Rettigheter ved salg av bolig - En komplett oversikt! Eiendomsrett.no
Rettigheter ved salg av bolig

Rettigheter ved salg av bolig

Hvilke rettigheter har selgeren ved salg av bolig?


Hva kan selger kreve ved mangelfull ytelse fra kjøper?

For å kunne gjennomføre et kjøp av fast eiendom kreves det at både selger (realdebitor) og kjøper (realkreditor) oppfyller sin del av avtalen. Dersom en av partene ikke oppfyller sin del av avtalen foreligger det mislighold. Ved mislighold utløses dette enkelte rettigheter for motparten i avtalen, omtalt som misligholdsbeføyelser. Misligholdsbeføyelser en en samlebetegnelse på alle de krav en avtalepart kan gjøre gjeldene dersom motparten ikke har oppfylt sin del av avtalen. Denne artikkelen vil ta for seg hvilke krav (misligholdsbeføyelser) selger av eiendom kan gjøre gjeldende dersom kjøper misligholder sin del av avtalen.

Lovgivningen 

Selgers rettigheter ved salg av fast eiendom reguleres henholdvis etter Lov om avhending av fast eigedom av 1. Januar 1993 (avhendingslova). Loven er fravikelig, som innebærer at den kun vil komme til anvendelse dersom partene ikke har avtalt noe annet. Er kjøper imidlertid er en forbruker, dvs. en person som kjøper eiendom til personlig bruk, oppstiller loven i enkelte tilfeller forbud mot å avtale mindre gunstige vilkår enn de kjøper er gitt etter loven.

Videre fremstilling

Avhendingslova § 5-1 gir uttrykk for de misligholdsbeføyelser selger kan gjøre gjeldene dersom kjøper misligholder sin del av avtalen. I det videre vil det først gjøres rede for hvilke vilkår som må være oppfylt for at selger kan gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene (pkt 2) , og eksempler på mislighold i lovgivningen (pkt. 3) før det så gis en fremstilling av de ulike misligholdsbeføyelsene som følger av loven (pkt 4).

Vilkår for å kunne gjøre mangel gjeldene

Mislighold 

Dersom selger ønsker å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene må det først foreligger et mislighold. For at det skal foreligge et mislighold må to vilkår være oppfylt; det må foreligge et kontraktsbrudd og dette kontraktsbruddet må ikke skyldes selger.

Kontraktsbrudd

For det første må det foreligge et kontraktsbrudd (et avvik fra det avtalte). Hva som utgjør et kontraktsbrudd beror på avtalen. Der avtalen er taus om ytelsens innhold, må avtalen suppleres med kontraktslovgivningens regler om når det foreligger mislighold (se pkt 3.). En avtale innebærer gjerne hoved- og biforpliktelser. Hoveforpliktelsene vil være det partene har inngått avtale om, eksempelvis kjøp av bolig mot en betaling på 4 000 000 kroner. Biforpliktelsene vil være typiske tilleggsforpliktelser som ikke nødvendigvis er avtalt, men som må oppfylles for å at avtalen skal kunne la seg gjennomføre. Eksempel på dette vil være å svare på mailer og overholdelse av frister. Både brudd på hoved- og biforpliktelser kan utgjøre kontraktsbrudd.

Forhold på selgers side 

Videre må kontraktsbruddet ikke skyldes selger selv. Dette innebærer at avviket fra det avtalte ikke kan  skyldes forhold på selgers side. På denne måten vil ikke kjøper kunne bli møtt med krav dersom det er selger som er årsaken til kontraktsbruddet. Eksempelvis vil det foreligge et kontraktsbrudd dersom kjøper ikke har betalt i tide. Dersom denne manglende betalingen imidlertid skyldes at selger har oppgitt feil kontonummer ville det vært urimelig hvis kjøper skulle måtte ta konsekvensene av dette. Det foreligger da kontraktsbruddet, men dette skyldes da forhold på selgers side. Det vil da ikke foreligge mislighold og selger kan ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene.

Mislighold etter lovgivningen 

Avhendingslova § 5-1 gir uttrykk for to tilfeller av mislighold som etter loven vil gi selger krav på å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldene. Det første er dersom kjøper ikke betaler eller på annen måte oppfyller sine økonomiske forpliktelser etter avtalen (pkt 3.1). Det andre tilfellet er når kjøper ikke overtar eiendommen til avtalt tid eller det tidspunktet som følger av loven (pkt. 3.2)

Misligholdt betalingsplikt – kreditormora

Etter avhendingslova § 5-1 første ledd kan en rekke misligholdsbeføyelser gjøres gjeldene når kjøper ikke oppfyller sin betalingsplikt eller andre forpliktelser etter avtalen og dette ikke skyldes forhold på selgers side. Hvilke andre forpliktelser kjøper har, beror på avtalen.  Typisk vil dette være plikt til å stille pant for kjøpesummen.

Dersom det foreligger manglende betaling og dette ikke skyldes forhold på selgers side vil selger kunne
kreve oppfylling etter § 5-2, heve etter § 5-3, kreve skadebot etter § 5-4, halde tilbake ytinga etter § 5-5 eller kreve renter etter § 7-3. Selger står fritt til å velge hvilke av misligholdsbeføyelsene han vil gjøre gjeldene, men burde velge det som er mest effektivt.

Misligholdt overtakelse

Videre foreligger det mislighold etter avhendingslova § 5-1 andre ledd dersom kjøperen ikke overtar eiendommen til avtalt tid og dette ikke skyldes forhold på selgers side. Selger vil da kunne heve avtalen etter § 5-3 andre, tredje og fjerde ledd og kreve erstatning etter 5-4 andre ledd.

Som vi ser har selger mindre handlingsrom ved valg av hvilke misligholdsbeføyelser han kan gjøre gjeldene ved misligholdt overtakelse enn ved misligholdt betalingsplikt. Dette skyldes at det ikke vil være lønnsomt å for eksempel å tvinge gjennom en overtakelse. Da er selger bedre stilt med å heve avtalen og kreve erstatning for tapet.

Selgers krav ved mislighold – misligholdsbeføyelser

Avhendingsloven § 5-1 gir en liste på hvilke misligholdsbeføyelser selger kan gjøre gjeldene dersom kjøper har mislighold. Ettersom loven er fravikelig står dessuten partene til å avtale andre krav selger kan ha ved mislighold. Merk av lovgivningen imidlertid kan sette begrensninger for hva som kan avtales dersom kjøper er forbruker, jf avhendingslova § 1-2.

Videre vil det bli gjort rede for de misligholdsbeføyelser som følger av bestemmelsen.

Krav om oppfylling (naturaloppfyllelse)

Etter bestemmelsens bokstav a kan selger kreve «oppfylling» (naturaloppfyllelse) etter § 5-2. Retten til å kreve naturaloppfyllelse følger direkte av det grunnleggende prinsippet i kontraktsretten om at avtaler skal holdes (pacta sunt servanda) . Det sentrale er at selger skal kunne kreve avtalen oppfylt slik den opprinnelig ble inngått («in natura»). Dette innebærer at selger skal kunne tvinge kjøper til å betale dersom dette ikke blir gjort frivillig. Ettersom kjøper har inngått avtalen frivillig er dette en naturlig konsekvens.

Selgers rett til å kreve naturaloppfyllelse vil imidlertid bortfalle dersom grunnen til kontraktsbruddet skyldes forhold utenfor «kjøperens kontroll» og som kjøperen ikke kan «overvinne». Unnataket gjelder bare så lenge det foreligger en hindring. Faller hindringen bort vil selger igjen kunne kreve naturaloppfyllelse.

At forholdene ligger utenfor kjøpers kontroll innebærer at kjøper ikke har muligheten til å påvirke utviklingen av hindringene. I forarbeidene til kjøpsloven skilles det mellom de klare og de uklare tilfellene. Klart innenfor kjøpers kontrollsfære er såkalte interne hindringer. Det kan for eksempel være at en maskin i en fabrikk ikke fungerer. Klart utenfor debitors kontroll er typiske force majeurehindinger, som for eksempel strømbrudd. Dette kalles eksterne hindringer.

Videre må kjøperen ikke kunne overvinne den aktuelle hindringen. Hva som forventes av kjøper vil her variere ut ifra om kontraktsbruddet er knyttet til betalingsmislighold eller andre forpliktelser, jf § 5-2 andre ledd. For betalingsmislighold må ordlyden forstås slik at kjøper ikke kan ha muligheter for å overvinne hindringen. Det må derfor for betalingsmislighold foreligge en tilnærmet absolutt umulighet.

For andre forpliktelser er vurderingstemaet det samme som etter avhendingslova § 4-2. Etter bestemmelsen er kjøper unntatt fra naturaloppfyllelse dersom oppfyllinga vil føre til så stor ulempe eller kostnad for kjøperen at det står i «vesentleg mishøve» til selgerens interesse i at kjøper oppfyller. Dette innebærer at det må foretas en avveining av selgers interesse i å få avtalen gjennomført og de ulemper dette vil påføre kjøper. Det er imidlertid ikke nok at oppfyllelsen av avtalen innebærer en ulempe for kjøper. Det kreves at interessene står i vesentlig misforhold. Vurderingstemaet vil være om det er urimelig å kreve at kjøper oppfyller. Typisk vil dette være dersom oppfyllelse påfører kjøper større kostnader enn avtalen opprinnelig var verdt.

Heving

I bestemmelsens bokstav b reguleres selgers krav på heving etter § 5-3. Heving innebærer et unntak fra det grunnleggende prinsippet i kontraktsretten om at avtaler skal holdes «pasta sunt servenda». Heving er en særlig inngripende misligholdsbeføyelse, og krever derfor et «vesentlig kontraktsbrudd». Dette fremgår av bestemmelsen og er lagt til grunn langvarig rettspraksis og teori.

At det kreves et «vesentlig kontraktsbrudd» innebærer at terskelen for heving er høy. I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp), som gjaldt heving av et boligkjøp etter at det viste seg at boligen var utsatt for soppangrep, uttalte høyesterett at vilkåret var oppfylt dersom kjøper har «rimelig grunn for (…) å si seg løst fra kontrakten». Det tilsvarende må kunne legges til grunn som vurderingstema for om selger kan heve avtalen ved mislighold fra selger.

Momenter som legges til grunn i rettspraksis er om det kontraktsbruddet utgjør et betydelig avvik fra det avtalte, kontraktsbruddet betydning for selger, om partene kan bebreides for kontraktsbruddet og hvorvidt det foreligger andre misligholdsbeføyelser som kan bøte på kontraktsbruddet.

Erstatning

Etter avhl § 5-4 kan selger kreve erstatning for tap han har lidt som følge av at kjøper har misligholdt. Bestemmelsen skiller mellom tap som følge av at betalingen er forsinket og tap i første ledd og som følge av andre forhold etter andre ledd.

For tap som følge av at betalingen er forsinket vil selger kunne få dekket alt tap, både tap som følger direkte av forsinkelsen og tap som følger indirekte av forsinkelsen. Selger vil imidlertid ikke kunne kreve erstatning dersom forsinkelsen skyldes en «hindring« utenfor kjøpers  «kontroll», og det «ikkje er rimeleg å vente at kjøparen kunne ha rekna med hindringa på avtaletida», eller at «kjøparen kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa». Unntaket viser til det såkalte kontrollansvaret som innebærer at kjøperen er unntatt fra erstatningsplikt dersom de fire kumulative vilkårene er oppfylt.

For annet tap etter avhl § 5-4 annet ledd vil selger bare kunne kreve dekket direktetap, jf asl § 4-5. Hva som omfattes som direktetap følger motsetningsvis av asl § 7-1 annet ledd. Skillet mellom direkte og indirektetap gjelder likevel ikke dersom kjøper har opptrådt culpøst,j jf § 4-5 fjerde ledd. Dette innebærer at dersom kjøper har utøvd skyld vil han kunne bli erstatningsansvarlig for både indirekte og direktetap. Uavhengig av om tapet er indirekte eller indirekte vil kjøper imidlertid bli fritatt fra erstatningsansvar etter reglene om kontrollansvar som redegjort for over. Dette forutsetter at de fire kumulative vilkårene er oppfylt.

Dersom grunnen til misligholdet ikke ligger hos kjøper, men hos en av hans kontraktsmedhjelpere gjelder reglene om dobbelt force majeure, jf avhl § 4-5 tredje ledd. Dette innebærer at kjøper kun vil bli fritatt for erstatningsansvar dersom  kontraktsmedhjelpere også ville vært fri for ansvar etter reglene om kontrollansvar. Det må altså foretas to vurderinger; om kjøperen er fritatt fra ansvar etter reglene om kontrollansvar og om kontraktsmedhjelperen ville vært fritatt etter reglene om kontrollansvar.

Tilbakeholdsrett

Selgerens tilbakeholdsrett følger av avhl § 5-5. At selgeren kan utøve tilbakeholdsrett innebærer at han kan holde tilbake sin del av avtalen uten selv å komme i mislighold. Tilbakeholdsretten gjør unntak fra prinsippet om at avtaler skal holdes. Unntaket bygger på prinsippet om ytelse mot ytelse. Selger skal ikke være nød til å oppfylle sin del av avtalen dersom kjøper ikke gjør det eller det er klart at han ikke kommer til å gjøre det.

Renter

Selger kan dessuten kreve forsinkelsesrenter etter forsinkelsesrenteloven, jf avhl § 7-3. Forsinkelsesrenter kan kreves når kravet ikke innfris ved forfall, jf forsinkelsesrenteloven § 2. Forfallsdatoen regnes som den dagen betaling er avtalt. Dersom betalingsdato ikke er fastsatt i forkant regnes forfallsdatoen 30 dager etter at selgeren har sendt skyldneren skriftlig påkrav.

Vanlige spørsmål

Hva betyr mislighold av avtalen?

Dersom en av partene ikke oppfyller sin del av avtalen sies det at man har misligholdt avtalen. Når man kan konstatere at det foreligger mislighold av avtalen utløses det muligheter for å kunne gjøre gjeldende krav mot den part som har misligholdt avtalen.

Hva slags mislighold kan selger gjøre gjeldende mot kjøper?

For at det foreligger et mislighold, må det foreligge et avtalebrudd. Hva som vil anses som et avtalebrudd vil fremgå av avtalen. Eksempelvis vil det være hvis kjøperen ikke betaler selgeren i tide eller ikke overtar boligen i henhold til avtalen.

Hva kan selgeren kreve?

Det er i all hovedsak tre såkalte misligholdsbeføyelser selgeren kan kreve: krav om oppfylling, heving av avtalen og erstatning.

Hva betyr det at selgeren kan kreve oppfylling?

Selger skal kunne kreve avtalen oppfylt slik den opprinnelig ble inngått. Dette betyr at selger kan ta rettslige steg mot kjøper der det kreves at betaling blir gjennomført.

Hva betyr det at selgeren kan kreve heving av avtalen?

Dersom det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd kan selgeren heve avtalen. Dette medfører at eiendommen og salgssummen blir tilbakeført slik det var før avtalen ble inngått.

Hva betyr det at selgeren kan kreve erstatning?

Selger kan kreve erstatning dersom han har lidt et økonomisk tap som følge av at avtalen er misligholdt. Etter loven kan selger både kreve erstattet økonomisk tap som følge av forsinket betaling, og annet direkte økonomisk tap som følge av misligholdet.

Rull til toppen