviskravet for at opplysningene har innvirket på kjøpet, ikke er særlig strengt». Høyesterett sier her at det ikke skal så mye til for at unnlatte opplysninger om forhold ved eiendommen, skal anses å ha virket inn på avtalen. I Arealsvikt-dommen følges dette opp. Retten uttaler også at de manglende opplysningene anses for å ha innvirket på avtalen dersom «avtalen ikke ville ha blitt inngått eller inngått på andre vilkår …». Det kreves altså ikke at avtalen ikke ville ha kommet i stand i det hele tatt. Det er nok at avtalen ville ha kommet i stand på andre vilkår.

Uriktige/villedende opplysninger

Tilfeller hvor selger tilsynelatende har gitt uriktige eller villedende opplysninger er regulert i § 3-8, jf. § 3-9. Her vil selger altså positivt ha gitt feilaktige opplysninger, til forskjell fra tilfellene nevnt ovenfor hvor selger har unnlatt å gi opplysninger.

Vilkår 1

Først og fremst må de faktiske omstendigheter ved eiendommen ikke svare til de opplysninger selgeren har gitt kjøperen. Opplysningene kan være gitt i flere former: muntlig, i annonse, i salgsprospekt og/eller ved annen markedsføring. I tillegg kan informasjonen også være gitt av andre som opptrer på vegne av selgeren, jf. bestemmelsens første ledd annet punktum.

Vilkår 2

Også for disse tilfellene gjelder det et innvirkningsvilkår. Innholdet er det samme både etter § 3-7 og § 3-8. Se ovenfor for det nærmere innholdet i vilkåret.

Vilkår 3

Det tredje vilkåret er at de feilaktige opplysningene «ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte». Mer konkret innebærer dette at dersom en feilaktig opplysning er rettet slik at kjøper har en forståelse av den faktiske situasjon på avtaleinngåelsestidspunktet, vil det ikke foreligge en opplysningssvikt. Av forarbeidene fremgår det i forhold til vilkåret «i tide» følgende

«Hva som kreves for at rettingen skal anses tilstrekkelig tydelig, beror på hvordan og av hvem opplysningen er gitt, hva opplysningen gjelder og tilhøva ellers. Generelt må det kreves at opplysningen rettes på en måte som er like effektiv som den måte den opprinnelig er gitt på».

Vedrørende tydelighetsvilkåret er det uttalt

«For at rettingen skal være gitt i tide, må den foreligge på relevant måte før inngåelsen av kjøpet. Det er ikke noe vilkår at rettingen faktisk er kommet kjøperen til kunnskap, men den må i tide være gitt på en slik måte at den er egnet til å korrigere kjøperens feilaktige oppfatninger under tilsvarende forhold».

Vesentlig dårligere stand

En tredje mulighet for å vurdere om det foreligger en mangel til tross for et «som den er»-forbehold er § 3-9. Etter denne bestemmelsen vil det foreligge en mangel ved hytten dersom den er «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. bestemmelsens annet punktum. Her oppstilles det en høy terskel for vurderingen. Det skal altså en del til for at man anser at det foreligger en mangel etter denne bestemmelsen. Det skal for øvrig foretas en konkret vurdering ut fra omstendighetene i den enkelte sak, der kjøpesummens størrelse og omstendighetene for øvrig vil være av betydning. Videre veiledning for den konkrete vurderingen finner vi i Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 41. Her er det fremhevet at

«… misforholdet mellom tingens stand og det kjøper kunne rekne med, må være utvilsomt» for at vesentlighetskravet skal være oppfylt, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 92. Det er altså de mer åpenbare misforhold regelen skal beskytte kjøperen mot».

Av samme dom kan det også utledes at det for eldre hytter skal en del mer til for at det skal foreligge mangel. Det skyldes naturlig nok at forventningene til feilfrihet er større ved ny hytte enn ved overtakelse av en eldre hytte. En eldre hytte vil gjerne være bygget etter andre (og eldre) byggtekniske krav og med en annen håndverksskikk.

Vilkåret om «vesentlig kontraktsbrudd»

Er man kommet til at det foreligger en mangel etter en av de nevnte bestemmelsene, kan det videre tas stilling til om mangelen er vesentlig, jf. § 4-13 nr. 1. Som tidligere nevnt er det her den høye terskelen for heving viser seg for fullt. At mangelen må være «vesentlig» gir anvisning på at det må foreligge et markert avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse. Det er med andre ord kun de mer alvorlige mangelstilfeller som kan gi grunnlag for å heving av et hyttekjøp. Dette bekreftes gjennom forarbeidene til loven, hvor det fremgår at kjøperen «må ha «skjellig grunn» til å seie seg fri frå avtala».

Momenter i helhetsvurderingen

For selve vurderingen vil det være det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse som danner utgangspunktet, jf. Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) side 1519. Andre momenter av interesse vil være mangelens betydning for kjøper og om selger vil rammes særlig hardt av et hevingskrav. Videre er tidsmomentet av betydning, hvor lang tid det tar fra overtakelse til hevingskravet fremsettes. Hvorvidt selger har opptrådt illojalt, eksempelvis ved at det foreligger opplysningssvikt vil også kunne vektlegges.

Et siste moment som ofte tillegges vekt i rettspraksis er hvorvidt heving fremstår som nødvendig beføyelse til å gjenopprette balansen mellom partene. I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) side 1519 ble det vektlagt at «prisavslag, som alternativ til heving, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger». Det samme følger av Rt-2010-710 (Carport) avsnitt 48. Også erstatning og retting av manglene kan være alternative krav som medfører at et hevingskrav ikke fremstår nødvendig.

Reklamasjonsregler

Avhl. § 4-19 er en generell reklamasjonsregel. Den gjelder altså for alle de alternative mangelskravene. Bestemmelsen inneholder både en relativ og en absolutt reklamasjonsfrist. For å kunne gjøre krav gjeldende må man være innenfor begge disse fristene. Er man ikke det, vil hevingskravet kunne falle bort, selv om de øvrige vilkårene er oppfylt. Det er altså svært viktig å overholde reklamasjonsreglene.

Den relative reklamasjonsfristen

Den relative reklamasjonsfristen følger av § 4-19 nr. 1: kjøper må reklamere «innen rimelig tid» etter at vedkommende oppdager eller burde ha oppdaget mangelen. Hva som er innen rimelig tid må avgjøres konkret ut fra omstendighetene i hver enkelt sak. Det som er innen rimelig tid i én sak, er ikke nødvendigvis det i en annen sak. Dette følger også av Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 28 hvor retten, med henvisning til forarbeidene uttaler følgende:

«Kva som nærare ligg rimeleg tid vil måtte avhenge av ei konkret vurdering der ein m.a må leggje vekt på kva slags kjøpar ein har med å gjere (t d forbrukar eller næringsdrivande). Ein må i større grad kunne krevje rask reklamasjon frå ein profesjonell enn frå ein forbrukar. Vidare må det kunne leggjast vekt på kva slags sakkunnskap kjøparen har om eigedomen, og kva slags eigedom som vert kjøpt».

Særlig retningsgivende er uttalelsene i Rt-2010-103 (Tertnes) avsnitt 64 og 66. Her kan det utledes at en den relative fristen som en klar hovedregel ikke vil være lenger enn tre måneder. Viktig å merke seg er riktignok at denne fristen kan være kortere ut fra de konkrete omstendighetene. Kanskje er forholdene slik at «innen rimelig tid» anses å være en til to måneder.

Fristen begynner å løpe fra det tidspunkt kjøperen «oppdaga eller burde ha oppdaga» mangelen. Når kjøperen burde ha oppdaget mangelen har nær sammenheng med kjøpers undersøkelsesplikt i § 3-10. Burde kjøper ha oppdaget mangelsforholdet ved undersøkelsen av hytten, vil den relative fristen begynne å løpe på undersøkelsestidspunktet. Av Rt-2011-1768 (Ladegårdsgaten) avsnitt 29 følger det også at fristen kan begynne å løpe fra det tidspunkt det «fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden». Etter avsnitt 32 vil det i denne forbindelse være avgjørende hvorvidt «de faktiske forholdene står såpass klare for kjøperen at han eller hun har oppfordring til å gjøre forholdet gjeldende som en kjøpsrettslig mangel».

Den absolutte reklamasjonsfristen

Det er som nevnt ikke nok at man er innenfor den relative fristen. Man må også være innenfor den absolutte reklamasjonsfristen. Denne er angitt i § 4-19 nr. 2. Her angis fristen til å være 5 år. Dette innebærer at det ikke under noen omstendigheter kan reklameres over forhold ved eiendommen 5 år etter avtaleinngåelsestidspunktet.

Et unntak fra denne fristen er dersom selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvar for lengre tid. Hvorvidt dette er tilfellet, må avgjøres ut fra en tolkning av kjøpskontrakten.

Nøytral og spesifisert reklamasjon

Ytterligere vilkår som må være oppfylt er kravene til nøytral og spesifisert reklamasjon. Kravet til nøytral reklamasjon følger av avhl. § 4-19 første ledd. Her bestemmes det at du som kjøper må gjøre mangelen «gjeldende» overfor selger. Du må altså angi hva slags mangel det er tale om og at du vil kunne komme til å rette krav mot selger på grunnlag av denne mangelen.

Kravet til spesifisert reklamasjon følger av § 4-13 annet ledd. Dette kravet gjelder særskilt for hevingstilfellene og innebærer at man må informere selger om at man vil fremsette et krav om heving. Ønsker man å heve kjøpet, må selger altså eksplisitt få vite om dette.  Dette må for øvrig gjøres «innen rimelig tid» etter at man ble «kjent eller burde vorte kjent» med mangelen. Hva som er innen rimelig tid må også her vurderes konkret.

Et unntak for kravet til spesifisert reklamasjon er i de tilfeller hvor det kan påvises at selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro, jf. bestemmelsens annet ledd annet punktum. Dette er riktignok en svært snever unntaksregel som kun vil komme på tale i særlige tilfeller.

Oppsummert kan man si at man både må gjøre mangelsforholdet gjeldende overfor selger, samt påberope seg heving som krav. Begge deler må for øvrig gjøres innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, se ovenfor.

Rull til toppen