Mangelskrav når boligen har feil eller mangler - Eiendomsrett.no®
Mangelskrav

Mangelskrav når boligen har feil eller mangler

Hvilke mangelskrav kan gjøres gjeldende dersom mangel foreligger?

Mangelskrav er en fellesbetegnelse på krav du som kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger ved feil eller mangler, eksempelvis ved bolig.  Her får du en kort oversikt over alternativene:


Som kjøper av en bolig med feil eller mangler, kan du etter avhendingslova gjøre gjeldende følgende mangelskrav; retting, prisavslag, heving, erstatning eller tilbakeholdsrett. Hva slags krav det anbefales å gjøre gjeldende avhenger av den konkrete saken.

 

 

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

1. Retting av mangelen (avhendingsloven § 4-10)

Å få rettet mangelen innebærer at selger iverksetter tiltak for å rette opp i de feil eller mangler som er påvist ved boligen. Tiltakene medfører altså at eiendommen blir i samsvar med kontrakten. Du kan lese mer om vilkår for å få rettet en mangel her.

2. Prisavslag (avhendingsloven § 4-12)

Prisavslag etter kjøp av bolig er et praktisk viktig mangelskrav som ofte blir gjort gjeldende. Et krav om prisavslag må være forholdsmessig. Kravet må altså stå i en rimelig sammenheng til den påviste mangelen. Formålet med et prisavslag er å gjenopprette den økonomiske ubalansen i kontraktsforholdet mellom partene. Dette kan gjøres ved at du som kjøper får en rett til fradrag i kjøpesummen, ved at vederlaget settes lavere enn opprinnelig avtalt  eller ved at du får et tilbakebetalingskrav mot selgeren hvor man får tilbake deler av det man allerede har betalt. Les mer om prisavslag her.

3.Heving (avhendingsloven § 4-13)

Et hevingskrav tar sikte på at begge parter skal levere tilbake det de har prestert i avtaleforholdet. Med andre ord skal kjøper levere tilbake boligen og selgeren tilsvarende levere tilbake pengesummen han har mottatt. Det dreier seg altså om inngripende sanksjoner. Av den grunn er vilkårene for å heve et kjøp strenge. Les mer om heving som mangelskrav her.

4. Kreve erstatning (avhendingsloven § 4-14)

Et alternativ er å kreve erstatning. Man kan kun kreve erstatning for økonomisk tap, ikke bryderi og ulemper. Det skilles mellom direkte og indirekte tap. Direkte tap er regulert i avhendingsloven. § 4-14 første ledd, mens reguleringen av indirekte tap følger av bestemmelsens annet ledd. Et erstatningskrav kan gjøres gjeldende i tillegg til andre krav. Et krav om prisavslag og erstatning vil riktignok utelukke hverandre. Les mer om erstatning etter avhendingsloven § 4-14 ved å følge lenken.

5. Holde tilbake kjøpesummen (avhendingsloven § 4-15)

Kjøper kan også velge å holde kjøpesummen tilbake. Dette kravet må ikke formidles direkte til selger for å utøves. Det er nok at kjøper faktisk holder tilbake hele eller deler av kjøpesummen. Det er viktig å være oppmerksom på at man bare kan holde tilbake en så stor del av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Om man ikke overholder dette, risikerer man selv å komme i mislighold, det vil si at man ikke overholder avtalen. Selger kan da gjøre krav gjeldende. Du kan lese mer om tilbakeholdsrett ved mangler ved å følge lenken.

Vanlige spørsmål

Hva er en mangel?

En mangel er et avvik fra det som er avtalt mellom partene, for eksempel ved at selger har tilbakeholdt informasjon, gitt uriktig informasjon eller at boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.

Hva er et mangelskrav?

Mangelskrav er en fellesbetegnelse på krav du som kjøper kan gjøre gjeldende overfor selger ved feil eller mangler, som retting, prisavslag, heving, erstatning eller tilbakeholdsrett.

Hva innebærer det at mangelen blir rettet?

Det innebærer at feilen blir utbedret, og boligen blir stilt i kontraktsmessig stand.

Hva er et prisavslag?

Formålet med et prisavslag er å gjenopprette den økonomiske ubalansen i kontraktsforholdet mellom partene. Prisavslaget skal være lik kostnaden for å få mangelen rettet, dersom ikke noe annet blir godtgjort (for eksempel i form av et verdiminus).

Hva innebærer det at kjøpet blir hevet?

Formålet med heving er at begge parter stilles som om at avtalen aldri ble inngått. Kjøper skal levere boligen tilbake og selgeren skal overføre pengesummen hen har mottatt.

Hvilke erstatningskrav kan gjøres gjeldende ved mangler etter boligkjøp?

Det er kun anledning til å kreve erstatning for økonomisk tap, og ikke for den ulempen og bryderiet mangelen har medført. Det er mulig å kreve erstatning både for direkte og indirekte tap dersom visse vilkår er oppfylt.

Når kan jeg kreve å holde tilbake penger i forbindelse med boligkjøp?

Dersom kjøper mener det foreligger forhold som tilsier at hen skal betale mindre for boligen, kan kjøper velge å holde tilbake deler eller hele kjøpesummen. Kjøper har kun et rettmessig krav på å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig å for å sikre at kravet sitt blir dekket.

Hva er risikoen ved å tilbakehold penger i forbindelse med boligkjøp?

Holder kjøper for mye penger tilbake eller urettmessig holder penger tilbake, kan kjøper bli ansvarlig for forsinkelsesrenter av det tilbakeholdte beløpet.

Bør jeg kreve heving, erstatning eller prisavslag?

Dette vil bero på en konkret vurdering av hver enkelt sak. Prisavslag kan anses som den mest benyttede misligholdsbeføyelsen.

Rull til toppen