Prisavslag og erstatning ved kjøp av fast eiendom som følge av mangel

LE-2006-180041

Tvisten omhandlet uenighet hvorvidt uriktige opplysninger angående arbeid utført etter våtromsnormen, oppfyller vilkårene for å kunne kreve prisavslag og erstatning etter avhendingslovens regler. Saken ble behandlet i Eidsivating lagmannsrett i 2007.

Saken gjelder: krav om prisavslag og erstatning ved kjøp av fast eiendom.

Morten Grundtvig, heretter benevnt også som kjøper/ankende part, kjøpte ved kjøpekontrakt 23. mars 2005 bolig i Kolbotnveien 58 i Follebu i Gausdal fra Per Morten Ellewsen og Randi Synnøve Ellewsen (nå Gilles), heretter benevnt også som selger/ankemotpart.

Boligen er en enebolig på eiertomt, i to etasjer, inkludert sokkeletasje. Boligen er oppført i 1984. Det er ett bad i hver etasje. Tvisten gjelder badet i annen etasje.

Selger hadde hatt boligen siden 2000. Badet i første etasje var uferdig da de kjøpte boligen i 2000. Det var lagt støp på varmekabler og røropplegg var installert.

Ca ett år før de hadde bestemt seg for å selge boligen ble badegulvet i annen etasje flislagt. Flisene ble lagt oppå vinylbelegget som lå på gulvet fra før.

Da det ble aktuelt å selge boligen, tok selger kontakt med «Din Eiendomsmegler» ved Gry Heiberg. Det ble etter anbefaling fra megler bestemt at badet i første etasje skulle fullføres. Da de først var i gang med å ferdigstille dette badet, ble det også bestemt å pusse opp badet i annen etasje.

På badet i annen etasje ble veggtapet fjernet og sponplatene påført flytende membran før nye veggfliser ble satt på. Det ble videre satt opp nytt baderomsmøbel med vask og ett nytt lys. Det er badekar i emaljert stål på badet. Badekaret er innkasset og flislagt.

Boligen ble solgt ved ovennevnte eiendomsmegler.

Det ble i forbindelse med salget utarbeidet salgsoppgave hvor selgers egenerklæring var vedlagt. Dette hadde kjøper mottatt i forkant av kjøpet.

Fra salgsoppgaven fremkommer blant annet følgende:

2. etg.: Kjøkken med heltre innredning og stor spiseplass og utgang til terrasse, stue og spisestue i åpen løsning med utgang til terrasse, 2 soverom, nyoppusset bad og separat wc.

1. etg.: Entre, trappegang, kjellerstue, 2 soverom, nytt bad/wc.. …

I egenerklæringen underskrevet av Per Morten Ellewsen 27. januar 2005 er det svart ja på følgende spørsmål: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad, herunder oppussing siste 5 år? Det er til spørsmålet gitt følgende spesifikasjon:

Renovasjon/nybygg av badeværelser utført privat, bortsett fra det elektriske og rørmessige som er utført av Skogvang AS og J&K Johnsen AS.

Våtromsnorm er fulgt.

Det ble ikke skiftet sluk.

Det er videre svart nei på følgende spørsmål: «Kjenner du til om det er utført bygningsmessige arbeider av ufaglærte personer?»

Morten Grundtvig var på befaring av boligen sammen med megler. Det var ingen direkte kontakt mellom selger og kjøper.

Partene undertegnet kjøpekontrakt 23. mars 2005. Vedlagt kjøpekontrakten var blant annet salgsprospektet og egenerklæringsskjemaet, jf. kjøpekontraktens § 15. Det fremgår videre under § 15 at:

Partene godtar disse dokumentene som bindende for seg.

Kjøpesummen var kr 1.675.000. Av kjøpekontrakten fremgår det i § 10 blant annet følgende:

Kjøper har besiktiget eiendommen, som overdras i den stand den befant seg i ved kjøpers besiktigelse.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe de kjente eller måtte kjenne til etter besiktigelsen. Kjøper bekrefter at de har gjort seg kjent med salgsoppgavens innhold.

Grundtvig overtok boligen i samsvar med kontrakten 1. april 2005. Han flyttet inn i begynnelsen av mai 2005 etter noe oppussing- og endringssarbeider, som ikke omfattet badene.

Da han under innflyttingen skrudde på varmekablene i gulvet på badet i annen etasje, mente han å kjenne mugglukt på badet. Han reagerte på dette og tok dette opp med megler, etter at han først forgjeves forsøkte å oppnå kontakt med selger. Det fulgte etter hvert en skriftveksling mellom kjøper og selger om luktproblemene og mulig årsak til disse. Partene tok etter hvert kontakt med advokat.

Morten Grundvig henvendte seg til takstmann Tor Fredriksen, som i rapport av 18. november 2005 skrev bl.a.:

Problemstilling.

……………

Ved undertegnedes besiktigelse ble det ved inspeksjon gjennom trang luke i himling på bad i sokkeletasje konstatert at det er til dels betydelige fuktskader i innbyggingskasse og gulvplater ved badekar i 1. etasje. Dette ved vegg mot øst, altså under dusjbatteri mv. Dette har ført til mikroorganisk vekst som bidrar til lukt av mugg…

Årsak.

Konstruksjonssvakhet.

Det er åpenbart utettheter mellom gulv, vegger og innbyggingskasse til badekar som trolig er utført på tilsvarende måte som på vegger. Keramiske fliser her er lagt enhetlige mot vegger. Det er for øvrig ikke gulv under badekar noe som er en noe utradisjonell løsning.

En slik løsning forutsetter at innbyggingskasse for badekar blir utført på en spesielt grundig og god måte for å unngå lekkasje ned på underliggende konstruksjoner.

… ………….

Synlighet.

Ovennevnte forhold var ikke mulig å se da det ikke er noen synlige «sykdomstegn» på bad i form av limslipp på keramiske fliser eller sprekker og krakeleringer i flisfuger. For å konstatere manglene må man foreta en utfordrende øvelse for å komme inn i svært trang inspeksjonsluke fra bad i sokkeletasje….

Tor Fredriksen mente det var nødvendig å foreta utbedringer, som ble beregnet å koste kr 75.600, inkl. mva. Dette beløpet ble avkrevd selger. Beløpet er senere rettet til kr 81.300, da gulvet under innbyggingskasssen for badekar var uteglemt i det opprinnelige prisoverslaget.

Da det ikke kom til enighet mellom partene, tok Morten Grundtvig, ved advokat Lars Harald Rylandsholm ut stevning 8. mars 2006 med krav om prisavslag og erstatning.

Per Morten Ellewsen og Randi Synnøve Gilles, ved advokat Einar Andr. Fuglesang, innga tilsvar 5. april 2006 med påstand om frifinnelse.

Sør-Gudbrandsdal tingrett avsa 22. september 2006 dom med slik slutning:

1. Randi Synnøve Ellewsen og Per Morten Ellewsen frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Morten Grundtvig har i rett tid anket tingrettens dom. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Per Morten Ellewsen og Randi Synnøve Gilles har inngitt anketilsvar.

Ankeforhandling ble holdt 29. mars 2007. Her møtte Morten Grundtvig og Per Morten Ellewsen; sistnevnte med fullmakt fra sin tidligere kone Randi Synnøve Gilles. Som sakkyndig vitne ble avhørt takstmann Tor Fredriksen. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Den ankende part, Morten Grundtvig, har i hovedsak anført:

Badet er ikke tett. Det er ikke vanntett overflatemateriale ved badekaret, slik at vann renner inn i bakenforliggende konstruksjon. Vannet renner direkte inn i innbyggingskasse for badekar når vann tilføres gulv og vegg. Badet er ikke utført i samsvar med våtromsnormen.

Prinsipalt anføres det at det foreligger en mangel da badet ikke svarer til de opplysninger som er gitt ved salget, jf avhendingsloven § 3-8. Det er i forbindelse med salget opplyst at badet er utført etter våtromsnormen. Dette er ikke korrekt. Informasjonen i egenerklæringen om at våtromsnormen er fulgt er ikke uklar. Det er ikke tvilsomt at henvisningen til våtromsnormen referer seg til begge badene. Dette fremgår av vanlig språklig forståelse.

Det skal lite til for å fastslå at de uriktige opplysningene antas å virke inn på salget. Grundtvig var særlig opptatt av badene og han følte det betryggende at badene var utført i samsvar med våtromsnormen. Dette var noe han la vekt på i sitt valg. Megler opplyste til både selger og kjøper at det var benyttet fagfolk til arbeidet på begge badene. De feilaktige opplysningene innvirket på kjøpet.

Subsidiært anføres det at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-1 nr 1.

Det fremgår av egenerklæringen at våtromsnormen er fulgt. Dette må sies å være en konkret positivt avtalt kvalitet. Det fremgår klart av kjøpekontrakten § 15 at egenerklæringen er en del av avtalen. Avtalen går foran den generelle ansvarsfraskrivelsen i avhendingsloven § 3-9.

Uansett denne henvisningen, vil en beskrivelse av kvalitet i et salgsdokument være del av avtalegrunnlaget når det er en konkret beskrivelse som i foreliggende tilfelle.

Atter subsidiært anføres det at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-2 annet ledd, jf § 3-1 og § 3-9.

Badet må være i samsvar med offentligrettslige regler, jf avhendingsloven § 3-2 annet ledd. Badet ble renovert i 2004. Det er forskriftene som gjaldt i 2004 som derfor må komme til anvendelse. Det vises til forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk av 22. januar 1997 § 8-37 nr. 3. Her fremkommer blant annet om krav til våtrom:

Gulv, vegger og tak som kommer til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige overflatematerialer. Bakenforliggende konstruksjoner og rom som kan påvirkes negativt av fukt skal være beskyttet av et vanntett overflatemateriale eller et egnet vanntett skikt. Materialer velges slik at faren for mugg- og soppdannelse er minimal.

Av dette må utledes at badet skal være tett. Badet i nærværende saker ikke tett og det foreligger en mangel.

Dette må forutsetningsvis også utledes av avhendingsloven § 3-2 første ledd jf § 3-1

Selv om det foreligger forskriftsmangel, må det vurderes om denne feilen medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, jf avhendingsloven § 3-9 og Rt-2005-1281.

Det er av betydning hvilken forventning kjøperen hadde.

Badet fremstod som strøkent og kjøperen kunne lese av egenerklæringen at våtromsnormen er fulgt. I tillegg ble det opplyst av megler at arbeidet var utført av fagfolk. Dette fremgår også av egenerklæringen. Han hadde da rett til å forvente et tett bad. Et nyoppusset bad etter våtromsnormen skal ha samme kvalitet som et nytt bad. Det er en vanlig forventning at et nytt bad skal være tett.

Mangelen er vesentlig når utbedringskostnadene utgjør 5% av kjøpesummen. Det vises blant annet til Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen), Borgarting lagmannsretts dom av 25. april 2005 og Agder lagmannsretts dom av 31. mai 2006.

Innbygging av badekar er ingen risikokonstruksjon når dette gjøres etter de anbefalinger som er gitt. At det ikke er gulv under badekaret er imidlertid en noe utradisjonell løsning. Dette var det ikke mulig å se på visningen. At Grundtvig er utdannet ingeniør for 35 år siden har ingen betydning. Han har kun hatt et års praksis som ingeniør, og da drev han med vegbygging. Han er i dag lege.

Det foreligger klart forhold som medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med, jf avhendingsloven § 3-9.

Angående undersøkelsesplikten som ankemotparten har påberopt, jf avhendingsloven § 3-10, anføres det at det ikke var mulig å se denne mangelen ved alminnelig befaring. Dette er ikke en risikovurdering som i Bukkebo-dommen. Det er ikke i vår sak gitt noen negative opplysninger om badet. Tvert imot ga selgeren positive meldinger om badet i salgsmelding og egenerklæring. Det var opplyst at arbeidet var utført av fagfolk og at våtromsnormen var fulgt. Undersøkelse gjennom luken under badet var ikke mulig eller påkrevd.

Det er enighet om at badet ikke er tett. Denne mangelen kan ikke repareres på annen måte enn at badet må bygges opp på nytt i tråd med takstmann Tor Fredriksens utbedringsbeskrivelse.

Det kreves prisavslag med det beløp som er oppgitt at utbedringene vil koste, totalt kr 81.300 inklusiv merverdiavgift.

Det er ikke grunnlag for fradrag for standardforbedring. For eksempel kan det nevnes at bruk av annet enn gips som grunnlag for fliser på vegg er i strid med våtromsnormen.

Kostnadene til takstmann Tor Fredriksens første undersøkelse av badet, kr 4525 kreves erstattet, jf avhendingsloven § 4-14.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

1. Per Morten Ellewsen og Randi Ellewsen dømmes in solidum til å betale prisavslag og erstatning til Morten Grundtvig, fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 85.825,- med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.
2. Per Morten Ellewsen og Randi Ellewsen dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett, med tillegg av lovens rente fra forfall til betaling skjer.
Ankemotparten, Per Morten Ellewsen og Randi Synnøve Gilles, har i hovedsak anført:

Tingrettens dom er riktig. Det er den ankende part som har bevisbyrden for at det foreligger en mangel.

Huset er oppført i 1984 og forventningene til eiendommen må derfor gjenspeiles av dette.

Badet er brukt i over 20 år med denne kassen rundt badekaret og det er ingen som tidligere har gitt opplysninger om lekkasjer. Selger bodde i huset i 4 ½ år uten å merke noe.

Da han overtok huset i 2000 var det linoleum på badegulvet i annen etasje. Alle flater er blitt flislagt. De brukte anbefalte fagfolk.

Ankemotparten er uenig i at den ankende part kunne ha noen forventning om et nytt bad. I salgsoppgaven sto «nyoppusset». Kjøperen kunne da ikke vente et bad anno 2004. Badet var like gammelt som huset. At det er pusset opp, sier lite konkret om hva som er gjort. Kjøperens forventninger må ta utgangspunkt i dette.

Det var megler som formulerte opplysningene i egenerklæringen med Ellewsens samtykke. Han mente selv at han ga riktige opplysninger.

Det er ikke dokumentert at det er gitt feil opplysninger.

Våtromsnormen er ikke en forskrift, men en bransjenorm. Det var fagfolk som utførte arbeidet på badet. Selger trodde derfor at det ble gjort riktig.

Det er kanskje riktig at mangelen er større enn det tingretten forutsatte, men det er en ny anførsel at badet ikke er tett.

Ankemotparten er enig med tingretten når den konkluderer med at innebygget badekar er en utsatt kontruksjon. Ankemotparten visste at innkasset badekar var en uheldig konstruksjon, derfor inspirerte han jevnlig undersiden av badekaret via inspeksjonsluken. Dette har ikke kjøper gjort. Kjøperen burde ha sørget for en nærmere undersøkelse.

Ankemotparten er ikke overrasket over at våtromsnormen ikke er fulgt, da våtromsnormen først kom i 1997 og badet er fra 1984.

Det er fremprovosert en lekkasje som man ville fått på alle bad. Det er ikke noe galt med badet – tatt i betraktning at det ikke er oppført etter våtromsnormen. Det er ikke skiftet røropplegg. Det er først nå, etter at utbedringene er gjennomført, det er foretatt en totalrenovering.

Ankemotparten anfører at det ikke er gitt uriktige opplysninger, jf avhendingsloven § 3-8.

Egenerklæringen er uklar. Det er vanskelig å forstå at man kan si at våtromsnormen er fulgt når det ikke er skiftet sluk. Egenerklæringen gir beskrivelser av to bad samtidig. Det ene er renovert og det andre er nybygget. Våtromsnormen er fulgt på badet i første etasje, men ikke på badet i annen etasje.

En egenerklæring skal tolkes subjektivt og har ikke kontraktstyngde. Det vises blant annet til Borgarting lagmannsretts dom av 20. november 2001 og Eidsivating lagmannsretts dom av 11. april 2004.

Man kan ikke bygge på egenerklæringen for å konstatere at det foreligger en mangel etter § 3-8, da egenerklæringen ikke kan anses som en del av kontrakten. En egenerklæring gir kun uttrykk for selgers subjektive tro.

Uansett anføres det at egenerklæringen ikke har virket inn på avtalen.

Subsidiært anføres det at mangelen ikke er vesentlig. Kjøperen er henvist til å akseptere huset som det er, jf avhendingsloven § 3-9. Forskriftsmesssige mangler krever også vesentlighet, jf Rt-2005-1281. Det vises til at huset og badet var over 20 år gammelt. At badet er pusset opp, kan ikke gi forventning om et nytt bad.

Det stilles strenge krav for at § 3-9 skal slå gjennom. Hensynet til å avgrense antall rettstvister tilsier dette.

Badekaret var en særlig utsatt konstruksjon. Kjøperen kjøpte en risiko. Han skulle ha undersøkt nærmere. Det må tas i betraktning at kjøperen, foruten å være lege, også er utdannet bygningsingeniør. Det vises til avhendingsloven § 3-10 og § 4-9.

Der ingen av partene kan tolke signalene skal dette gå ut over kjøperen. Det vises til Eidsivating lagmannsretts dom av 5. juni 2000.

Atter subsidiært anføres det at det må gjøres et betydelig fradrag for standardforbedringene. Det dreide seg ikke om et nytt bad, men et bad som var pusset opp. Han har nå fått et nytt bad. Fradrag må gjøres på minst 20 – 30 prosent.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Randi Synnøve Ellewsen og Per Morten Ellewsen frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes for begge retter.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten er kommet til at anken delvis må føre frem.

Den ankende part har prinsipalt anført at det er gitt uriktige opplysninger som har virket inn på avtalen. Tingretten tok ikke stilling til dette spørsmålet, da denne anførselen først ble fremmet for lagmannsretten.

Eiendommen er i henhold til kjøpekontraktens § 10 solgt «i den stand den befant seg i ved kjøpers besiktigelse». Dette innebærer en ansvarsbegrensning som svarer til den begrensningen som ligger i begrepet «som den er» i avhendingsloven § 3-9.

Det følger av avhendingsloven § 3-9, gjennom henvisningen til § 3-8, at selger ikke kan påberope seg ansvarsbegrensningen, dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som selgeren har gitt kjøperen, og man kan gå ut i fra at opplysningene har virket inn på avtalen.

Etter tingrettens dom er det foretatt ytterligere kontroll av badet ved takstmann Tor Fredriksen. I rapport av 15. november 2006 fremkommer følgende:

Problemstilling.

Det kan påvises betydelig vannlekkasje, spesielt i overgang gulv og innbyggingskasse mot badekar som er flislagt.

Ved befaring ble det gjort et eksperiment med å søle noe vann på gulv i det berørte området. Umiddelbart begynte det å renne betydelig med vann direkte gjennom overgang gulv og flislagt innbyggingskasse.

Ved eksponering av vegger med vann rundt badekar begynte det å renne vann gjennom overgang horisontale flater og flislagt innbyggingskasse for badekar og vegger. Dette spesielt i området ved vegg under blandebatteri for dusj og badekar….

Innbyggingskasse for badekar er oppført i trekonstruksjon med underlagsplater av spon. Bak flisene ligger det trolig(?) et lag gips.

Det vil ikke – under noen omstendighet – være mulig å etablere en tilfredstillende tett overgang mellom emalert stålbadekar og innbyggingskasse. Overgangen her er fuget med elastisk fugemasse.

Det er heller ikke etablert tette overflater på gulv og vegger under/inne i innbyggingskasse for badekar. Dette i seg selv er en vesentlig mangel og bidrar til at tetthetskrav til baderom ikke er ivaretatt.

Denne utførelsen avviker vesentlig fra våtromsnormen som der det er opplyst om i egenerklæring fra selger, som lå ved salgsoppgave fra Din Eiendomsmegler ved salg.

Gulv under badekar har vesentlig åpning ifm. trang inspeksjonsluke fra bad i sokkeletasje. Videre består gulv her av ubehandlede sponplater. Dette gjelder også vegger.

Keramiske fliser på vegger og innbyggingskasse for badekar kan være limt direkte på sponplater. Det tas forbehold om dette med bakgrunn i at det ved utførelsen av bad er gjort åpenbare mangler med bakgrunn i påviste forhold ved undertegnedes besiktigelse den 13.11.2006. Dette sier noe om den faglige forståelsen av utførende håndverker som har vært ansvarlig for pålegging av evt. membran og keramiske fliser på gulv og vegger.

Årsak.

Konstruksjonsfeil. Bad er ikke oppbygget i hht. våtromsnormen.

Det er en vesentlig mangel at det ikke er etablert tette overflater på gulv og vegger under badekar, spesielt da det er opplyst i egenerklæring fra selger at badet er utført ihht. våtromsnormen. Det går klart fram i våtromsnormen det skal være tette overflater på gulv og vegger inne i en innbyggingskasse. Det er ikke mulig å etablere en tilfresstillende tetthet mellom badekar og innbyggingskasse, som i dette tilfellet.

Det er heller ingen form for tett membran i overgang gulv/vegg ved innbyggingskasse for badekar i del av bad som må betraktes som våtsone, altså i det området hvor det er påregnelig at det oppstår vannsøl ifm. alminnelig bruk av dusj og badekar.

Følgeskade.

Det har oppstått mikroorganisk vekst/muggsopp mv. i deler av innbyggingskasse som har vært/er eksponert for vann i forb. med ovennevnte lekkasjer. Dette vil kunne få konsekvenser for innemiljøet i forb. med spredning av muggsoppsporer og toksiner.

Utbedring av badet i samsvar med takstmann Tor Fredriksens utbedringsbeskrivelse er nå igangsatt, men etter det opplyste ennå ikke sluttført.

Takstmann Tor Fredriksen forklarte i retten at utbedringsarbeidene hadde avdekket at badet opprinnelig hadde vinylbelegg på gulvet og at det ikke var oppbrett mot innbyggingskasse for badekar eller mot øvrige vegger. Våtromstapetet på veggene var fjernet før membran og fliser var lagt. Det var kun anvendt sponplater på badet på veggene og innbyggingskassen for badekaret, som flisene var limt rett på.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at badet ikke er tett. Det er ikke etablert tette overflater mellom gulvet og innbyggingskassen til badekaret. Det er heller ingen form for membran i selve overgangen gulv/vegg ved innbyggingskasse for badekar. Dette medfører at vann kommer inn i bakenforliggende konstruksjoner. Vannet kommer direkte inn i innbyggingskasse for badekar når vann tilføres gulv og vegg.

Lagmannsretten finner videre bevist at badet ikke er pusset opp/renovert i samsvar med våtromsnormen, noe som ikke er bestridt. Det vises i denne forbindelse til takstmann Tor Fredriksens rapporter, samt hans forklaring i retten.

Spørsmålet blir etter dette om det er gitt uriktige opplysninger som utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-8.

For at en uriktig opplysning skal utgjøre en mangel må den være konkret. Lagmannsretten finner utvilsomt at en opplysning om at et arbeidet er uført i samsvar med våtromsnormen er en konkret opplysning som kjøperen kan ha grunn til å stole på.

Ankemotparten har anført at egenerklæringen ikke er en del av kontrakten og at avhendingsloven § 3-8 derfor ikke kan komme til anvendelse. Lagmannsretten finner at egenerklæringen er en del av kontrakten. Dette følger direkte av kjøpekontraktens § 15 som er referert foran. Lagmannsretten finner imidlertid grunn til å presisere at dette ikke er avgjørende. Avhendingsloven § 3-8 setter kun som vilkår at opplysninger er gitt i anledning kjøpet/salget. Selv muntlige opplysninger gitt i anledning kjøpet/salget kan selger bli ansvarlig for.

Ankemotparten har videre anført at det ikke kan legges til grunn at henvisningen til våtromsnormen også gjelder badet i annen etasje.

Det fremgår av egenerklæringen, vedlagt salgsoppgaven, at selger har opplyst at han ikke kjenner til at det er foretatt bygningsmessige arbeider av ufaglærte personer. Det fremgår videre av egenerklæringens punkt 2.1 at selger kjenner til at det er foretatt arbeider på bad, herunder oppussing, siste fem år. Under spesifikasjoner vedrørende dette punkt fremgår som nevnt følgende:

Renovasjon/nybygg av badeværelser utført privat, bortsett fra det elektriske og rørmessige som er utført av Skogvang AS og J&K Johnsen AS.

Våtromsnorm er fulgt.

Det ble ikke skiftet sluk.

Lagmannsretten legger til grunn at opplysningen om at våtromsnormen er fulgt referer seg både til det nybygde badet i første etasje og til badet i annen etasje som tvisten i denne saken gjelder. Dette følger etter lagmannsretten oppfatning av vanlig språklig forståelse. Lagmannsretten finner ikke at bruket av ordet «privat» endrer denne forståelsen.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det er gitt uriktige opplysninger til kjøperen i forbindelse med salget.

Etter avhendingsloven § 3-8 annet ledd er uriktige opplysninger en mangel bare dersom man kan gå ut fra at den uriktige opplysningen har virket inn på avtalen. Det neste spørsmålet blir derfor om selgerens opplysninger om at badet var pusset opp/rehabilitert i samsvar med våtromsnormen, virket inn på kjøpsavtalen. Det er selgeren som har bevisbyrden for at den uriktige opplysningen ikke har virket inn på avtalen.

Den ankende part har opplyst, og lagmannsretten legger til grunn, at han var særlig opptatt av badene. Selv om han ikke visste hva våtromsnormen var, følte han det betryggende at arbeidene med begge badene var utført i samsvar med våtromsnormen. Han la vekt på dette, samt på at megler i tillegg opplyste at det var benyttet fagfolk til arbeidet. Lagmannsretten finner etter dette å legge til grunn at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen.

Ankemotparten har videre anført at avhendingsloven § 3-10 og § 4-9 må komme til anvendelse. Kjøpers undersøkelsesplikt fremgår også av kjøpekontraktens § 10 som er referert foran.

Lagmannsretten finner ikke at den ankende part kjente eller måtte kjenne til at badet ikke var tett og ikke var pusset opp/renovert i samsvar med våtromsnormen. Lagmannsretten finner etter bevisførselen det bevist at dette ikke var synlig på visningen.

Lagmannsretten er videre enig med den ankende part i at innbygging av badekar ikke generelt sett kan sies å være en risikokonstruksjon selv om det den kan stille krav til den faglige utførelsen. Når takstmann Tor Fredriksen viser til at det er en noe utradisjonell løsning, finner lagmannsretten at han henviser til det faktum at det på dette badet ikke var gulv under innbyggingskassen til badekaret. Lagmannsretten finner heller ikke at det har betydning for kjøpers undersøkelsesplikt i denne saken at kjøper er utdannet ingeniør.

Lagmannsretten finner etter dette at det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-8 og at kjøper har krav på prisavslag, jf § 4-12.

Ut fra det resultat lagmannsretten har kommet til, er det ikke nødvendig å ta stilling til de øvrige anførslene.

Etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd skal prisavslaget normalt fastsettes til kostnadene med å få mangelen rettet. Lagmannsretten legger til grunn det fremlagt kostnadsoverslag som viser at utbedringene, som lagmannsretten finner er nødvendige, vil koste kr 81.300 inklusiv merverdiavgift.

Ankemotparten har anført at det må foretas fradrag for standardforbedringen som utbedringene representerer.

Badet er i salgsoppgaven beskrevet som nyoppusset og dette er hva kjøper kunne forvente. Det er ikke kjent at begrepet «nyoppusset» eller «oppussing» har noe bestemt innhold innen fagterminologien, men det legges til grunn at begrepet omfatter større eller mindre arbeider som er utført, uten at begrepet gir noen anvisning på hvor omfattende arbeidene har vært. Etter de arbeider som nå er gjort – hvor vegger og gulv er strippet til bjelkelaget og badet bygget opp helt på nytt – er baderommet som nybygget, med – etter hva som er opplyst – en normal funksjonstid på anslagsvis 20 – 30 år. En oppussing av et bad vil etter lagmannsrettens syn være en mindre omfattende endring hvor ikke alle disse arbeider nødvendigvis er gjort, og hvor forventet gjenstående funksjonstid vil være kortere. En lengre funksjonstid utgjør en klar økonomisk fordel og må anses som en standardhevning som det skal gjøres et skjønnsmessig fradrag for.

Etter lagmannsrettens syn kan prisavslag og erstatning av kostnader til takst passende settes til samlet kr 65.000, etter fradrag i prisavslaget for standardhevning.

Den ankende part har lagt ned påstand om prisavslag og erstatning fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 85.825. Det er anført at det ikke skal gjøres fradrag for standardhevning ved utmålingen av prisavslaget. Det medfører at det – forutsatt at lagmannsretten kom til at det var grunnlag for prisavslag – i realiteten er krevd kr 85.825. I og med at ankemotparten har fått medhold i at det må gjøres et betydelig fradrag for standardhevning er saken dels vunnet dels tapt. Lagmannsretten finner derfor at tvistemålsloven § 180 annet ledd, jf § 174 første ledd kommer til anvendelse, slik at hver av partene må bære sine egne omkostninger for lagmannsretten. Unntaksreglene i tvistemålsloven § 174 annet ledd kommer ikke til anvendelse.

Saksomkostninger for tingretten skal avgjøres ut fra det materielle resultat lagmannsretten er kommet til. Av samme grunn som for lagmannsretten, bør saksomkostningsavgjørelsen for tingretten bli stående.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Per Morten Ellewsen og Randi Synnøve Gilles dømmes in solidum til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale til Morten Grundtvig 65.000 – sekstifemtusen – kroner, med tillegg av rente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra forfall til betaling skjer.
2. Saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten tilkjennes ikke

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen