Hva er tomtefeste?

Tomtefeste er en ordning der en boligeier eller hytteeier langtidsdisponerer tomten som bygget står på. Festeren eier bygningen, men ikke grunnen. Denne leies av grunneier. Det er tomtefesteloven sammen med festekontrakten som regulerer forholdet. Hvordan kan egentlig festeren disponere over den leide grunnen? 

---

Det rettslige grunnlaget for tomtefeste

Det rettslige grunnlaget for tomtefeste, er en festekontrakt mellom grunneieren og tomtefesteren. Det er denne festekontrakten som sammen med tomtefesteloven regulerer festeforholdet.

Hvordan festeren kan disponere eller råde over tomten, er ofte minimalt regulert i festeavtalen. Det kan oppstå flere uklarheter og uenigheter mellom fester og bortfester som følge av dette. Der festeavtalen er taus, vil tomtefestelovens regler komme supplerende inn.

Faktisk rådighet

Tomtefesteloven § 16

Tomtefesteloven § 16 regulerer den faktiske rådigheten festeren har over tomten. Hovedregelen etter denne paragrafen er at fester har den samme råderetten over tomten som grunneier, så lenge denne bruken er innenfor festeformålet. Det kan for eksempel ikke bygges parkeringshus på en tomt som er ment for en hytte.

Det at en fester har den samme fysiske råderett over tomten som en eier har, medfører at mulighetene for å gjøre fysiske inngrep er omfattende. Det kan eksempelvis felles trær, graves kjeller og opparbeides hage.

§ 16. Fysisk råderett

Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus har festaren same fysiske råderett over festetomta til bruk innanfor festeføremålet som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt. Er det avtalt at festaren ikkje kan hogge ned tre på tomta, kan festaren likevel krevje at bortfestaren i rimeleg mon tek bort tre som hindrar utsikt eller på annan måte er til ulempe, og setje seg imot hogst av tre som bør verte ståande for trivnaden si skuld. Er det ikkje sagt noko i avtala om storleiken på tomta (punktfeste), gjeld føresegnene i andre punktum for eit areal på eitt dekar (daa), medrekna der huset eller husa står og høveleg avrunda etter tilhøva på staden.

Ved feste av tomt til anna enn bustadhus og fritidshus har festaren rett til å bruke tomta i samsvar med føremålet med festet, slik tida og tilhøva krev. Festaren må ikkje nytte rådveldet sitt slik at det vert uturvande til skade eller ulempe for bruken av tomta etter at festet er avvikla. Er tomta festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, gjeld fyrste ledd fyrste punktum tilsvarande.

Festeavtalen

I de festeforhold der festeavtalen inneholder reguleringer av den fysiske råderetten over tomten, vil dette gå foran regelen i tomtefesteloven § 16. Festeavtalen utgjør på denne måten rammene for hva som er tillatt. Der avtalen er taus, vil tomtefestelovens regel gjelde. Men også i situasjoner hvor avtalen inneholder reguleringer, men der disse er ufullstendige, vil loven komme inn som supplement.

Rettslig rådighet

Det finnes en rekke rettslige disposisjoner som kan være aktuelle for festeren.

Salg og utleie

Tomtefesteloven § 17 regulerer adgangen til å overdra retten til tomtefestet. Loven åpner i denne paragrafen for flere former for overdragelse. Det kan for eksempel gjøres ved salg, bytte, gave eller arv. Det er også adgang til utleie.

Dersom det skal gjelde begrensninger i retten til å overføre festeretten, må dette fremgå av festeavtalen selv.

§ 17. Overføring av festerett

Festaren har rett til å føre festeretten over til ein annan så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt eller festeføremålet.

Har bortfestaren teke atterhald om forkjøpsrett ved overføring av festerett og bygning, gjeld lov av 9. desember 1994 nr. 64 om løysingsrettar §§ 8 og 9.

Andre ledd gjeld tilsvarande dersom bortfestaren har teke atterhald om godkjenning ved overføring av festerett til tomt til bustadhus og fritidshus. Godkjenning til overføring av festerett kan elles berre nektast når det er sakleg grunn til det. Nektinga skal grunngjevast. Har festaren ikkje motteke skriftleg grunngjeve avslag innan to månader etter at det vart søkt om godkjenning, vert samtykke rekna som gjeve.

Er det ikkje naudsynt med bortfestarens godkjenning for overføring av festeretten etter tredje ledd fyrste punktum, jf. andre ledd, skal festaren likevel varsle bortfestaren om kven festeretten er overført til. Inntil slikt varsel er gjeve, kan bortfestaren krevje den forrige festaren for festeavgift sjølv om festeavgifta gjeld for tida etter overføringa.

Føresegnene i denne paragrafen gjeld tilsvarande ved tvangssal. Tingretten set frist for bortfestaren til å kome med fråsegn, og avgjer om den nye festaren skal godkjennast.

Pantsettelse

Tomtefesteloven § 18 regulerer adgangen til å pantsette retten til tomtefestet. Paragrafen åpner for at festeren kan pantsette festeretten og de byggverk som festeren har eller får på tomten. Pantsettingen må gjelde både festeretten og nåværende og fremtidige byggverk. Retten til å pantsette gjelder så langt ikke noe annet fremgår av festeavtalen eller annen lovgivning.

§ 18. Pantsetjing av festerett

Festaren har rett til å pantsetje festeretten og dei byggverk festaren har eller får på tomta, så langt ikkje anna fylgjer av lovbod eller avtale om avgrensing i retten til overføring. Pantsetjinga må gjelde både festeretten og noverande og framtidige byggverk.

Avtale om avgrensing i retten til overføring av festeretten så lenge tomta står ubygd hindrar ikkje pantsetjing for byggelån eller tvangssal for slikt pant.

Vert festaren eigar av tomta, går tinglyst panterett i festet over til å gjelde panterett i tomta (grunnen) frå den tid då festaren får tinglyst eigarheimel, om ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.

Andre rettslige disposisjoner – servitutter

Tomtefesteloven § 19 regulerer adgangen til å stifte rettigheter til fordel for andre over tomten. Festeren har anledning til å gi servitutter, det vil si rettigheter som ligger til den faste eiendom. En slik servitutt kan for eksempel være en veirett over eiendommen som gis til en nabo.

Det kan ikke gis bort rettigheter som går ut over rammene for festeforholdet med hensyn til bruksmåte, omfang og tidsavgrensning. Retten til å gi bort rettigheter gjelder så langt ikke annet følger av avtale.

§ 19. Stifting og omskiping av råderettar

Festaren kan stifte slike særlege råderettar for andre over tomta som med omsyn til bruksmåte, omfang og tidsavgrensing ligg innanfor den råderetten festaren sjølv har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt.

Festaren og bortfestaren kan krevje omskiping av særlege råderettar som bortfestaren eller andre har i festetomta etter føresegnene i lov av 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom §§ 5 og 6, jf § 8. Festaren kan krevje avskiping av slike rettar etter føresegnene i same lova § 7, jf § 8. For avgjerda om omskiping eller avskiping gjeld §§ 18 og 19 i same lova tilsvarande.