Når kan selger kreve oppfylling av avtalen? - Eiendomsrett.no®
kreve oppfylling av avtale

Når kan selger kreve oppfylling av avtalen?

Selgers krav på oppfylling av avtalen (naturaloppfyllelse)


1. Naturaloppfyllelse som misligholdsbeføyelse

For å kunne gjennomføre et kjøp av fast eiendom kreves det at både selger (realdebitor) og kjøper (realkreditor) oppfyller sin del av avtalen. Dersom en av partene ikke oppfyller sin del av avtalen foreligger det mislighold. Ved mislighold utløses dette enkelte rettigheter for motparten i avtalen, omtalt som misligholdsbeføyelser. Misligholdsbeføyelser en en samlebetegnelse på alle de krav en avtalepart kan gjøre gjeldene dersom motparten ikke har oppfylt sin del av avtalen. Denne artikkelen vil ta for seg selgers krav på oppfyllelse av avtalen (naturaloppfyllelse) dersom kjøper misligholder sin del av avtalen.

1.1 Lovgivningen

Selgers rettigheter ved salg av fast eiendom reguleres henholdvis etter Lov om avhending av fast eigedom av 1. Januar 1993 (avhendingslova). Loven er fravikelig, som innebærer at den kun vil komme til anvendelse dersom partene ikke har avtalt noe annet. Er kjøper imidlertid er en forbruker, dvs. en person som kjøper eiendom til personlig bruk, oppstiller loven i enkelte tilfeller forbud mot å avtale mindre gunstige vilkår enn de kjøper er gitt etter loven.

2. Mislighold

Dersom selger ønsker å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene må det først foreligger et mislighold. For at det skal foreligge et mislighold må to vilkår være oppfylt; det må foreligge et kontraktsbrudd og dette kontraktsbruddet må ikke skyldes selger.

2.1 Kontraktsbrudd

For det første må det foreligge et kontraktsbrudd (et avvik fra det avtalte). Hva som utgjør et kontraktsbrudd beror på avtalen. Der avtalen er taus om ytelsens innhold, må avtalen suppleres med kontraktslovgivningens regler om når det foreligger mislighold (se pkt 3.). En avtale innebærer gjerne hoved- og biforpliktelser. Hoveforpliktelsene vil være det partene har inngått avtale om, eksempelvis kjøp av bolig mot en betaling på 4 000 000 kroner. Biforpliktelsene vil være typiske tilleggsforpliktelser som ikke nødvendigvis er avtalt, men som må oppfylles for å at avtalen skal kunne la seg gjennomføre. Eksempel på dette vil være å svare på mailer og overholdelse av frister. Både brudd på hoved- og biforpliktelser kan utgjøre kontraktsbrudd.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

2.2 Forhold på selgers side

Videre må kontraktsbruddet ikke skyldes selger selv. Dette innebærer at avviket fra det avtalte ikke kan  skyldes forhold på selgers side. På denne måten vil ikke kjøper kunne bli møtt med krav dersom det er selger som er årsaken til kontraktsbruddet. Eksempelvis vil det foreligge et kontraktsbrudd dersom kjøper ikke har betalt i tide. Dersom denne manglende betalingen imidlertid skyldes at selger har oppgitt feil kontonummer ville det vært urimelig hvis kjøper skulle måtte ta konsekvensene av dette. Det foreligger da kontraktsbruddet, men dette skyldes da forhold på selgers side. Det vil da ikke foreligge mislighold og selger kan ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene.

2.3 Mislighold etter lovgivningen

Avhendingslova § 5-1 gir uttrykk for to tilfeller av mislighold som etter loven vil gi selger krav på å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene. Det første er dersom kjøper ikke betaler eller på annen måte oppfyller sine økonomiske forpliktelser etter avtalen, jf første ledd. Det andre tilfellet er når kjøper ikke overtar eiendommen til avtalt tid eller det tidspunktet som følger av loven, jf andre ledd. Det er kun ved misligholdt betalingsplikt etter første at selger kan kreve avtalen oppfylt (naturaloppfyllese). Ved misligholdt overtakelse må selger nøye seg med å heve avtalen etter § 5-3 andre, tredje og fjerde ledd eller kreve erstatning etter 5-4 andre ledd. Dette skyldes at det ikke vil være lønnsomt å for eksempel å tvinge gjennom en overtakelse. Da er selger bedre stilt med å heve avtalen og kreve erstatning for tapet.

3. Krav om oppfylling (naturaloppfyllelse)

3.1 Naturaloppfyllese

Etter avhendingslova § 5-1 bokstav a kan selger kreve «oppfylling» (naturaloppfyllelse) etter § 5-2. Retten til å kreve naturaloppfyllelse følger direkte av det grunnleggende prinsippet i kontraktsretten om at avtaler skal holdes (pacta sunt servanda) . Det sentrale er at selger skal kunne kreve avtalen oppfylt slik den opprinnelig ble inngått («in natura»). Dette innebærer at selger skal kunne tvinge kjøper til å betale dersom dette ikke blir gjort frivillig. Ettersom kjøper har inngått avtalen frivillig er dette en naturlig konsekvens.

3.2 Begrensninger i retten til å kreve naturaloppfyllelse

Selgers rett til å kreve naturaloppfyllelse vil imidlertid bortfalle dersom grunnen til kontraktsbruddet skyldes forhold utenfor «kjøperens kontroll» og som kjøperen ikke kan «overvinne». Unnataket gjelder bare så lenge det foreligger en hindring. Faller hindringen bort vil selger igjen kunne kreve naturaloppfyllelse.

At forholdene ligger utenfor kjøpers kontroll innebærer at kjøper ikke har muligheten til å påvirke utviklingen av hindringene. I forarbeidene til kjøpsloven skilles det mellom de klare og de uklare tilfellene. Klart innenfor kjøpers kontrollsfære er såkalte interne hindringer. Det kan for eksempel være at en maskin i en fabrikk ikke fungerer. Klart utenfor debitors kontroll er typiske force majeurehindinger, som for eksempel strømbrudd. Dette kalles eksterne hindringer.

Videre må kjøperen ikke kunne overvinne den aktuelle hindringen. Hva som forventes av kjøper vil her variere ut ifra om kontraktsbruddet er knyttet til betalingsmislighold eller andre forpliktelser, jf § 5-2 andre ledd. For betalingsmislighold må ordlyden forstås slik at kjøper ikke kan ha muligheter for å overvinne hindringen. Det må derfor for betalingsmislighold foreligge en tilnærmet absolutt umulighet.

For andre forpliktelser er vurderingstemaet det samme som etter avhendingslova § 4-2. Etter bestemmelsen er kjøper unntatt fra naturaloppfyllelse dersom oppfyllinga vil føre til så stor ulempe eller kostnad for kjøperen at det står i «vesentleg mishøve» til selgerens interesse i at kjøper oppfyller. Dette innebærer at det må foretas en avveining av selgers interesse i å få avtalen gjennomført og de ulemper dette vil påføre kjøper. Det er imidlertid ikke nok at oppfyllelsen av avtalen innebærer en ulempe for kjøper. Det kreves at interessene står i vesentlig misforhold. Vurderingstemaet vil være om det er urimelig å kreve at kjøper oppfyller. Typisk vil dette være dersom oppfyllelse påfører kjøper større kostnader enn avtalen opprinnelig var verdt.

Rull til toppen