Mangler som oppdages etter visning, men før overtagelse - Eiendomsrett.no®
Mangler som oppdages etter visning

Mangler som oppdages etter visning, men før overtagelse

Hvem har ansvaret for mangelen?

Du har vært på visning i en tilsynelatende strøken bolig. Du vinner budrunden, og signerer kjøpekontrakt. En uke før overtagelse viser det seg at det er vannlekkasje på badet, noe du definitivt ikke kunne se da du var på visning. Hvem må være ansvarlig – selgeren eller du?

I en slik situasjon oppstår det spørsmål om det er kjøper eller selger som har risikoen for mangler som oppdages etter at kjøperen har besiktiget boligen, men før overtagelsen.

Selgeren vil ha risikoen for feil ved eiendommen frem til overtagelsen, jf. avhendingsloven § 2-4. Risikoen går over på kjøperen når han har overtatt bruken av eiendommen. Dersom boligen blir påført skade før risikoen går over på kjøperen, vil selgeren være ansvarlig. Dersom det oppstår skade etter overtagelsen, vil kjøper være ansvarlig, med mindre skaden skyldes en skjult feil som forelå allerede på overtagelsestidspunktet.

De fleste boliger i dag blir solgt med en «som den er»-klausul. Dette innebærer et forbehold om at selgeren fraskriver seg risikoen for skjulte mangler ved boligen. Dette innebærer også at du som kjøper bærer risikoen for de mangler som måtte oppstå. Du kan likevel gjøre krav gjeldende dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente, eller dersom selgeren har brutt sin opplysningsplikt, jf. avhendingsloven § 3-9.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Avgjørelse fra Høyesterett – skille mellom nye skader og skjulte feil

Dommen inntatt i HR-2017-345-A handlet om et leilighetskjøp. Det hadde oppstått vannlekkasjer på badene i tiden etter visningen og etter at kjøpsavtalen var signert, men før overtagelsen. Lekkasjene skyldtes en skjult konstruksjonsfeil. Leiligheten var solgt med et «som den er»-forbehold. Spørsmålet for Høyesterett var om det var selgeren eller kjøperen som måtte bære ansvaret for utbedringskostnadene.

Høyesterett kom til at nyoppståtte skader som ikke var til stede under visningen, ikke kunne være dekket av selgerens forbehold under «som den er»-klausulen. Det måtte være eiendommens tilstand under visningen som dannet grunnlaget for kjøperens forventninger til eiendommen, og vurderingen av om det foreligger mangel.

Det ble videre presisert at det må skilles mellom nye skader, og skader som forelå allerede på visningstidspunktet, men som var skjult:

«Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, vil være feil som kjøperne har overtatt risikoen for etter kjøpekontrakten.»

Vilkåret om at det må foreligge en vesentlig mangel ved boligen vil i slike tilfeller gjelde som normalt. Dersom de skjulte feilene gir utslag i nye skader før overtagelsen, vil ansvaret påhvile selgeren. Slike feil vil kunne utgjøre en mangel ved boligen, selv om de ikke er vesentlige, jf. avhendingsloven § 3-1.

Selgeren vil følgelig være ansvarlig for nye skader som oppstår etter visningen, mens kjøperen vil være ansvarlig for skjulte mangler som forelå på visningstidspunktet, men ikke avdekkes før senere.

Dommen kan leses her.

Avgjørelser fra Finansklagenemnda Eierskifte

Problemstillingen ble også nylig behandlet i en avgjørelse fra Finansklagenemnda Eierskifte, FinKN-2020-72. Kjøper av en enebolig hadde reklamert over en rekke forhold ved boligen, blant annet vanninntrenging i kjelleren, og anført at dette måtte være en ny skade som hadde oppstått i perioden mellom visning og overtagelse.

Nemnda viste til HR-2017-345-A og Høyesteretts skille mellom skjulte feil og svakheter «som gir seg utslag i nye skader før overtakelsen» – som er selgerens ansvar – og «skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen» – som er kjøperens ansvar. Det ble også vist til to tidligere avgjørelser fra nemnda, FinKN-2017-421 og FinKN-2017-422.

I den førstnevnte avgjørelsen var det ikke grunnlag for å konstatere mangel etter avhendingsloven § 3-1, ettersom det var eksisterende og skjulte feil som ble avdekket. I sistnevnte avgjørelse ble det vektlagt at en skade hadde skyldtes en «pågående lekkasje», og at det følgelig var tale om en gammel skade som tilfeldigvis ble avdekket før overtagelsen. Forholdet måtte følgelig vurderes etter avhendingsloven § 3-9, og ikke avhendingsloven § 3-1.

Konklusjonen ble den samme i den nyere avgjørelsen fra 2020. Vanninntrengingen ble ansett for å ha foreligget allerede ved salget. Det kunne heller ikke være av betydning at det senere ble avdekket ytterligere forlengelser av den skaden som forelå på overtagelsestidspunktet. Det forelå ikke mangel etter avhendingsloven § 3-1.

Oppsummering

Avgjørelsene viser at hvert tilfelle må vurderes konkret, og at det kan være vanskelig å trekke grensen mellom nye skader og skjulte feil som først blir avdekket senere. Dersom skaden er nyoppstått, er det selgeren som har risikoen. Kjøper vil kunne gjøre gjeldende mangelskrav etter avhendingsloven § 3-1, selv om feilen ikke er vesentlig. Dersom det er en skjult skade som forelå allerede på visningstidspunktet, men først blir avdekket senere, ligger risikoen i utgangspunktet hos kjøperen. Dersom han ønsker å gjøre mangelskrav gjeldende, må skaden oppfylle vesentlighetskravet i avhendingsloven § 3-9.

Rull til toppen