Husleieloven med lovkommentarer - Eiendomsrett.no®
Husleieloven med lovkommentarer

Husleieloven med lovkommentarer

Kapittel 1. Alminnelige bestemmelser

Husleieloven kapittel 1 gjelder de grunnleggende rammene for husleieavtaler. Kapitlet regulerer spørsmål tilknyttet lovens anvendelsesområde, dens ufravikelighet, hvordan avtaler om leie av husrom kan inngås mv. Helt kort kan kapitlet sies å gi generelle og overordnede føringer for hvordan husleieforhold reguleres.

§ 1-1 Lovens virkeområde
§ 1-2 Ufravikelighet
§ 1-3 Standardvilkår
§ 1-4 Avtaleform
§ 1-5 Risikoen for sending av meldinger
§ 1-6 Beregning av frister
§ 1-7 Erstatningsansvar for skade på person mv.
§ 1-8 Forbud mot diskriminering

Kapittel 2. Overlevering og krav til husrommet

Husleieloven kapittel 2 regulerer sentrale spørsmål tilknyttet overleveringen av husrommet, og kravene til selve husrommet. Kapitlet angir generelle krav til husrommets tilstand, og hvilke forventninger som kan stilles til husrommet. Dessuten regulerer kapittel 2 vurderingen av hvorvidt husrommet har mangler, hvilke plikter som påligger leietaker for å kunne gjøre disse gjeldende, og hvilke rettigheter dette gir leietaker.

§ 2-1. Tidspunkt for overlevering
§ 2-2. Generelle krav til tilstand
§ 2-3. Uriktige opplysninger om husrommet
§ 2-4. Manglende opplysninger om husrommet
§ 2-5. Husrom leid «som det er» e.l.
§ 2-6. Forundersøkelse m.v.
§ 2-7. Tiden for mangelsbedømmelsen
§ 2-8. Reklamasjon
§ 2-9. Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse
§ 2-10. Krav på retting av mangel
§ 2-11. Avslag i leie
§ 2-12. Heving av leieavtalen
§ 2-13. Erstatning
§ 2-14. Erstatningsansvarets omfang
§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake
§ 2-16. Rettsmangler
§ 2-17. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Kapittel 3. Leie og andre ytelser

Husleieloven kapittel 3 regulerer vederlaget som ytes som betaling for leien av husrommet, og måten det gjøre opp på. Dessuten angis regler for sikkerhetsstillelse. Kapitlet gir helt klare utgangspunkter for fastsettelsen av disse punkter i leieforholdet, samt enkelte forbud og særlige rettigheter.

§ 3-1. Leien
§ 3-2. Forfallstid
§ 3-3. Oppgjørsmåte
§ 3-4. Betaling for elektrisitet og brensel mv.
§ 3-5. Depositum
§ 3-6. Garanti
§ 3-7. Forbud mot andre ytelser ved leie av bolig
§ 3-8. Deponering av omtvistet leie

 

Kapittel 4. Leieprisvern

Husleieloven kapittel 4 angir hva som er lovlig regulering og justering av leieprisen. Kapitlets bestemmelser setter skranker for utleiers adgang til å avtale leieprisen. Bestemmelsene utgjør slik sett en begrensning i avtalefriheten, ettersom at det ikke vil være mulig å avtale en pris i strid med disse reglene, jf. lovens § 1-2 og Kong Christian Den Femtis Norske Lov 5-1-2.

§ 4-1. Det alminnelige leieprisvernet
§ 4-2. Indeksregulering
§ 4-3. Tilpassing til gjengs leie
§ 4-4. Tilbakebetaling av ulovlig leie
§ 4-5. Unntak fra leieprisvernet
§ 4-6. Forskrifter

Kapittel 5. Partenes plikter i leietiden

Husleieloven kapittel 5 bestemmer partenes plikter i leietiden. Bestemmelsene utgjør en minimumsregulering av det løpende leieforholdet, som sikrer en minstestandard mellom partene. Virkningen av disse standardene, er at partene kan bli erstatningsansvarlige overfor hverandre, dersom brudd på pliktene påfører den andre økonomisk tap. Spørsmål om erstatning og eventuelle krav som følge av mangler i leietiden, er uttrykkelig regulert i kapitlets to siste bestemmelser.

§ 5-1. Leierens bruk mv.
§ 5-2. Ro og orden
§ 5-3. Vedlikehold
§ 5-4. Forandringer i husrommet og på eiendommen for øvrig
§ 5-5. Skade på husrommet
§ 5-6. Utleierens adgang til husrommet
§ 5-7. Leierens krav som følge av mangler som oppstår i leietiden
§ 5-8. Leierens erstatningsansvar

Kapittel 6. Beboerrepresentasjon i visse boligleieforhold

Husleieloven kapittel 6 oppstiller regler for representasjon av beboerne i boligleieforhold som involverer flere enn fire boligleieforhold. Reglene skal sikre en demokratisk beslutningsprosess og mulighet for å bli hørt, blant de ulike beboerne.

§ 6-1. Felles representasjon
§ 6-2. Den tillitsvalgtes plikter
§ 6-3. Informasjon til tillitsvalgt m.v.

Kapittel 7. Opptak i husstand og framleie

Husleieloven kapittel 7 regulerer personkretsen som kan innlemmes i ett og samme eksisterende leieforhold. Det er særlig utvidelsen av personkretsen på leietakers side, enten ved at partner, barn eller familiemedlemmer opptas i husstanden, eller ved at en ny person inntrer som leier i et allerede eksisterende leieforhold (framleie). Sistnevnte innebærer i praksis at det dannes en leieavtale mellom midlertidig leietaker, på bakgrunn av den allerede eksisterende hovedleieavtalen mellom opprinnelig leietaker og utleier.

§ 7-1. Opptak i husstand
§ 7-2. Den alminnelige regelen om framleie
§ 7-3. Framleie av del av bolig
§ 7-4. Framleie av bolig ved midlertidig fravær
§ 7-5. Framleie ved tidsbestemte leieavtaler
§ 7-6. Godkjenning ved passivitet
§ 7-7. Framleierens stilling ved opphør av hovedavtalen

Kapittel 8. Personskifte

Husleieloven kapittel 8 angir regler for overgangen fra én leietaker til en annen. Utgangspunktet er at overføring av leieretten krever samtykke fra utleier, men kapitlet inneholder visse bestemmelser som oppstiller unntak fra dette utgangspunktet.

§ 8-1. Den alminnelige regelen om overføring
§ 8-2. Leierens død
§ 8-3. Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap
§ 8-4. Overføring av leierett til lokale
§ 8-5. Gjennomføring av leierskifte
§ 8-6. Eierskifte

Kapittel 9. Leieforholdets varighet – opphør

Husleieloven kapittel 9 gjelder leieforholdets varighet, og leieforholdets avslutning. Reglene om leieforholdets avslutning avhenger av hvorvidt leieavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Kapitlet regulerer også spørsmål i tilknytning til vilkår for oppsigelse, tilsidesettelse av oppsigelse, og ulike typetilfeller som leiers død.

§ 9-1. Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler
§ 9-2. Tidsbestemte leieavtaler
§ 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtaler for bolig
§ 9-4. Leierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
§ 9-5. Utleierens oppsigelse av tidsubestemt leieavtale
§ 9-6. Oppsigelsesfrist
§ 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse
§ 9-8. Tilsidesettelse av oppsigelse
§ 9-9. Utleierens hevingsrett
§ 9-10. Leierens død
§ 9-11. Varsel om fravikelse

Kapittel 10. Tilbakelevering av husrommet ved leieforholdets opphør

Husleieloven kapittel 10 regulerer omstendighetene ved og etter leieforholdets opphør. Kapitlet har bestemmelser som gir regler for hva utleier må gjøre dersom det er etterlatt løsøre i husrommet, samt bestemmelser som gir leietaker rett på vederlag i enkelte tilfeller.

§ 10-1. Visning før flytting
§ 10-2. Tilbakelevering
§ 10-3. Erstatning for forsinkelse og mangel
§ 10-4. Etterlatt løsøre
§ 10-5. Vederlag for forbedringer
§ 10-6. Vederlag for kundekrets

Kapittel 11. Særregler for visse boligleieforhold

Husleieloven kapittel 11 gir visse særregler for visse boligleieforhold. Disse boligleieforholdene får dermed egne reguleringer, som kan innebære avvik fra foregående bestemmelser i loven.

§ 11-1. Bolig til vanskeligstilte på boligmarkedet
§ 11-2. Elev- og studentboliger
§ 11-3. Tjenestebolig
§ 11-4. Utleie av egen bolig

Kapittel 12. Prosessuelle bestemmelser

Husleieloven kapittel 12 inneholder en rekke prosessuelle bestemmelser. Dette er regler om saksbehandling i ulike juridiske fora eller institusjoner. Bestemmelsene har stor praktisk betydning for den enkelte saksgang.

§ 12-1. Voldgift
§ 12-2. Takstnemnd
§ 12-3. Midlertidig bruksrett
§ 12-4. Foregrepet tvangskraft
§ 12-5. Husleietvistutvalget

Kapittel 13. Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover

Husleieloven kapittel 13 regulerer ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser, samt endringer i andre lover, som følge av lovens ikrafttredelse.

§ 13-1. Ikrafttredelse
§ 13-2. Overgangsbestemmelser
§ 13-3. Opphevelse og endringer av andre lover

Advokathjelp i husleiesaker

Våre advokater er spesialister i blant annet husleietvister og kan gi deg en gratis tilbakemelding dersom du har spørsmål, uansett om du er utleier eller leieboer. Innboforsikringen dekker mesteparten av advokatutgiftene i en eventuell tvist.

Vanlige saker

Hva handler husleieloven om?

Husleieloven regulerer de grunnleggende rammene for husleieavtaler. Loven omfatter alle avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Loven gjelder imidlertid ikke for hoteller eller liknende overnattingssteder.

Stiller loven krav til leieobjektet?

Ja, husleieloven har enkelte bestemmelser om krav til selve husrommet. Disse regnes som minimumskrav. Husrommet skal være slik det følger av avtalen, og ellers ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Kan leietaker holde tilbake leiesummen ved forsømmelse fra utleiers side?

Ja. Hvis leietaker har et krav mot utleier som følge av forsinkelse eller mangel fra utleiers side, kan leietaker holde tilbake en så stor del av leiesummen som er nødvendig for å sikre dekning av sitt krav.

Kan utleier fastsette leiesummen helt fritt?

Nei. Husleieloven inneholder bestemmelser om leieprisvern, hvor det blant annet slås fast at det ikke kan avtales husleie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Kan leietaker bruke leieobjektet til både bolig og virksomhet?

Leietakeren kan ikke bruke husrommet til et annet formål enn det som er avtalt. Dette innebærer at leietakeren i utgangspunktet ikke kan drive virksomhet i en hybel som er stilt til disposisjon med boligformål.

 

Rull til toppen