Kjøpers rettigheter ved bolig solgt «som den er»

De fleste boliger i dag blir solgt med en «som den er»-klausul. Dette innebærer at selgeren fraskriver seg risikoen for skjulte mangler ved boligen. For deg som kjøper medfører et slikt forbehold at du ikke uten videre kan gjøre gjeldende krav som prisavslag, retting, heving, erstatning mv. som følge av mangel ved boligen. Du har likevel visse rettigheter i behold.


Selger har adgang til å selge boligen med et «som den er»-forbehold i medhold av avhendingsloven § 3-9. Han vil likevel være ansvarlig for mangler ved boligen i tre ulike situasjoner. Du er som kjøper altså ikke helt avskåret fra å gjøre krav gjeldende overfor selger når boligen er «solgt som den er».

Hensynet bak begrensningene i selgerens mulighet til å fraskrive seg ansvaret for mangler er å beskytte deg som kjøper. Dette blir særlig viktig på et boligmarked hvor nesten alle salgskontrakter inneholder en slik forbeholdsklausul.

1. Brudd på opplysningsplikt

Selger vil for det første være ansvarlig dersom han har forsømt sin opplysningsplikt, det vil si at han har unnlatt å gi opplysninger om eiendommen og det var uredelig av ham å forholde seg taus, jf. avhl. § 3-7.  Plikten er et direkte utslag av den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold. Man skal være redelig med de opplysninger som man oppgir til den annen part som man inngår bindende kontrakt med.

Utgangspunktet er at hver av partene i kontraktsforholdet må være risikoen for sine egne forutsetninger og forventninger. Dette følger av Rt-2001-110 s. 1118 (Bodum).

Dette modifiseres riktignok gjennom avhl. § 3-7, idet selger kan bli holdt ansvarlig for både uriktige og mangelfulle opplysninger som man som kjøper objektivt sett kan grunn til å regne med å få ved kjøpets inngåelse.

En «som den er»-klausul fritar altså ikke selgeren for sin opplysningsplikt, og det vil foreligge mangel ved boligen dersom han ikke oppfyller denne. Opplysningsplikten er like streng uansett om boligen er solgt «som den er» eller ikke. Dette følger av direkte av Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 92 som fastslår følgende:

“Sjølv om slike generelle atterhald er nytta, vil seljaren sine plikter etter §3-8 til å gi opplysningar, og etter §3-9 til å gi riktige opplysningar, gjelde uinnskrenka».

2.Uriktige opplysninger

For det andre vil han være ansvarlig dersom han positivt har gitt uriktige opplysninger om eiendommen og hvor disse opplysninger har virket inn på avtalens innhold, jf. avhl. § 3-8 første og annet ledd. Bestemmelsen tar sikte på en rent objektiv vurdering. Rettstilstanden på området er godt oppsummert i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 90:

”Når fyrste ledd fyrste punktum seier at eigedomen har mangel dersom omstende ved den ikkje svarer til dei opplysningar som er gitt, er det med det meint at skilnaden mellom det som er opplyst og slik eigedomen faktisk er, vert ein mangel. Regelen er objektiv idet den ikkje spør om grunnen til at opplysningane ikkje var riktige. Det kan såleis vere ein mangel etter §3-9 sjølv om seljaren ikkje på noko vis kan klandrast for å ha gitt ei uriktig opplysning».

Vilkåret om at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen vil være oppfylt når det kan konstateres at riktige opplysninger ville gitt en annen pris på boligen. Det er altså tale om opplysninger som er gitt før kontraktsslutning. Det kan enten være at kjøper ikke hadde kjøpt eiendommen overhodet, eller at han som følge av riktige opplysninger hadde lagt inn et lavere bud. Feilopplysning vil i disse tilfellene ha virket inn på avtalen.

3. Vesentlig dårligere stand

For det tredje kan kjøper gjøre mangelskrav gjeldende dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva du som kjøper kunne forvente ut fra kjøpesummens størrelse og forholdene ellers, jf. avhl. § 3-9 annet punktum. Vesentlighetsvurderingen gjøres med utgangspunkt i prisen som er betalt for boligen, boligens alder og tilstand, samt hvilke opplysninger som ellers er gitt av selger i prospekt, tilstandsrapport mv. Etter ordlyden av «tilhøva elles» er det rom for å ta i betraktning flere ulike forhold som kan belyse situasjonen. Les mer om hva vesentlighetskriteriet innebærer her.

Nytt forslag vedrørende «som den er»-forbehold

Merk at regjeringen har lagt frem forslag om å endre avhendingsloven med formål om å gjøre bolighandel tryggere. Den største endringen her vil være at selger ikke lenger kan ta et «som den er»-forbehold ved salg av bolig til en forbrukerkjøper. Videre inneholder forslaget også en presisering av mangelsbegrepet og kjøperens undersøkelsesplikt, samt en nulltoleranse for arealavvik. Du kan lese endringsforslaget her.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen