Den 1. januar 2018 trådte den nye eierseksjonsloven i kraft. Den gamle loven fra 1997 ble i stor grad videreført, men den nye loven inneholder flere nye og viktige endringer som man bør være oppmerksom på.  I denne artikkelen kan du lese om de mest sentrale lovendringene, og hvilken betydning de har for deg som seksjonseier.

Endringer i eierseksjonsloven fra 2019

Organisering av parkeringsareal

Ny § 7 første ledd bokstav d:

Kommunen skal kun se på om det er avsatt tilstrekkelig areal for å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Utbyggeren eller sameiet bestemmer selv hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres.

Bestemmelsen innebærer en forenkling av seksjoneringsprosessen, ved at man slipper de kommunale kravene om antall parkeringsplasser. Ansvaret for den interne fordelingen av parkeringsplassene er nå overlatt til utbyggeren eller sameiet.

Forholdet mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven

Ny § 7 tredje ledd:

Seksjonering til boligeiendom kan bare skje dersom søkeren kan dokumentere at boligseksjonen som angis i søknaden er en lovlig etablert boenheter etter plan- og bygningsloven, og har kjøkken, bad og wc i bruksenhetens hoveddel.

Dette var ikke et krav for seksjonering i den tidligere loven, hvilket ofte medførte misforståelser. Kjøpere av leiligheter trodde at leiligheten var godkjent for boformål ettersom kommunen hadde godkjent seksjoneringen. Den nye loven sikrer følgelig flere lovlige bruksenheter, som er en viktig endring med hensyn til forbrukerkjøpere.

Tidspunkt for seksjonering

Ny § 8:

Både bestående og planlagte bygninger kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse etter plan- og bygningsloven. Tidligere var seksjonering kun mulig etter at kommunen hadde gitt igangsettingstillatelse. Den nye loven innebærer derfor større fleksibilitet for bankene og utbyggerne i forbindelse med etablering av pant i eiendommen. Utbyggere får nå mulighet til å finansiere byggeprosjektet før de begynner med byggearbeidet.

Rett til å kreve seksjonering

Ny § 9:

Sameier som har bruksrett til en bolig i et sameie som ikke er seksjonert, har rett til å kreve seksjonering.

Tidligere måtte det foreligge flertallsvedtak for seksjonering. Dette medførte ofte at det for eksempel ikke var mulig å seksjonere i et sameie med to sameiere dersom ikke begge var enige. Den nye loven gjør det mulig å unngå slike og liknende situasjoner, ved å gi en sameier muligheten til å seksjonere uten samtykke fra øvrige sameiere, ved å fremsette krav for tingretten.

Fjernet kjøperett

I tidligere lov hadde den som leide boligen på tidspunktet for seksjonering rett til å kjøpe boligen til 80% av markedsverdien. Begrunnelsen bak regelen var boligpolitiske hensyn. Denne kjøperetten ble avviklet i den nye loven. Årsaken til dette er først og fremst at de samme hensynene ikke gjør seg like gjeldende i dag. Regelen kom heller ikke ofte til anvendelse i praktisk, ettersom utbyggere vanligvis sørget for å flytte ut leietakerne før seksjoneringen.

Lading for elbil

Ny § 25 første ledd:

En seksjonseier kan anlegge ladepunkt for elbil og ladbar hybrid i tilknytning til en parkeringsplass som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser, med samtykke fra styret. Styret kan bare nekte å samtykke til dette dersom det foreligger en saklig grunn. Et eksempel på en saklig grunn til å nekte samtykke er dersom det er kapasitetsbegrensninger i sameiets elektriske anlegg.

Enerett til bruk av fellesarealene

Ny § 25 femte ledd:

Det kan fastsettes i vedtektene til et boligsameie at én eller flere seksjonseiere skal ha enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil 30 år.

Den nye loven inneholder også klare og konkrete vilkår for slik enerett. Dette gir fleksibilitet og større grad av forutberegnelighet for seksjonseierne.

Annet

Økning av legalpant

Ny § 31 første ledd:

Lovbestemt pant (legalpant) som andre sameiere har i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følge av sameieforholdet er økt fra 1 til 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Grunnbeløpet per 1. mai 2019 er kr 99 858. Grunnet koronasituasjonen blir justeringen av grunnbeløpet utsatt til høsten 2020.

Vedlikehold

Nye §§ 32 og 33:

Det fremgår tydeligere hva henholdsvis seksjonseier og sameiet er ansvarlige for vedlikeholdet av.

Seksjonseieren skal vedlikeholde sin bruksenhet og eventuelle tilleggsdeler, og alt av inventar og utstyr som hører med bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og bytte.

Sameiet skal vedlikeholde utvendige og innvendige fellesarealer, samt felles installasjoner som rør, ledninger og kanaler. For øvrig omfatter sameiets vedlikeholdsplikt alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt.

Krav til samtykke for kostbare botiltak

Ny § 50 første ledd:

Tiltak som har sammenheng med seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, som går ut over vanlig forvaltning, og som koster mer enn halvparten av folketrygdens grunnbeløp, krever uttrykkelig samtykke fra samtlige av de berørte seksjonseierne.

Avtaler og vedtekter måtte endres innen 1. januar 2019

Avtaler og vedtekter i eierseksjonssameier som er i strid med den nye eierseksjonsloven måtte opphøre senest 1. januar 2019. Dette innebærer at de eierseksjonssameiene som tidligere hadde avtaler og vedtekter som ikke lenger er i overensstemmelse med den nye loven, måtte endre og tilpasse disse før 1. januar 2019.

Det er styret som har ansvaret for at eierseksjonssameiet drives i henhold til loven og vedtektene, herunder å tilpasse vedtektene etter lovverket og gjøre nødvendige endringer.

Endringer som trådte i kraft fra 2020

Begrensninger for indirekte erverv

Ervervsbegrensningen for kjøp av boligseksjoner har blitt skjerpet, se § 23 første, andre og tredje ledd.

Det er ikke lov å erverve fler enn to eierseksjoner i samme eierseksjonssameie. Fra 2020 omfatter denne begrensningen også indirekte erverv. Som indirekte erverv regnes erverv av boligseksjon, eller aksjer eller andeler i et selskap som medfører at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har en nærmere bestemt tilknytning til hverandre.

Dette gjelder for det første nærstående etter aksjeloven § 1-5 første ledd. Som nærstående etter loven regnes ektefelle, samboer, slektninger i rett oppstigende eller nedstigende linje (barn og foreldre), søsken, svigerfamilie, samt ektefelle eller samboer til barn eller foreldre. Som nærstående regnes også selskap som vedkommende selv eller noen nærstående har bestemmende innflytelse over.

Det er tillatt at nærstående erverver en boligseksjon i sameiet som han selv eller hans nærstående skal bruke som egen bolig. Formålet med innskrenkningen er ikke å begrense vanlige forbrukerkjøp av bolig, men å heller unngå indirekte kjøp av boligseksjoner. Hver seksjonseier skal ha én uavhengig stemme på årsmøtet, og det ville være uheldig dersom noen fikk en uforholdsmessig dominerende rolle i sameiet.

Videre omfatter begrensningen også dersom eierne er selskaper i samme konsern, og dersom eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over.

Nye regler for korttidsutleie

Hovedregelen er at en seksjonseier fritt kan leie ut sin boligseksjon, se eierseksjonsloven § 24 første ledd. De siste årene har det imidlertid vært en stor økning i korttidsutleie av boligseksjoner, for eksempel gjennom Airbnb. Dette har skapt utfordringer i form av uønsket mengde trafikk til boliger, som har medført et større behov for regulering av utleiemulighetene.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke lenger tillatt, se § 24 syvende ledd. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 sammenhengende døgn.

Begrensningen gjelder ikke dersom man bare leier ut deler av boligseksjonen, eller dersom boligen leies ut vederlagsfritt.

90-dagersgrensen kan fravikes, og settes til 60 eller 120 dager. Dette krever imidlertid flertall på minst 2/3 av de avgitte stemmene på årsmøtet.