Erstatning etter kjøp av mangelfull hytte? - Våre advokater hjelper deg!

Erstatning etter kjøp av hytte

Erstatning er et svært praktisk mangelskrav å gjøre gjeldende overfor selger. Det skyldes blant annet at et erstatningskrav også kan kombineres med andre krav overfor selger, eksempelvis et krav på prisavslag eller heving. For at et krav på erstatning skal føre frem må riktignok visse vilkår være oppfylt. Her gis en oversikt over de ulike vilkårene for å få erstatning på grunnlag av mangel ved hytteeiendom, samt adgangen til å kombinere et erstatningskrav med andre mangelskrav. 


Det vil typisk være avhendingslova som kommer til anvendelse i tvister om hytteeiendom. Det er fordi loven gjelder for allerede oppførte hytter. Bustadoppføringslova regulerer derimot tilfeller hvor man som forbruker inngår en avtale med en næringsdrivende om oppføring av en hytte. Reglene om erstatning er riktignok tilnærmet identiske etter begge lover. Idet avhendingslova er mest praktisk, tar vi utgangspunkt i denne lovens erstatningsbestemmelse.

Erstatningsvilkårene

Vilkårene for erstatning i mangelstilfellene fremgår av avhendingslova § 4-14. Er det tale om forsinkelse, må man se hen til § 4-5. § 4-14 svarer stort sett til § 4-5, og må sees i sammenheng med denne, jf. § 4-14 første ledd siste punktum som fastslår at § 4-5 gjelder tilsvarende. I det videre vil det fokuseres på erstatning i mangelstilfellene. Vilkårene for erstatning i disse tilfellene er følgende:

  1. Kontraktsbrudd
  2. Ansvarsgrunnlag
  3. Økonomisk tap
  4. Adekvat årsakssammenheng

Disse vilkårene er kumulative. Det vil si at alle fire vilkår må være oppfylt for at du som kjøper skal ha rett til erstatning. Er et av vilkårene ikke oppfylt, taper man erstatningsretten allerede på dette grunnlag. Skulle du være i tvil hvorvidt alle vilkårene er til stede i din sak, er du velkommen til å ta kontakt med oss for bistand.

Kontraktsbrudd

At det må foreligge et kontraktsbrudd i form av mangel eller forsinkelse kan sees som et inngangsvilkår, jf. avhl. § 4-8. For at det i det hele tatt skal bli tale om erstatning, må det foreligge et avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse. Hva som skal til for at det foreligger en mangel ved kjøp av hytte, kan du lese utfyllende om her.

I tillegg er det et vilkår etter § 4-8 at mangelen/forsinkelsen ikke skyldes kjøperen selv eller forhold på hans side. I dette ligger at dersom man selv er å bebreide for at mangelen er oppstått, kan man naturlig nok ikke rette krav mot selger.

Ansvarsgrunnlag

Forutsatt at det er tale om en mangel, må det også foreligge et ansvarsgrunnlag. Man må altså ha en hjemmel å holde selger ansvarlig etter. Det finnes to alternative ansvarsgrunnlag: kontrollansvaret og skyldansvaret. Ansvarsgrunnlaget har betydning for hvilke krav som kan kreves dekket.

Kontrollansvaret

Kontrollansvaret er angitt i § 4-14, jf. § 4-5. Hovedregelen er at man som kjøper skal få dekket det tap mangelen fører med seg, jf. § 7-1 første ledd første punktum. Dette gjelder uten hensyn til selgers skyld i mangelen: det er tale om et objektivt ansvar, jf. § 4-14 første ledd første punktum. Det avgjørende vil være om mangelen var innenfor selgers kontroll. Man må altså vurdere om mangelsforholdet kan sies å ligge innenfor eller utenfor selgers kontrollsfære.

En viktig begrensning i utgangspunktet om full tapsdekning er at kontrollansvaret kun gir dekning for direkte tap. Motsetningen til direkte tap er indirekte tap. Loven har ingen angivelse av hva som er direkte tap. I avhl. § 7-1 annet ledd er det kun gitt en uttømmende liste om hva som anses som indirekte tap. Dette må riktignok forstås slik at dersom tapet ikke faller inn under bestemmelsens bokstav a-d, vil det være tale om et direkte tap. Tapet kan da kreves dekket etter kontrollansvaret. Faller derimot tapet inn under en av disse bokstavene, kreves det at selger er ansvarlig etter skyldansvaret, se nedenfor.

Merk! Selger kan bli fri fra kontrollansvaret dersom visse vilkår er oppfylt. Les mer om dette nedenfor under vilkår for ansvarsfritak etter kontrollansvaret.

Skyldansvaret

Av § 4-14 annet ledd fremgår det at selger vil være ansvarlig for både direkte og indirekte tap, forutsatt at de angitte vilkår er oppfylt.

Selger har opptrådt culpøst

Dette vil være tilfellet dersom mangelen skyldes selgeren: han har opptrådt klanderverdig etter den ulovfestede culpa-regelen i kontraktsforhold. Det må her foretas en objektiv vurdering av hvilke forventninger som med rimelighet må kunne stilles til en hytteselger. Dette beror på flere forhold. Eksempelvis vil det være av betydning om man har kjøpt hytten av en profesjonell part, hvor stort vederlaget for hytten var, om det er tatt forbehold fra selgers side mv.

Av betydning er det også om selger kunne og burde ha handlet annerledes. Dette får betydning for kjøpers berettigede forventninger. Hvilken terskel som skal anlegges i det konkrete tilfellet beror på rettspraksis. En retningslinje er riktignok hvorvidt selger hadde rimelige handlingsalternativer/alternative oppfyllelsesmåter. Kommer man etter en helhetlig skjønnsmessig vurdering av selgers opptreden til at han uten særlig kostnad kunne ha unngått mangelsforholdet ved å handle annerledes, skal det lite til for at man anser selger for å ha opptrådt uaktsomt. Han vil da være ansvarlig etter skyldansvaret i § 4-14 annet ledd.

Selger har avgitt garanti

Selger kan også bli ansvarlig for både direkte og indirekte tap dersom han gjennom garanti har påtatt seg ansvar for at eiendommen skulle være i en bestemt stand på avtaletidspunktet. Hvorvidt selger kan sies å påtatt seg en garanti, må bero på en tolkning av den enkelte garantierklæring. I forarbeidene er det mer konkret fremhevet følgende om hva som kan sies å være en garanti

«Men ikke alle opplysninger som selgeren gir kan anses som noen tilsikring. Det må forutsettes at kjøperen på grunnlag av opplysningens betydning og måten den er gitt på hadde særlig grunn til å forutsette at tingen ikke skulle avvike fra det opplyste. Som eksempel kan nevnes at tingens egenskaper er nøyaktig spesifisert i avtalen, eller at selgeren ved markedføringen eller under kontraktforhandlingene særskilt har understreket visse egenskaper på en måte som er egnet til å skape en tillit hos kjøperen til at nettopp disse egenskaper foreligger. (…) Men det må vanligvis kreves at garantien gjelder visse bestemte egenskaper».

Selger vil altså kunne være ansvarlig for kjøpers direkte og indirekte tap enten dersom han har opptrådt culøpst eller dersom han ved garanti har påtatt seg ansvar for at eiendommen skal være i en bestemt stand.

Økonomisk tap

Det tredje vilkåret for at et erstatningskrav skal komme på tale er at kjøper må ha lidt et økonomisk tap. Det må altså kunne påvises i kroner og øre hvor stort tap man har lidt. Hovedregelen er som tidligere nevnt at kjøper skal ha full dekning for tap og utgifter som skyldes kontraktsbruddet, jf. avhl. § 7-1 første ledd første punktum og HR-2017-515-A avsnitt 28.

Det er riktignok oppstilt et adekvanskrav i avhl. § 7-1 første ledd annet punktum. Her fremgår det at man bare får dekket tap man med «rimelig grunn kunne ha rekna med som ei mogeleg følgje av avtalebrotet». Dette innebærer at det også må foretas en vurdering av om tapet er påregnelig i den konkrete saken. Dette bekreftes også i HR-2017-515-A avsnitt 27 hvor Høyesterett uttalte at bestemmelsen er ment å dekke «hele det påregnelige økonomiske tapet på kjøpers hånd».

Adekvat årsakssammenheng

For det fjerde er det et vilkår om adekvat årsakssammenheng mellom selgers kontraktsbrudd (mangelen) og det økonomiske tapet som kjøperen har lidt. Kjøper må altså ha lidt et økonomisk tap på grunn av mangelen. Vilkåret kan også formuleres som at det må være en tilstrekkelig nær sammenheng mellom mangelen og tapet. Hvorvidt vilkåret er oppfylt må, som ellers, bero på en konkret vurdering av forholdene i den enkelte sak.

Skillet mellom direkte og indirekte tap

Som tidligere nevnt har skillet mellom direkte og indirekte tap avgjørende betydning for hvilket ansvarsgrunnlag som kreves. Har man et direkte tap, er kontrollansvaret tilstrekkelig. Har man derimot et indirekte tap, må selger være ansvarlig etter skyldansvaret. Er han det, kan du som kjøper riktignok få dekket det direkte tapet i tillegg. Skillet mellom direkte og indirekte tap fremgår av den uttømmende opplistingen i avhl. § 7-1. Det som ikke er indirekte tap etter denne bestemmelsen, er «automatisk» direkte tap. Eksempelvis vil avsavnstap, at man ikke kan nyttiggjøre eiendommen som forutsatt, være et indirekte tap, jf. bokstav b. Veiledende for å forstå hva som er et indirekte tap, er at denne typen tap typisk er mer avledede tap som følge av kontraktsbruddet. Tapet oppstår nødvendigvis ikke som en direkte følge av mangelen.

Vilkår for ansvarsfritak etter kontrollansvaret

Selger kan bli fri for ansvar etter kontrollansvaret dersom en rekke kumulative vilkår er oppfylt. Vilkårene for ansvarsfritak er strenge. Dette skyldes at selger er nærmest til å bære risikoen for økonomisk tap som følge av mangel, enn det kjøper er. Det er altså kun i helt særskilte tilfeller at det vil gjøres unntak fra selgers ansvar etter kontrollansvaret.

Hindring

Det første vilkåret for unntak er at det må foreligge en «hindring» som selger ikke kan overvinne eller unngå følgene av. Kan selger overvinne eller unngå følgene av et forhold, vil det ikke være tale om en hindring. To av vilkårene i § 4-5, jf. § 4-14 kan derfor sees i sammenheng og behandles under ett.

I forarbeidene er det fremhevet følgende om hindringsvilkåret:

«Selv om uttrykket «hindring» kunne tyde på at det må være faktisk umulig for selgeren å oppfylle avtalen, kan det ikke stilles fullt så strenge krav. Det kreves ikke en absolutt hindring. Det kan foreligge forhold som ikke gjør oppfyllelsen absolutt umulig, men som g] ør det så ekstraordinært tyngende å oppfylle at forholdet etter en objektiv vurdering må sies å utgjøre en hindring for oppfyllelse. Som døme på forhold som kan utgjøre hindring for oppfyllelse av avtalen, kan nevnes krig, naturkatastrofer eller alvorlige brann- eller eksplosjonsulykker som rammer selgerens bedrift, streik, eksport- eller importforbud eller andre myndighetstiltak. Forhold av rent økonomisk art kan også i prinsippet tenkes å utgjøre hindring for oppfyllelse, f.eks ekstraordinær utgift eller prisstigning. Men det er ikke tilstrekkelig at avtalen ikke lenger er rekningssvarende, eller at det har blitt betydelig dyrere enn bereknet å oppfylle. Selger man m fast pris, må man vanligvis selv bære følgene av en uventet pris- eller kostnadsøkning».

Hindringen må altså være av kvalifisert art for å kunne være av betydning i ansvarsfritaksvurderingen.

Utenfor selgers kontroll

Hindringen må i tillegg være «utanfor seljarens kontroll». Om dette vilkåret sier forarbeidene

«Vidare vil omstende som er avhengig av seljaren sine tiltak eller handlingar liggje innanfor seljarens kontroll, t d brann som skuldast manglande vedlikehald av det elektriske anlegget i bygningen. Det same vil gjelde hindringar som har si årsak i seljaren sine økonomiske forhold».

Dersom selgeren selv har herredømme over forholdet, vil det altså typisk ligge innenfor selgers kontroll. Vilkåret vil i disse tilfeller ikke være oppfylt, slik at selger vil være ansvarlig for kjøpers direkte tap etter kontrollansvaret.

Selger kunne ikke tatt hindringen i betraktning på avtaletiden

Det siste vilkåret er at det ikke er «rimeleg å vente at seljaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida». Selger må altså ikke rimeligvis ha kunnet ta hindringen i betraktning på avtaletiden, han må ikke ha sett hindringen komme. Er det slik at selger kunne forutse hindringen, vil han ha hatt en oppfordring til å gjøre kjøper oppmerksom på dette, samt iverksette tiltak for å forhindre hindringen. Disse betraktninger bekreftes også i forarbeidene hvor det uttales

«Selv om hindringen lå utenfor selgerens kontroll fritar den ikke dersom den var rimelig forutseelig da kjøpet ble inngått. Det avgjørende er hva man kunne vente at selgeren kunne forutse muligheten av og ta i betraktning. (…). Hva selgeren bør ta i betraktning beror på de konkrete forhold».

Godtgjøringsvilkåret

Selger må også kunne «godtgjøre» at disse vilkår er oppfylt. Dette innebærer først og fremst at det er selgeren som har bevisbyrden for at vilkårene for ansvarsfritak er oppfylt. I tillegg gir godtgjøringskravet anvisning på en viss terskel for bevisene. Etter Rt-2000-199 (Pelsdyrhall) kreves det kvalifisert sannsynlighetsovervekt. Det er altså ikke særlig mye rom for tvil med hensyn til om vilkårene foreligger i det enkelte tilfellet.

Erstatning i kombinasjon med andre mangelskrav

Erstatning kan som et utgangspunkt kreves i tillegg til andre mangelskrav, eksempelvis et krav på prisavslag eller heving av kjøpet. Dette utgangspunktet må riktignok presiseres. Et krav på erstatning kan kun fremsettes i tillegg til et annet krav, så lenge det økonomiske tapet ikke dekkes av det andre mangelskravet. Har man fremsatt et prisavslagskrav, og dette dekker det økonomiske tapet som følge av mangelen, kan erstatning kun kreves i tillegg derfor du som kjøper har lidt et tap som overstiger det som dekkes av prisavslaget. Man skal ikke få dobbeltkompensasjon. De to mangelskravene skal sammen dekke det tapet som er lidt, men hverken mer eller mindre enn dette.

Kjøpers tapsbegrensningsplikt

Viktig å være oppmerksom på er at man som kjøper har en tapsbegrensningsplikt etter avhl. § 7-2 første ledd. Denne plikten innebærer at man gjennom «rimelige tiltak» må forsøke å begrense tapet. Plikten må sees i lys av den alminnelige lojalitetsplikten som gjelder i kontraktsforhold. Hver av partene plikter å innrette seg etter situasjonen slik at de ikke unødig volder den andre tap gjennom sin handlemåte.

Hva som er rimelige tiltak må avgjøres konkret i det enkelte tilfellet. Av forarbeidene fremgår følgende om vilkåret

«Ved vurderingen må man ta hensyn til hva som med rimelighet kunne ventes av vedkommende på det tidspunkt kontraktbruddet oppsto. Selv om man i ettertid finner at parten, slik forholdene utviklet seg, burde handlet på en annen måte, er det ikke sikkert at man på tiden for kontraktbruddet kunne vente dette av vedkommende. Det må også tas hensyn til at parten kan trenge en viss tid til å finne ut hvilke tiltak som er mest formålstjenlige. Det må ellers tas hensyn til kjøpets karakter og hva som er vanlig innenfor vedkommende bransje».

Det er altså tale om en helhetsvurdering der flere forhold vil være relevante.

Konsekvensen at at man som kjøper forsømmer å begrense tapet, er at man selv må bære den tilsvarende delen av tapet. Kunne man som kjøper begrenset tapets størrelse ved rimelige tiltak, vil man altså ikke kunne kreve denne delen av tapet dekket av selger.

Rull til toppen