Prisavslag ved feil knyttet til det elektriske anlegget

Det elektriske anlegget er en helt grunnleggende del av boligen. Kvaliteten på det elektriske anlegget er viktig for sikkerhet og trivsel i boligen. Feil ved det elektriske anlegget kan forekomme både i nyoppførte og eldre boliger. Underrettspraksis viser at feil ved anlegget ofte berettiger prisavslag. Det er imidlertid noen momenter rettspraksis viser at man som kjøper må være bevisst på.


Krav på prisavslag?

Feil ved det elektriske anlegget vil ofte være kostbart å utbedre. Dessuten vil en utbedring som oftest være noe en fagkyndig tredjepart må stå for, ettersom at selgeren selv neppe vil være i noen posisjon til å ordne det. Feil som knytter seg til det elektriske anlegget vil ofte være verdireduserende. Prisavslag kan dermed utjevne den økonomiske skjevheten som har oppstått i kontraktsforholdet ved oppdagelsen av feilene.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Det er for det første verdt å merke seg at den plikten selgeren har til å informere kjøperen om eventuelle feil ved el-anlegget, står i motsetning til kjøperens undersøkelsesplikt. Selgers opplysningsplikt er lovfestet både i avhendingslova (§§ 3-7, 3-8 og 3-10) og i bustadoppføringslova (§§ 26 og 27). Bustadoppføringslova har, i motsetning til avgendingslova, ingen bestemmelse om undersøkelsesplikt. Kjøperen har ingen rett til å fremsette krav for feil og mangler hun visste eller måtte vite om, jf. avhendingslova § 3-10 (1). Slik sett kan en omfattende undersøkelse før avtaleinngåelsen heve terskelen for at enkelte feil anses som mangler eller konstraktsbrudd.

Dette innebærer at dersom man som kjøper har med en elektriker for å undersøke en eldre bolig man vurderer å kjøpe, har man selv risikoen for eventuelle feil eller mangler denne elektrikeren ikke finner eller forteller om. Dessuten vil dette begrense selgers opplysningsplikt, ettersom at vedkommende vil ha god grunn til å tro at kjøperen selv vil avdekke eventuelle mangelfulle forhold. Her går det naturlig nok en grense mot at selger opptrer illojalt eller tilbakeholder informasjon.

Selger kan ha krav på å få rette

Både avhendingslova (§ 4-10) og bustadoppføringslova (§ 32) lovfester en rett for selgeren til å rette eventuelle mangler ved boligen. Dette er en rett som selgeren kan benytte seg av for å blokkere kjøpers krav på prisavslag. Dette følger både av lovteksten i avhendingslova § 4-10 fjerde ledd og bustadoppføringslova § 33 første ledd. Dersom selgeren påberoper seg sin rett til å rette feilen ved det elektriske anlegget, kan ikke kjøperen få prisavslag før rettingen eventuelt er forsøkt og mislykket. Dette illustreres av lagmannsrettens dom med referansen LB-2017-88398, som gjaldt krav på prisavslag ved feil i det elektriske anlegget:

Utdrag fra dommen:

Partene er for lagmannsretten enige om at det elektriske anlegget i den solgte boligen hadde mangler. Partene er videre enige om at tingrettens vurdering av at disse manglene berettiger til et prisavslag på 475 000 kroner, er riktig. […] Hvilke konkrete mangler/utbedringstiltak som inngår i prisavslagsbeløpet på 475 000 kroner er ikke redegjort nærmere for i tingrettens dom, og partene har for lagmannsretten heller ikke hatt grunn til å gå inn på dette. Både beløpets størrelse og ulike sakkyndigrapporter som ble fremlagt for tingretten viser at det dreide seg om omfattende mangler, til dels av alvorlig art med risiko for støt, kortslutning eller brann.

Lagmannsretten skal først ta stilling til om krav på prisavslag knyttet til el-anlegget er avskåret fordi kjøperne har avslått et tilbud fra selger om retting, jf. avhendingslova § 4-10. Denne problemstillingen reiser flere underspørsmål: Oppfylte selgers tilbud om retting vilkårene i avhendingslova § 4-10? Har kjøperne urettmessig hindret selgeren i å foreta retting? Har det rettslig betydning at partene i lang tid forhandlet om retting? Har kjøperne uansett et prisavslagskrav i behold?

[…]

Etter dette er lagmannsrettens konklusjon at kjøperne har avvist en retting som selgeren hadde rett til å utføre etter avhendingslova § 4-10 første ledd. Kjøpernes prisavslagskrav er da tapt. Det følger av § 4-10 fjerde ledd andre punktum. Lagmannsretten har ikke funnet noen rettskilder som tilsier at kjøpernes prisavslagskrav likevel kan være i behold, slik tingretten kom til ut fra en rimelighetsvurdering.

Beregningen av prisavslaget

Det er flere måter å beregne et prisavslag på. Modellen for beregningen avhenger av de faktiske forholdene.

Fradrag for standardheving

Et viktig moment er at dersom kjøperen bekoster utbedringen av feilen i det elektriske anlegget, vil kjøperen ofte stå igjen med et nyere elektrisk anlegg. Dette nyere anlegget vil gjerne være verdt mer enn det opprinnelige el-anlegget uten feilen. Rettspraksis viser at en slik standardheving vil komme til fradrag ved beregningen av prisavslaget. Et eksempel på dette finnes i lagmannsrettens dom, LE-2018-159442-1.

Utdrag fra dommen:

Elektrisk anlegg

Tingretten tok utgangspunkt i at utbedring av det elektriske anlegget ville komme på rundt kr 185.400. Prisavslag ble så tilkjent med kr 74.000 etter et fradrag for standardheving på 60 %. Kjøperne har selv akseptert et standardhevingsfradrag på 10-30 %.

Det ble i salgsoppgaven rett nok opplyst om at anlegget var gjennomført med automatsikringer i begge sikringsskapene i boligen. I tillegg ble det opplyst at det var sensorer som styrte utebelysningen. Ut over dette ble det ikke gitt nærmere opplysninger om el-anlegget. Av verditaksten fremgikk det endog uttrykkelig at det elektriske anlegget ikke var blitt vurdert.

Lagmannsretten er enig med tingretten i at kjøperne ikke hadde noen berettiget forventning om at det elektriske anlegget ville være av nyere dato. Ved tingrettens befaring fremstod det elektriske anlegget som gammelt, særlig i den eldre delen av boligen. Lagmannsretten er således enig med tingretten i at det må settes et betydelig fradrag for standardheving, ettersom kjøperne etter utbedringen vil få et elektrisk anlegg med betraktelig lengre levetid enn det de kunne forvente.

I dommen var det tale om et «betydelig fradrag».

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen