Bustadoppføringslova § 25 regulerer når det foreligger en mangel. Det foreligger en mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med avtalen, de allmenne kvalitetskrav i bustadoppføringslova eller offentligretslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. Fra disse utgangspunktene gjøres det imidlertid flere unntak.
Første ledd
Det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelse dersom resultatet ikke samsvarer med de krava som følger av avtalen eller av reglene i § 7, § 9 og § 13. Det er ingen skarp grense mellom disse alternativene, og ofte vil det være avvik fra både avtalen og de allmenne kvalitetskrav i bustadoppføringsloven. Mangelsvurderingen vil ofte bero på oppgavefordelingen. Dersom entreprenøren står for både planlegging og utføring, svarer han for mer enn dersom han har tatt på seg utføringen, se Rt. 1984 side 962. Av andre relevante avgjørelser kan LG-2010-081823, LE-2013-207236, LB-2016-1256 og LF-2016-136500 nevnes.
Dette gjelder likevel ikke dersom avviket skyldes forhold på forbrukerens side. Forhold på forbrukerens siden kan være feil fra forbrukeren selv, fra hans konsulenter eller fra sideentreprenører, for eksempel ved at noen av de nevnte ikke har forsøkt å avgrense følgene av en mangel. Det kan også være feil ved materialer forbrukeren eller noen på hans side har anskaffet. Dersom det oppstår uventede problemer med grunnen eller eiendommen ellers, beror avgjørelsen på hvor mye entreprenøren har tatt på seg ansvar for.
Andre ledd
Mangel foreligger også dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. Bestemmelsen gjelder offentligrettslige krav til resultatet, ikke arbeidsmiljøkrav m.m. under utføringen. Som eksempler kan krav etter plan og bygningsloven, byggeforskrifter eller forskrifter om elektriske installasjoner, miljøkrav osv. nevnes. Også pålegg som bare gjelder forbrukerens eiendom er omfattet, jf. Ot.prp.nr. 21 (1996-1997) side 61. Det spiller ingen rolle om kravene er innført etter at avtalen mellom entreprenør og forbruker er gjort. Av relevante dommer kan HR-2017-515, Rt. 2003 s. 1312, LA-2002-00552, LF-2007-121205 og LA-2014-186734 nevnes.
Regelen i andre ledd første punktum gjelder likevel ikke dersom forholdene viser at forbrukeren for så vidt ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Entreprenøren kan stort sett bygge på at arbeid utført av sideentreprenører og forbrukerens konsulenter er i tråd med offentligrettslige krav. Dersom entreprenøren imidlertid oppdager regelavvik på slikt arbeid, kan han ha plikt til å gjøre forbrukeren oppmerksom på det. Entreprenørens rådgivningsplikt er strengere der det er forbrukeren selv som har utført arbeidet.
§ 25. Mangel
Det ligg føre mangel dersom resultatet ikkje er i samsvar med dei krava som følgjer av avtalen eller av føresegnene i §§ 7, 9 og 13. Mangel ligg likevel ikkje føre dersom avviket kjem av forhold på forbrukarens side.
Mangel ligg òg føre dersom resultatet ikkje er i samsvar med offentlegrettslege krav som er silt i lov eller i medhald av lov. Dette gjeld likevel ikkje dersom tilhøva viser at forbrukaren for så vidt ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap og vurdering, eller ikkje hadde rimeleg grunn til å gjere det.
