Når kan man reklamere ved kjøp av bolig? - Eiendomsrett.no®
Reklamasjon mangel

Når kan man reklamere ved kjøp av bolig?

Ønsker du å reklamere på et boligkjøp?

Den perfekte boligen er i boks, men i etterkant av kjøpet oppdages flere mangler, og boligen lever ikke lenger opp til de forventninger som kjøpsavtalen har lagt til rette for. For å ha alle krav i behold, må det fremsettes en reklamasjon!


Reklamasjon – en grunnleggende forutsetning

Reklamasjon regnes som en grunnleggende forutsetning for at å kunne gjøre et kontraktsbrudd i form av en mangel gjeldende. Rettslig sett innebærer en reklamasjon at selger får varsel om at det foreligger kontraktsbrudd etter kjøpers oppfatning, og at dette vil bli gjort gjeldende.

Men når kan man egentlig reklamere? I det følgende skal det redegjøres for når reklamasjonsfristen begynner å løpe, slik at selger bør kontaktes.

Reklamasjonsfristens utgangspunkt

Reklamasjonsfristens utgangspunkt handler om spørsmålet om når reklamasjonsfristen begynner å løpe. Fastleggelse av dette tidspunktet har betydning for når siste frist for å fremsette reklamasjon er. Les mer om reklamasjonsfrister her.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Det rettslige grunnlaget for reklamasjonsfristens utgangspunkt er for boligkjøp avhendingsloven § 4-19 første ledd.

§ 4-19. Reklamasjon

Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er.

 

Kunnskap om mangel

Den klare hovedregelen er at reklamasjonsfristen begynner å løpe når kjøper har fått kunnskap om kontraktsbruddet. Dette tidspunktet fastsettes ved en alminnelig bevisvurdering.

Når det ikke er noen tvil om at man har oppdaget feil og mangler ved boligen, slik som i eksempelet innledningsvis, vil reklamasjonsfristen begynne å løpe fra det tidspunktet man oppdager forholdet. Da kan – og bør – det reklameres så fort som mulig.

Burde hatt kunnskap om mangel

Men reklamasjonsfristen begynner å løpe allerede fra det tidligere tidspunktet da kjøper burde ha gjort seg kjent med kontraktsbruddet. Denne tidfestingen kan i praksis være vanskelig.

En praktisk problemstilling oppstår i de tilfellene hvor kjøper ikke med sikkerhet kan fastslå at det foreligger kontraktsbrudd, men hvor kjøper likevel har mistanke om at ikke alt er som det skal være.

Alminnelige lojalitetsbetraktninger tilsier da at kjøper gir beskjed om de forholdene som begrunner mistanken. På den annen side er det naturlig at en viss tid går med til undersøkelser.

Undersøkelser ved usikkerhet

Det er prinsipielt en forskjell mellom hvilke tiltak kjøper må iverksette for å bringe på det rene om det foreligger en mangel, og hva som må formidles til selger.

Rt. 2011 s. 1788 (Ladegårdsgaten)

I Høyesteretts avgjørelse Rt. 2011 s. 1768 (Ladegårdsgaten) klargjøres denne grensen.

Spørsmålet i saken var om kjøperne av leiligheter i et boligselskap hadde reklamert over mangel innen rimelig tid etter avhendingsloven § 4-19 første ledd. Det var enighet om at manglene ga grunnlag for heving, forutsatt at det var reklamert i tide.

Utdrag fra avsnitt 29 om avhendingsloven § 4-19 første ledd:

Ordlyden i bestemmelsen er klargjørende i den forstand at det klart fremgår at den kunnskap som aktualiserer reklamasjonsplikten må knytte seg til det at det kan foreligge en kjøpsrettslig mangel, det vil si en mangel som kan danne grunnlag for et krav mot selgeren. En feil eller en skade på den eiendom som er solgt, vil prinsipielt sett ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt, men enkelte feil vil naturligvis være av en slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres at det også foreligger en mangel, mens avviket i andre tilfeller vil føre til at kjøper må undersøke årsaks- og ansvarsforholdene nærmere. Noen inngående juridisk analyse er det ikke rom for. Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe.

Symptomer på mangel tilstrekkelig?

Høyesterett tok i Ladegårdsgaten-dommen utgangspunkt i at verken lovens ordlyd eller forarbeider gir konkret veiledning med hensyn til utgangspunktet for fristberegningen.

Utdrag fra avsnitt 31:

Hverken ordlyden eller forarbeidene gir for øvrig noen særlig konkret veiledning med hensyn til utgangspunktet for fristberegningen. De ankende parter har særlig påberopt at det i Ot.prp.nr.80 (1986–1987), om ny kjøpslov, vises til at symptomer er tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe. Jeg leser ikke proposisjonen slik. Det ville da heller ikke være særlig klargjørende å knytte rettsvirkninger til et så upresist begrep som at det foreligger et symptom. Enhver indikasjon på at det kan foreligge en mangel, er naturligvis ikke tilstrekkelig, og da er en tilbake til en vurdering av hvor sterke og av hvilken art symptomene må være for at fristen skal begynne å løpe.

Høyesterett forkastet selgerens anførsel om at symptomer på mangel er tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe. Begrunnelsen er at det vil være lite klargjørende å knytte rettsvirkninger til noe så upresist som et symptom.

Dessuten ble det fremholdt at en indikasjon på at det kan foreligge en mangel ikke er tilstrekkelig. Det må vurderes hvor sterke og av hvilken art symptomene må være for at fristen skal begynne å løpe.

Det sentrale måtte være om kjøperens kunnskap om de faktiske forholdene gir vedkommende oppfordring til å gjøre kontraktsbrudd gjeldende. En slik oppfordring kan foreligge uten at kjøperen har full innsikt i mangelen og dens konsekvenser.

Les om advokathjelp ved reklamasjon på bolig her

Vanlige spørsmål

Hvilke mangler kan jeg reklamere på?

Det er i all hovedsak tre forhold som tilsier at man snakker om en mangel: dersom selger har tilbakeholdt opplysninger, selger har gitt uriktige opplysninger eller dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det man kunne forvente.

Hva betyr det å reklamere på et boligkjøp?

Når man oppdager en feil eller mangel som man mener at utgjør et krav mot selger så må man sende en reklamasjon til selger. Dette betyr i all hovedsak at man må melde ifra om den feil eller mangel man har oppdaget. En reklamasjon kan være nøytral eller spesifisert.

Hva betyr det at man må reklamere innen reklamasjonsfristen?

Det er flere frister man må forholde seg til dersom man ønsker å reklamere på en mangel ved boligen. For det første må man reklamere innen rimelig tid fra man oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Deretter er den absolutte reklamasjonsfristen 5 år fra overtakelsen av boligen.

Hva innebærer at man må reklamere «innen rimelig tid»?

Det relative reklamasjonskravet innebærer at man må reklamere på en feil eller mangel innen rimelig tid. Dette har høyesterett sagt at er 2-3 måneder etter at man gjorde seg kjent med, eller burde gjort seg kjent med mangelen.

Når begynner reklamasjonsfristen å løpe?

Dersom det er klart at det er konstatert en mangel ved boligen så løper reklamasjonsfristen fra dette ble oppdaget. Videre vil reklamasjonsfristen også begynne å løpe dersom man har en mistanke om en mangel, og man har skaffet nok opplysninger om dette til at man kan ta stilling til om man vil gjøre dette gjeldende overfor selger.

Rull til toppen