Husleieloven § 2-12 regulerer heving av leieavtale. Bestemmelsen krever, i likhet med øvrig kontraktslovgivning, at det foreligger «vesentlig mislighold». Dersom slikt mislighold ikke ennå har inntrådt, men sannsynligheten er overveiende, kan det også være hevingsrett. Siste ledd angir visse begrensninger for en potensiell hevingsrett.
Bestemmelsen gir hjemmel for leierens hevingsrett. Hevingsretten er inngripende for selger, og det kreves derfor kvalifisert mislighold. Dette følger av ordlyden «vesentlig mislighold». Bestemmelsens ordlyd er som følger:
§ 2-12. Heving av leieavtalen
Leieren kan heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold.
Er det klart at det vil inntre mislighold som gir leieren hevingsrett, kan leieren heve allerede før tidspunktet for overlevering. Hevingen kan avverges dersom utleieren straks stiller betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.
Leieren kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter at husrommet er overtatt, eller på grunn av mangler når disse er rettet etter bestemmelsene i § 2-10.
Innhold
Første ledd: Hovedvilkåret
Det sentrale vilkåret for å heve leieavtalen, er at misligholdet er «vesentlig». Dette innebærer et kvalifikasjonskrav som i seg selv setter en høy terskel for hevingsretten. Forarbeidene til husleieloven (NOU 1993:4 s. 116) beskriver vurderingen av hvorvidt vilkåret er oppfylt som følger:
Utgangspunktet må tas i avviket fra riktig oppfyllelse; vesentlighetskravet innebærer at misligholdet ikke kan være helt ubetydelig. Foreligger det flere mangler ved husrommet, må disse ses under ett når en tar stilling til om misligholdet er vesentlig, og det samme gjelder dersom mangler forekommer i kombinasjon med forsinkelse.
Selv om utgangspunktet som nevnt er at misligholdet skal bedømmes individuelt, kommer det ikke i betraktning at mangelen eller forsinkelsen betyr mye for leieren dersom dette skyldes individuelle forhold på hans side som utleieren ikke kunne regne med. Det avgjørende er hva utleieren hadde grunn til å regne som betydningsfullt for leieren. På den annen side er det klart at individuelle forhold som fører til at misligholdet får inngripende virkninger for leieren, kan påberopes dersom utleieren burde hatt kjennskap til disse forhold.
Det er fastslått i en omfattende rettspraksis at de materielle vilkår for heving ikke utelukkende beror på en vurdering av mangelen eller forsinkelsens betydning. Hevingsspørsmålet vil i praksis bero på en totalvurdering der en rekke momenter kan tillegges relevans, som eksistensen og graden av skyld på begge sider i kontraktsforholdet, utleiers muligheter for å finne annen praktisk anvendelse for husrommet, verdien av andre og mindre inngripende beføyelser som står til leierens disposisjon o.s.v. Utkastet gjør ingen endring i dette.
Nærmere om vurderingen
Vurderingen er, slik utkastet formulerer det, sammensatt og konkret. Høyesterett har ved flere anledninger presisert at ved heving vil det overordnede spørsmålet være om realkreditor har «rimelig grunn» til å si seg løs fra avtalen. Dette følger eksempelvis av Rt. 1998 s. 1510 (Ekte hussopp) s. 1518, som gjaldt heving av boligkjøp etter avhendingslova. En rekke momenter er relevant for å besvare spørsmålet, og disse er stort sett angitt i forarbeidene over. Det er grunn til å anta at terskelen vil være noe lavere for å heve en leieavtale, ettersom at dette er et løpende, og ofte langvarig, kontraktsforhold. Dette stiller seg annerledes ved engangsforpliktelser som oppfylles og avsluttes på samme tid. Lagmannsretten har i LA-2006-63839 vektlagt nettopp betydningen av et tillitsforhold i leieavtaler:
Det er på det rene at leiligheter i bakgård og kjeller ikke ble tatt med i den reviderte leiekontrakten fordi disse ikke var godkjent for beboelse. Utleier opplyste imidlertid ikke om at loftsleiligheten heller ikke var godkjent for beboelse. Senest i brev av 1. juni 2004 fra kommunens plan- og bygningsetat fikk Bee Seen AS påminnelse om dette og om at tvangsmulkt ville bli utstedt uten ytterligere varsel dersom deler av bygget som ikke var godkjent til bebyggelse ble tatt i bruk til beboelse.
Lagmannsretten er enig med tingretten i at det er graverende at loftsleiligheten ble tatt i bruk uten at ferdigattest forelå. Sett på bakgrunn av de øvrige deler av leieobjektet som ikke var godkjent for beboelse fremstår utleiers fortielse av at loftsleiligheten heller ikke var godkjent for beboelse som illojal og som et vesentlig brudd på tillitsforholdet mellom utleier og leier. Det foreligger derfor vesentlig mislighold av leieavtalen som gir leier rett til å heve avtalen etter husleieloven § 2-12.
Dette er for øvrig også utslag av det alminnelige lojalitetsprinsippet i kontraktsforhold. Et brudd på dette prinsippet er i seg selv et mislighold av de biforpliktelser som følger med avtalen.
Andre ledd: Antesipert mislighold
Bestemmelsen krever at det må være «klart» at det vil inntre et slikt mislighold som berettiger heving. Dette er et sannsynlighetskrav. Forarbeidene (NOU 1993:4 s. 117) angir vurderingen slik:
Kravet til sannsynlighet for at mislighold vil inntre er strengt, noe som framgår av uttrykket «klart» i første punktum. I prinsippet kreves det en til visshet grensende sannsynlighet. Dersom utleieren direkte gir uttrykk for at oppfyllelse ikke kommer på tale, vil vilkåret være innfridd, og det samme gjelder dersom oppfyllelse praktisk talt er umulig. For øvrig må det vurderes konkret om sannsynligheten for at mislighold vil inntre er tilstrekkelig høy.
Det stilles videre krav om at det ventede mislighold er av en slik karakter at det ville gi leieren hevingsrett. Det er ikke i seg selv tilstrekkelig at det foreligger en kvalifisert forventning om at utleieren vil misligholde.
Det er leieren som har risikoen for at vilkårene for heving er tilstede. Tar leieren feil i så måte, kan han pådra seg ansvar overfor utleieren. Forså vidt angår kravet til sannsynlighet for mislighold, er det allikevel grunn til å understreke at vurderingen skal skje på grunnlag av forholdene slik de var på hevingstidspunktet. Selv om utleieren – mot formodning – klarer å stille husrommet til disposisjon i samsvar med avtalen, innebærer ikke det nødvendigvis at leieren har misligholdt sine plikter. Vurderingstemaet vil være om det på hevingstidspunktet forelå en tilstrekkelig kvalifisert sannsynlig for at utleieren ville gjøre seg skyldig i vesentlig mislighold.
Sett i lys av at terskelen for heving er høy der hvor misligholdet allerede har inntrådt, må terskelen for å heve forskuddsvis være ennå høyere.
Tredje ledd: Begrensning i hevingsretten
Dersom leieren allerede har overtatt husrommet, på tross av en eventuell forsinkelse, vil hevingsretten være bortfalt. Det samme gjelder dersom eventuelle mangler er utbedret. Sistnevnte tilfelle kan innebære at husrommet fremdeles avviker fra det avtalte, men likevel ikke slik at det kvalifiserer for heving. Begrensningen for forsinkelsestilfellene har en praktisk begrunnelse. Et eventuelt hevingsoppgjør vil nemlig kompliseres av at leieren allerede har fått benytte seg av husrommet i en periode.
