Utkastelse av leietaker - våre advokater hjelper deg! - Eiendomsrett.no®

Utkastelse av leietaker – en komplett oversikt

En innføring i reglene rundt utkastelse av leietaker

Utkastelse av leietaker er en rett utleier har, dersom leietakeren ikke oppfyller leieavtalens forpliktelser. Retten til å kaste ut en leietaker er betinget av at det foreligger et vesentlig mislighold fra leietakerens side.


Boligen er for de fleste et hjem som assosieres med trygghet og privatliv. Det å kaste ut en leieboer bryter inn i en personlig sfære, og er derfor svært inngripende. Dette betyr at det sjelden er en ubetinget rett til å kreve fravikelse fra eiendommen. Tvangsfravikelse av fast eiendom krever rettslig grunnlag i form av et tvangsgrunnlag.

 

 

Krav om tvangsgrunnlag

Reglene om fravikelse av fast eiendom finnes hovedsakelig i tvangsfullbyrdelsesloven (tvangsl.). Loven angir alminnelige og særlige tvangsgrunnlag. De alminnelige tvangsgrunnlagene følger av tvangsl. § 4-1, mens de spesielle tvangsgrunnlagene er angitt i tvangsl. § 13-2. Et alminnelig tvangsgrunnlag kan være dom, kjennelse, rettsforlik e.l. I den videre fremstillingen her, vil kun de særlige tvangsgrunnlagene for fravikelse av fast eiendom behandles.

De særlige tvangsgrunnlagene

Tvangsgrunnlagene er angitt i tvangsl. § 13-2 (3):

§ 13-2. Tvangsgrunnlag

Grunnlag for fullbyrdelse etter dette kapitlet er de alminnelige tvangsgrunnlagene​ og forhold som er tvangsgrunnlag etter særlig lovbestemmelse.​

[…]

Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er dessuten:
a) Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien, uten rettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.​
(b) Skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.
(c)​ Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven,​ når oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leieren ikke har protestert skriftlig til utleieren mot oppsigelsen på en måte som fyller vilkårene i husleieloven § 9-8 innen fristen på én måned, eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.
(d) Heving av leieforhold etter husleieloven,​ når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve​ leieavtalen.
(e) I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven: forhold som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen. Bokstavene a til d gjelder ikke i festeforhold.​

Skriftlig avtale som nevnt i annet ledd og tredje ledd kan inngås elektronisk.

Bestemmelsen angir fem særlige tvangsgrunnlag. Det vanligste er trolig alternativ (b), som ikke krever noe mislighold: Det er tilstrekkelig for fravikelse at leieavtalen har utløpt. De resterende alternativene er enten betinget av betalingsmislighold, et mislighold som gir hevingsrett eller at det foreligger grunnlag for utleiers oppsigelse.

Vilkår for å kunne kreve utkastelse av leietaker

Fravikelse er en form for tvangsgjennomføring av en rettsstilling. Leietaker har ikke lenger noen bruksrett til husrommet. Dette kan baseres på flere grunnlag, som for eksempel at leieperioden er utløpt.

Det er også en del prosessuelle vilkår for at utleier skal kunne kreve utkastelse av leietaker. Det må blant annet sendes varsel til leieren etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 (1), jf. § 13-2 (3) (a).

For det tilfelle at tvangsgrunnlag baseres på vedtakelse av slik rett i avtalen, vil det først måtte ses hen til avtalens regulering av retten for utleier til å kaste ut leietaker. Husleieloven utgjør imidlertid bakgrunnsretten for leie av fast eiendom, og er semi-preseptorisk, jf. husleieloven §§ 1-1 og 1-2. Ved bedømmelsen av hvorvidt leieperioden er utløpt, leieavtalen kan sies opp, eller om det foreligger mislighold som gir rett til heving, må det først foretas en tolkning av avtalen. Husleielovens bestemmelser vil da supplere og utfylle, eller eventuelt korrigere, avtalen.

Avtalen

Avtalen skal tolkes objektivt ut fra dens ordlyd. Samtidig må det også ses hen til andre omstendigheter som er egnet til å kaste lys over hva partene har ment. Det sentrale er en vurdering av hva partene kunne ha en berettiget forventning om i kraft av avtalen. Det er vanlig å benytte seg av standardkontrakter som leieavtale. Det vil derfor være av betydning hvem som har utformet kontrakten, herunder hvorvidt begge parters interesser er hensyntatt.

Det er verdt å merke seg at partene ikke kan avtale seg bort fra visse grunnleggende skranker som følger av husleieloven. Dette følger av husleieloven § 1-2, som lyder som følger:

§ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales​1 eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Dersom noen av husleielovens bestemmelser gir bedre vern for leietakeren, vil lovens regulering gå foran avtalens regulering. Klausuler som avviker betydelig fra deklaratoriske regler vil dessuten lettere omstøtes eller revideres etter avtaleloven § 36. Dette kan være relevant dersom det er avtalt særlig korte eller ugunstige betalingsfrister.

Utkastelsesklausul

Det er vanlig at leieavtaler inneholder en utkastelsesklausul (el. fravikelsesklausul). En slik klausul gjør leieren bevisst på sin stilling, og hvilke vilkår som gjelder for en eventuell utkastelse fra utleiers side. Det at en slik klausul er inntatt i avtalen mellom partene, innebærer at det foreligger et såkalt «særlig tvangsgrunnlag», jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bokstav a. Dersom en slik klausul er avtalt mellom partene, må likevel den angitte fremgangsmåten i tvangsl. § 13-2 (3) bokstav a følges.

En typisk utkastelsesklausul.

Over er det inntatt et eksempel på en vanlig utkastelsesklausul. Bestemmelsen knytter an til tvangsfullbyrdelseslovens regler. En klausul som ikke begrenser utleiers rett til de tilfeller hvor den alminnelige prosedyren for fravikelse er fulgt, står i fare for omstøtelse etter avtaleloven § 36. Utleier har ingen absolutt rett til å kunne kaste ut en leietaker.

Husleielovens regler om utkastelse av leietaker

Husleieloven gjelder for avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Leieforholdet må være det vesentlige ved avtaleforholdet. Husleieloven gir ingen uttrykkelig hjemmel for fravikelse. Loven viser imidlertid eksplisitt til «at utleieren […] kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c», jf. husleieloven § 9-7 (2) (2). Dette viser til oppsigelse som et særlig tvangsgrunnlag. Utleiers oppsigelsesrett er imidlertid underlagt formelle så vel som materielle begrensninger i husleieloven §§ 9-5 til 9-8.

Husleieloven § 9-11 har dessuten en særlig regel om varsel til sosialtjenesten om rett til utkastelse av leietaker. Denne varslingsretten til utleier følger av husleieloven § 9-11, som lyder som følger:

§ 9-11. Varsel om fravikelse

Når det er grunnlag for å begjære fravikelse​1 av husrommet kan utleier, dersom det er grunn til det, sende skriftlig varsel til sosialtjenesten​2 i kommunen om misligholdet. En eventuell begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes for namsmyndigheten to uker etter at skriftlig varsel er sendt til sosialtjenesten. Utleier kan gi andre fullmakt til å sende slikt varsel. Leier kan i skriftlig melding​3 til utleier reservere seg mot at slikt varsel blir sendt til sosialtjenesten.

Utleier skal senest samtidig med oversendelse av varsel til sosialtjenesten i kommunen etter første ledd, sende kopi av varselet eller annen melding om innholdet til leier.

Formålet med bestemmelsen er at sosialtjenesten skal kunne komme leieren til hjelp på et tidligere tidspunkt og forhindre utkastelse av leietaker. Det har ingen rettsvirkninger i forholdet mellom utleier og leier at utleier ikke sender slikt varsel til sosialtjenesten.

Heving

At utleier kan heve avtalen gir også grunnlag for utkastelse av leietaker. Dette følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) bokstav d:

(d) Heving av leieforhold etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heveleieavtalen.

Det er vanlig å avtale en rett for partene til å heve avtalen på visse vilkår, se eksempelklausulen over. Utleiers hevingsrett følger imidlertid av husleieloven § 9-9, som krever et «vesentlig mislighold» fra leiers side. Det må altså foreligge et kvalifisert kontraktsbrudd. Det kan neppe avtales noen lavere hevingsterskel enn dette, jf. husleieloven § 1-2. Bestemmelsen forbyr utleier fra å avtale ordninger som er mindre gunstige mot leieren enn det som følger av husleielovens regulering.

Les mer om heving her.

Typiske mislighold eller kontraktsbrudd

Som nevnt ovenfor vil flere av de særlige tvangsgrunnlagene være betinget av leiers mislighold av kontraktsforpliktelsen. Dette beror på en tolkning av avtalen og husleielovens bestemmelser. Loven gjelder kun tilfeller innen dens virkeområde, jf. husleieloven § 1-1.

Ikke betalt husleie

Den vesentligste forpliktelsen leieren har overfor utleier, er å erlegge vederlag; betale den avtalte husleien. Plikten til å betale leie er objektiv. Det er uten betydning om betalingsmisligholdet skyldes pengemangel hos leieren, eller forsettlig unnlatelse av å betale. Det er verdt å merke seg at en avtalepart har et objektivt ansvar for egen pengemangel. Dette kan utledes av HR-2018-111-A, avs. 52, hvor Høyesterett uttalte følgende:

En regel om at mislighold av egen betalingsforpliktelse skulle kunne føre til at forpliktelsen faller bort, ville dessuten samsvare dårlig med prinsippet om objektivt ansvar for egen pengemangel.

Dommen gjaldt ikke et leieforhold, men prinsippet om ansvar for egen pengemangel har omfattende rekkevidde i norsk rett.

Betalingsmislighold som tvangsgrunnlag

Det er ikke nok at leieren ikke har betalt husleien ved forfall. Utleier må ha varslet leietaker om to ting. Dette følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, jf. § 13-2 (3) bokstav a. Det må varsles om at utkastelse kan bli konsekvensen av å ikke betale, samt at utkastelse kan unngås ved å innfri leien med påløpte forsinkelsesrenter.

Bråk og utilbørlig atferd

Husleieloven kapittel 5 angir en rekke plikter for leieren i avtaletiden. En av disse pliktene er å opprettholde «vanlig» ro og orden. Dessuten skal leieren følge vanlige ordensregler og rimelige påbud fra utleier. Dette følger av husleieloven § 5-2. Det vil som regel være avtalt visse ordensregler i forbindelse med kontrakten. Et typisk eksempel kan være ro fra klokken 23 i ukedagene. Gjentatte brudd på avtalte eller lovfestede plikter for leieren vil kunne utgjøre kvalifiserte mislighold i leieforholdet. Dette kan i tur gi utleier hevingsrett, dersom det er grunn til å tro at pliktbruddene vil fortsette.

Begjæring om fravikelse

Når de materielle og formelle vilkårene, som nevnt over, er oppfylt, kan man sende inn begjæring om utkastelse til namsmannen (el. namsfogden) eller tingretten. Hvis utleier får medhold i begjæringen, vil namsmannen eller politiet gjennomføre utkastelse. Hvis begjæringen er sendt til tingretten kan leier anke rettens avgjørelse om utkastelse i en måned etter avgjørelsen ble truffet.

Begjæring av fravikelse vil som regel koste utleier et gebyr. Et rettsgebyr belastes den som går til sak. Dette vil som oftest være utleier. En oversikt over de ulike gebyrsatsene til domstolene finner du her. Det vil også påløpe et gebyr dersom det begjæres utkastelse hos Namsmannen.

Du finner skjema for begjæring om fravikelse av fast eiendom fra politiet her.

Midlertidig forføyning

Midlertidig forføyning er enkelt sagt en midlertidig rettsavgjørelse. Den personen avgjørelsen retter seg mot, kan pålegges å gjøre eller unnlate noe frem til en mer omfattende rettsbehandling kan skje. Hvis vilkårene for utkastelse foreligger, kan en midlertidig beføyning behandles så raskt som samme dag. Namsmannen eller politiet kan da gjennomføre utkastelsen straks kjennelsen fra tingretten er på plass.

Krav på fri rettshjelp ved utkastelse?

For det tilfelle at det blir begjært fravikelse hos tingretten, vil man som leietaker ofte ha behov for rettslig bistand. Det vil være lurt å ta kontakt med advokat. Som leietaker kan man også ha rett på fri rettshjelp av staten. Dette medfører at man slipper å finansiere en advokat ut av egen lomme. Man kan likevel måtte betale en egenandel, se rettshjelpforskriften kapittel 2.

Fri rettshjelp kan gis i sivile saker som går for de alminnelige domstolene, jf. rettshjelploven § 15. Visse vilkår må imidlertid være oppfylt. Disse er angitt i rettshjelploven § 16. Rettshjelploven § 16 (2), (3), (4) og (5) lyder som følger:

Søknad om fri sakførsel kan innvilges til den som har inntekt og formue under bestemte grenser fastsatt av departementet, i saker etter barnelova​7 kap. 5, 6, 7 og 8, herunder saker om tvangsfullbyrdelse og midlertidig sikring,​8 og i saker som nevnt i § 11 annet ledd nr. 3, 4 og 5.

I andre saker kan det unntaksvis innvilges fri sakførsel dersom det økonomiske vilkåret etter annet ledd er oppfylt og saken objektivt sett berører søker i særlig sterk grad. Ved vurderingen skal det legges vekt på om saken har likhetstrekk med saksfeltene i første og annet ledd.

I saker som nevnt i annet og tredje ledd, kan det innvilges fri sakførsel selv om de økonomiske vilkår i annet ledd ikke er oppfylt dersom utgiftene til juridisk bistand blir betydelige i forhold til søkerens økonomiske situasjon.

Det innvilges ikke fri sakførsel etter annet til fjerde ledd dersom det er urimelig at det offentlige betaler for bistanden.

Vilkårene

Det er i hovedsak to vilkår. Som det følger av rettshjelploven § 16 (2), er saker om tvangsfullbyrdelse innenfor rettshjelpsordningens saklige anvendelsesområde. Dessuten må man ha inntekt og formue under visse beløpsgrenser for å kvalifisere for fri rettshjelp. Disse beløpsgrensene følger av rettshjelpforskriften § 1-1:

Inntektsgrensen for fri rettshjelp er kr 246 000,- for enslige og kr 369 000,- for ektefeller og andre som lever sammen med felles økonomi. Formuesgrensen for fri rettshjelp er kr 100 000.

Forskriften gir også grunnlag for den nærmere vurderingen av hvorvidt den enkelte har behov og krav på fri rettshjelp. Det er viktig å merke seg at loven eksplisitt fremholder et unntak fra inntekts- og formuesvilkåret, dersom utgiftene til juridisk bistand blir «betydelige» sammenlignet med søkerens økonomiske situasjon. Dette beror på en forholdsmessighetsvurdering.

Du kan lese mer om hvorvidt utgiftene er så «betydelige» at de gir grunnlag for dispensasjon fra beløpsgrensene i Statens sivilrettsforvaltnings rundskriv SRF-1/2017 pkt. 4.4.

Hvem kan kastes ut?

Det oppstilles ingen regler for hvem som kan og ikke kan kastes ut av bolig, dersom tvangsgrunnlag foreligger. Det kan nok spørres om ikke enkelte tilfeller kan påvirke utkastelse av leietaker.

Leieboer med barn

Det at leietaker har barn som han eller hun bor sammen med, er ikke et grunnlag for å slippe utkastelse. Det at barn er tilstede ved gjennomføringen av utkastelsen kan imidlertid få betydning. Barn som er tilstede kan tilsi at gjennomføringen av tvangsfravikelsen gjøres mer varsomt. Det kan dessuten medføre at gjennomføringen utsettes.

Ektefelle eller samboer?

At leietaker bor sammen med en ektefelle eller samboer kan reise spørsmål vedrørende utkastelse i flere retninger. For det første kan leietaker ønske å kaste ut en ektefelle eller samboer som ikke står oppført på leiekontrakten. I et slikt tilfelle vil det trolig være hensiktsmessig å forsøke å finne en ordning sammen med utleier. Ektefellen eller samboeren har ingen kontraktuell rett til å bli boende.

En lignende problemstilling oppstår hvor leietaker lar en ektefelle eller samboer bli boende hos seg fast. Det er her verdt å merke seg at husleieloven gir en leietaker en rett til å ta ektefelle eller samboer opp i sin husstand, jf. husleieloven § 7-1. Personer som ikke omfattes av kretsen angitt i denne bestemmelsen, må leietaker søke utleiers godkjenning om før han opptar dem i sin husstand. Dette følger også av husleieloven § 7-1. Å oppta en annen tredjemann uten utleiers godkjenning og uten at avtalen gir slik rett, vil da være et mislighold, som i tur trolig kan utgjøre et tvangsgrunnlag.

Det er verdt å merke seg at en leietaker som forlater en husstand som i kraft av leieavtalen eller husleieloven har vært felles bolig med en ektefelle eller samboer, gir ektefellen eller samboeren en rett til å tre inn i leieavtalen. Dette følger av husleieloven § 8-3 (1).

Utkastelse av leietaker ved ulike bosituasjoner

Borettslag

Ved utkastelse fra borettslag vil burettslagslova og eierseksjonsloven gjelde. For å fjerne en beboer kreves det et vesentlig mislighold. Dette vil som regel kunne oppstå ved gjentatte eller betydelige brudd på ordensreglene.

Kommunal bolig

Husleieloven gjelder også for kommunale boliger, se eksempelvis husleieloven § 11-1. Dette betyr at de samme forholdene som kan gi særlige tvangsgrunnlag ellers, også vil kunne begrunne utkastelse fra kommunal bolig. Her vil imidlertid varsling av sosialtjenesten være særlig aktuelt, jf. husleieloven § 9-11. Det må nok også tas hensyn til formålet med kommunale boliger, og hvordan disse som regel huser mennesker med sosiale og økonomiske utfordringer. Dette kan trolig heve terskelen for at det skal anses å foreligge mislighold som for eksempel berettiger heving.

Næringseiendom

Husleieloven gjelder dessuten ved leie av næringseiendom, jf. husleieloven § 1-1. De samme vurderingen vil altså derfor også stå sentralt i slike tilfeller.

Hybel

Husleieloven gjelder ved leie av elev- eller studentboliger, jf. husleieloven § 11-2. Dette ligger nært opp mot hybler. Det vil neppe være noen svært vesensforskjellige betraktninger i disse tilfellene, som ved øvrige leieforhold.

Advokathjelp ved utkastelse

Kontakt våre eiendomsadvokater dersom du har spørsmål om utkastelse/fravikelse. Vi bistår både leietakere og utleiere i husleierettslige problemstillinger. Innborsikringen dekker mesteparten av advokatutgiftene i fravikelsessaker, og leietaker som blir forsøkt kastet ut kan også ha krav på fri rettshjelp.

Vanlige spørsmål

Kan utleier kaste ut leietaker?

Ja, utleier kan, på nærmere vilkår, kaste ut leietaker. Utkasting forutsetter for det første at leietakeren ikke oppfyller sine forpliktelser etter leieavtalen. Videre må misligholdet i forbindelse med oppfyllelsen av pliktene være av vesentlig karakter.

Krever utkasting av leietaker hjemmel i lov?

Tvangsfravikelse av fast eiendom krever rettslig grunnlag i form av et tvangsgrunnlag. Et alminnelig tvangsgrunnlag kan være dom, kjennelse, rettsforlik e.l. Et særlig tvangsgrunnlag kan være at leieavtalen har utløpt eller blitt sagt opp, eller at det foreligger mislighold av leieavtalen.

Hvilke forhold kan begrunne utkasting av leietaker?

Forhold som kan gi grunnlag for utkasting av leietaker er ubetalt husleie, eller bråk og utilbørlig atferd. Ethvert mislighold av leietakers forpliktelser etter loven eller avtalen kan gi grunnlag for utkasting, såfremt det er av kvalifisert art.

Kan leietaker kastes ut umiddelbart etter at husleien er forsinket?

Nei. Det er ikke tilstrekkelig for utkasting at leietaker ikke har betalt husleien ved forfall. Utleier må først ha varslet leietaker om risikoen for utkasting ved betalingsmislighold, samt at utkasting kan unngås ved å innfri leien med påløpte forsinkelsesrenter.

Kan utleier kaste ut leietaker på egenhånd?

Nei. Begjæring om utkasting skal sendes til namsmannen eller tingretten. Hvis utleier får medhold i begjæringen, vil namsmannen eller politiet gjennomføre utkastingen.

Rull til toppen