Krav om prisavslag og erstatning på grunn av ulike forsøplingsforhold etter kjøp av fast eiendom

LA 2008 24736

Grunnlaget for tvisten er at det ved overdragelse av eiendommen forelå ulike forsøplingsforhold. Det sentrale spørsmålet er hvorvidt dette kan anses å være en «mangel» etter avhendingslovens regler. Saken ble behandlet i Agder lagmannsrett i 2008, og domstolen fant – i motsetning til tingretten – at det ikke var grunnlag til å gi prisavslag og erstatning etter avhendingslovens regler.

Saken gjelder: Krav om prisavslag og erstatning på grunn av ulike forsøplingsforhold etter kjøp av fast eiendom.

Sakens bakgrunn

Storøyaveien 95, gnr 127 bnr 26 i Sandefjord, er en ca 17 daa stor bebygd eiendom beliggende på Storøya i Sandefjordsfjorden. Eiendommen har egen strandlinje og sjøutsikt. Både våningshuset og uthus/driftsbygningen, er relativt gamle og holder en enkel standard.

Søstrene Marit Johanne (71) og Borgny Marie Berggren (77) overtok eiendommen etter sine foreldre da deres mor døde i 1995. Foreldrene hadde eid eiendommen siden slutten av 1930-tallet, brukt den som bolig og drevet begrenset «småbruk» der.

Søstrene Berggren vokste opp på eiendommen, og bodde der til de etablerte egne hjem andre steder – for Marit J. Berggrens del, på 1960-tallet. Etter at de bosatte seg andre steder, brukte de og deres familier eiendommen i ferie- og fritid, også i tiden før de selv overtok den. Også de har drevet noe dyrking på arealene.

I 2004 ga søstrene Berggren eiendomsmeglerselskapet Georg Solberg AS i Sandefjord i oppdrag å selge eiendommen. Prisantydningen ble satt til 9 900 000 kroner + omkostninger.

I prospektet ble eiendommen beskrevet som unik. I avsnittet «Tomt» står det blant annet at tomten er natur og hagetomt, at det er «en fantastisk gresslette som strekker seg helt ned til sjøen», at den er «pent beplantet med flotte bjerketrær, en liten frukthage, busker og bed». Det angis at eiendommen har «alt man ønsker seg av en eiendom, og har ypperlige muligheter for videre utvikling for den rette kjøper med tanke på dyrehold m.m.»

I avsnittet «Beliggenhet» står det:

 

«Dette er en unik mulighet for å skaffe seg en sommerperle av de sjeldne i landlige omgivelser! Meget idyllisk beliggenhet i en liten bukt på Storøya i Sandefjordsfjorden med flott utsikt mot Sandefjordsfjorden og over mot Vesterøya. Dette er garantert et sted hvor barna vil kunne ha sitt sommerparadis og oppleve Saltkråkan følelsen ! Alt ligger til rette for lek og spill på den store gressplenen samt ypperlige forhold for vannsportsaktiviteter i bukten rett utenfor eiendommen. De voksne vil sette pris på den sjeldne usjenerte beliggenheten eiendommen har og det store potensiale for å få et landsted få kan skilte med. Meget solrikt og stille, fredelige omgivelser på Storøya som er landfast med bro.»

 

I avsnittet «Viktig informasjon» informeres det blant annet om at eiendommen selges som den var ved kjøpers besiktigelse. Potensielle kjøpere ble samme sted oppfordret til å besiktige eiendommen nøye sammen med bygningskyndig.

Ettersommeren 2004 ble ekteparet Lisbeth Finch og Morten Sjøstedt kjent med at eiendommen var til salg da de oppsøkte megleren. De fikk utlevert prospektet, og dro straks for å ta eiendommen i øyesyn. En representant for selgerne kom til stede og bisto ved besiktigelsen.

Etter besiktigelsen ga Finch/Sjøstedt beskjed om at de var interessert i eiendommen. De la ikke inn bud, men ba om å bli underrettet dersom det kom bud fra andre. Noen uker senere ga megleren beskjed om at det forelå bud på 9 200 000 kroner. Finch/Sjøstedt tilbød kort tid etter 9 300 000 kroner, og dette ble akseptert av selgerne. I kontraktsmøte 20. september 2004 ble kjøpekontrakten undertegnet.

Av kontraktens § 8 følger at eiendommen selges i den stand den var ved besiktigelsen, men at den – overensstemmende med de ufravikelige regler i avhendingsloven – likevel anses å ha mangel i tilfeller som nevnt i avhendingsloven § 3-9, jf. § 3-7 og § 3-8. Av § 9 i kontrakten følger blant annet at eiendommen – herunder tomten – skulle overleveres i ryddet stand. Overtakelse ble avtalt til 3. januar 2005.

Noe forsinket ble overtakelsesforretning holdt 12. januar 2005. Kjøperne påpekte en del forhold som de ikke fant tilfredsstillende. Dette gjaldt blant annet ryddingen på eiendommen. I samråd med megleren ble de forhold selgerne skulle utføre nedfelt i en «Overtakelseserklæring», som ble undertegnet av partene. I henhold til denne skulle selgerne innen 26. januar 2005 blant annet foreta:

«Rydding av div ved port, ved sjøen, …..i og utenfor drivhuset, utedo tømmes, badekar, Potter, sinkfat og bildekk tas bort»

Oppfølgende møte/befaring ble som forutsatt holdt 26. januar 2005. Det ble da ikke påpekt nye forhold, og det fremkom heller ingen bemerkninger til det som var blitt utført i henhold til avtalen 12. januar 2005. Kjøperne møtte ikke personlig til gjennomgangen 26. januar, men var representert ved personer som de hadde utpekt til å møte for seg.

I brev til eiendomsmegleren 14. mars 2005 tok kjøperne opp flere forhold ved eiendommen som de fant utilfredsstillende, blant annet manglende rydding på tomten. Det ble blant annet påpekt at «den gamle bålplassen ved stranden er full av gamle jernbiter fra madrasser, hengsler o.a.», og at det var «flere kvisthauger rundt på eiendommen.» De foreslo at forholdene kunne ordnes ved en «erstatning på min. kr 50.000,-.»

Brevet ble videresendt selgerne, og ble besvart av dem 31. mars 2005. De forhold som ble tatt opp i kjøpernes brev ble kommentert og tilbakevist. Det ble vist til overtakelsesforretningen 12. januar og den oppfølgende befaring 26. januar, og gitt uttrykk for at «enhver form for krav som ev. måtte komme» avvises.

Forsommeren 2005 henvendte kjøperne seg til Sandefjord kommune som lokal forurensningsmyndighet på bakgrunn av det de oppfattet var forsøpling på eiendommen. Representanter for kommunen foretok befaring på eiendommen sammen med kjøperne 6. juni 2005. Selgerne var ikke forhåndsinformert eller tilkalt. Kommunen tilskrev selgerne 30. juni 2005 og opplyste at det under befaring var avdekket «at det på den nordre del av eiendommen har blitt deponert avfall som lå synlig i dagen, mens en ukjent mengde avfall lå spredt på resten av eiendommen. Dette avfallet var delvis dekket av naturmasser». Med hjemmel i forurensningsloven ble selgerne pålagt opprydding på eiendommen, og i første omgang ble det bedt om en plan for opprydding.

På vegne av selgerne henvendte Svein Berggren seg til kommunen, og det ble avtalt befaring. Under befaringen 18. august 2005 ble det avklart hva selgerne måtte gjøre for å etterkomme kommunens pålegg. De skulle rydde opp på to nærmere angitte og kartfestede steder – på den foran nevnte søppelfylling på nordre del av eiendommen, og i et skogholt nord for adkomstveien til eiendommen. Det formelle pålegget om dette ble meddelt selgerne i brev 27. oktober 2005. I brevet, som kjøperne fikk kopi av, heter det også:

 

«Øvrige krav fra nye eiere om annen opprydding på eiendommen kan etter vårt syn ikke hjemles i forurensningsloven»

 

Selgernes representant tilbakemeldte noe senere til kommunen at opprydding i henhold til pålegget var utført, og den 28. november 2005 ble det holdt kontrollbefaring hvor driftsleder Rune Solberg fra Sandefjord kommune og Svein Berggren deltok. Kommunen konkluderte med at pålegget var oppfylt. Dette ble meddelt selgerne i brev 30. november 2005. I brevet heter det også at saken med dette ble ansett avsluttet i kommunen. Kjøperne ble underrettet om dette.

Kjøperne hadde før dette henvendt seg til advokat Kolbjørn Andersen med anmodning om bistand. Han tilskrev selgerne 28. oktober 2005 og gjorde gjeldende at kjøperne, i tillegg til de forhold som kommunen hadde konkludert med var i strid med forurensningsloven, hadde gjort en rekke funn av nedgravde gjenstander/søppel på areal som var beskrevet som gresslette. I forhold til prisen og opplysningene i prospektet, ble det gjort gjeldende at stedet «i det vesentlige fremstår som en tildekket fylling», og at dette «åpenbart (representerer) en vesentlig mangel».

Advokat Andersens brev ble besvart av Borgny Berggren 6. november 2005. Blant annet benektet hun selv å ha gravd ned søppel, og for å ha gitt andre tillatelse til å gjøre dette. I kjølvannet av advokat Andersens brev kontaktet selgerne advokat Steinar Sørlie. I brev til advokat Andersen datert 14. februar 2006 tilbakeviste advokat Sørlie at det var grunnlag for å gjøre mangelsansvar gjeldende.

Våren 2006 kontaktet selgerne Arne Schau, som driver med metallsøking med teknisk/elektronisk apparatur. Schau søkte over eiendommen med metallsøker, og utarbeidet rapport datert 24. april 2006. Av rapporten med tilhørende kartskise framgår at Schau registrert en rekke og til dels store utslag av ulike metaller i grunnen. På kartskissen og i rapporten er 13 områder angitt og omtalt.

Det ble foretatt graving på ett av stedene Schau hadde registrert utslag – syd for adkomst- veien til bolighuset. Kjøperne har forklart seg om funn de da gjorde.

På bakgrunn av de funn/registreringer som var gjort, engasjerte kjøperne AF Decom AS for å undersøke om det fantes miljøgifter i grunnen. Det ble foretatt en befaring på eiendommen, og fem lokaliteter ble valgt ut til nærmere undersøkelser. Det ble foretatt boring av prøvehull og noe oppgraving, slik dette nærmere er beskrevet i rapporten som selskapet utarbeidet. I rapportens konklusjon heter det;

 

«Ved befaring på eiendommen ble det påvist betydelige mengder avfall ( glass, metall, husholdningsavfall og bygningsavfall ) på eiendommen. Analyseresultatene av jordprøver fra eiendommen viste dog at avfallet ikke hadde medført tilførsel av miljøgifter.

Påvist avfall representerer således ingen helsemessig risiko gjennom eksponering for jord og støv, evt gjennom inntak av frukt og grønnsaker dyrket på eiendommen.»

 

Etter dette kontaktet kjøperne entrepenørfirmaet O.T.Wike AS for pristilbud over kostnader ved å foreta masseutskiftinger på 5 – 6 daa av eiendommen. O.T.Wike AS’ tilbud av 21. juni 2006 lød på 6 586 335 kroner.

I brev fra advokat Andersen til advokat Sørlie datert 27. juni 2006 ble det blant annet anført at ca 1/3 av eiendommen fremstår som overdekket søppelfylling og at selgerne må ha hatt kunnskap om søppelforholdene. Det ble skissert to alternative løsninger. Hevning og erstatning eller mangelsutbedring/prisavslag. Om dette heter det i brevet:

 

«Hevning og erstatning innebærer tilbakeførsel av ytelser, prisøkningskompensasjon og kostnadsdekning. Dette kan beløpe seg til en sum over 12 mill. Kjøperne er imidlertid innstillet på å vurere løsning med mangelsutbedring/prisavslag hvor utbedringskostnader presentert av Wike AS vil være det vesentligste element, som en prinsipal løsning»

 

I svarbrev fra advokat Sørlie ble en rekke punkter i advokat Andersens brev kommentert. Ansvar ble bestridt. Det ble dessuten gjort gjeldende at de forhold som kjøperne hadde påberopt seg, etter selgernes oppfatning ikke ville ha noen betydning for hva en vanlig kjøper ville være villig til å betale for eiendom. Selgerne tilbød derfor hevning, men uten at det i tillegg skulle ytes erstatning.

Partene nådde ikke fram til en minnelig løsning, og ved stevning datert 7. desember 2006 anla kjøperne søksmål mot selgerne. Det ble prinsipalt krevd heving og erstatning, og erstatningskravet var beregnet til ca 2 100 000 kroner. Subsidiært ble det krevd prisavslag og erstatning, samlet oppad begrenset til 6 500 000 kroner. Selgerne bestred at det var grunnlag for å gjøre mangelsansvar gjeldende, og påsto seg frifunnet.

Under hovedforhandlingen for tingretten frafalt kjøperne sitt prinsipale krav om hevning i kombinasjon med erstatning. Det ble lagt ned påstand om prisavslag og erstatning fastsatt etter rettens skjønn, samlet oppad begrenset til 4 000 000 kroner. Selgerne fastholdt sin påstand om frifinnelse.

 

Tingretten, som var satt med fagkyndige meddommere, avsa 20. november 2007 dom med slik domsslutning:

«1.

Marit Johanne Berggren og Borgny Marie Berggren dømmes til innen 14 – fjorten dager fra dommens forkynnelse å betale Ann Lisbeth Finch og Morten Sjøstedt ett prisavslag på 750 000 – sjuhundreogfemtitusen – kroner- med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling finner sted.

2.

Partene dekker egne omkostninger.»

Om partenes anførsler for tingretten, og tingrettens avgjørelsesgrunner vises til dommen.

Kjøperne anket dommen til Agder lagmannsrett. Hva som er gjenstand for anke, er beskrevet slik:

 

«Det ankes over tingrettens lovanvendelse og bevisvurdering vedrørende:

Mangelsansvarets omfang. avh § 3-7§ 3-8 og § 3-9

Prisavslagets størrelse, avh § 4-12

Erstatningsfastsettelsen med rentekrav, avh § 4-14 og § 7-3.

Det ankes over rettens fastsettelse av prisavslag etter avhendingslovens § 4-12, samt rettens avgjørelse av erstatningsspørsmålet herunder krav på renter i henhold til avhendingsloven § 7-3, samt saksomkostningsavgjørelse.»

 

Det ble i ankeerklæringen lagt ned påstand om prisavslag og erstatning fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til 4 750 000 kroner.

I tilsvaret ble anken imøtegått, og det ble erklært aksessorisk motanke. Det ble lagt ned påstand om frifinnelse. Det ble prinsipalt gjort gjeldende at det ikke var grunnlag for å tilkjenne prisavslag eller erstatning. Subsidiært er det blant annet gjort gjeldende at tingretten har vurdert utbedringskostnadene til et for høyt beløp.

Ankeforhandling ble holdt i tinghuset i Tønsberg den 30. og 31. oktober 2008. Av partene møtte Ann Lisbeth Finch, Morten Sjøstedt og Marit J. Berggren. Videre møtte Irene Kent for sin mor, Borgny M. Berggren. Sjøstedt, Marit J. Berggren og Kent forklarte seg. Befaring ble foretatt den 30. oktober,. hvor de møtende parter/partsrepresentant og prosessfullmektigene deltok. Det ble foretatt påvisninger og gitt forklaringer/redegjørelser i tilknytning til disse.

Under befaringen kommenterte også Finch ulike påvisninger. Vitnet Svein Berggren, Marit J. Berggrens ektefelle, deltok ved befaringen, og også han foretok påvisninger og forklarte seg under befaringen. Det ble i alt avhørt 10 vitner hvorav noen var nye for lagmannsretten. Det ble fremlagt enkelte nye dokumenter for lagmannsretten, blant annet 3 pristilbud/ prisoverslag vedrørende arbeider med utskifting/»rensing» av jordmasser. Om bevisførselen og forhandlingens gang vises for øvrig til rettsboken.

Ankende parter har for lagmannsretten ikke opprettholdt alle de anførsler som ble gjort gjeldende for tingretten. De har således presisert at det nå ikke påberopes å være feil/mangler ved bebyggelsen, heller ikke som følge av uriktige eller mangelfulle opplysninger om denne. Heller ikke de tidligere anførsler om uriktige eller mangelfulle opplysninger vedrørende bukten og vannstanden i denne ved lavvann, om at gressplenen er uegnet å bevege seg på ved nedbør, eller om tilstandsmangler etter avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav b, er opprettholdt.

 

Ann Lisbeth Finch og Morten Sjøstedt ved advokat Kolbjørn Andersen la ned slik påstand:

I ankesak:

1.

Ankende parter tilkjennes prisavslag oppad begrenset til kr 3.900.000,- til oppgjør innen fjorten dager.

2.

Ankende parter tilkjennes morarenter jf. avhl § 7-3 beregnet fra 07.01.2007 til oppgjør skjer.

3.

Ankende parter tilkjennes erstatning for undersøkelseskostnader og juridisk bistand forut for stevning med kr 81.038 og rentetap for redusert kjøpesum for tiden 12.01.2005 til 06.01.2007, med kr 48.904 til forfall innen fjorten dager fra forkynnelse med tillegg av lovens høyeste morarente ved forsinket betaling.

4.

Ankende parter tilkjennes dekning av sakskostnader i henhold til omkostningsoppgave for tingrett og lagmannsrett med tillegg av lovens høyeste morarente fra forfall til betaling skjer.

I motanken:

1.

Ankende parter frifinnes.

2.

Ankende parter tilkjennes saksomkostninger med kr 7.500,- med tillegg av lovens høyeste morarente fra forfall til betaling skjer.

Påstandsgrunnlagene kan oppsummeres slik:

Ved overtakelsen var eiendommen i betydelig dårligere stand enn det som fremgår avtalen. Dette fordi store deler av eiendommen var forsøplet med knust glass, flasker, metall fra diverse forbruksmessige bruksområder, giftholdige bygningsrester med mer. Dette ligger dels skjult i krypvegetasjonen, er dels tildekket og dels oppstikkende i jordskorpen med klart signalement om forekomster under jordskorpen. Forholdene eksponeres ved alminnelig bruk, særlig ved bruk som er forespeilet i prospektet og ved alminnelig hagearbeid og sesongmessig vedlikehold. Forsøplingen fremstår som fortløpende og årlig ved tele- og frostvirkninger. Forsøplingen representerer en fare for skade, og innebærer brukshindring i forhold til forespeilet og forutsatt bruk.

Ved overtakelsen fremkom søppelfyllinger som ble krevd fjernet. Dette ble delvis imøtekommet, ved at noe ble fjernet, noe ble delvis tildekket og noe skrot ble flyttet til like utenfor eiendomsgrensen.

I henhold til kjøpekontraktens § 8 og avhendingsloven § 3-9, jf. § 3-7 og § 3-8, foreligger det mangler ved eiendommen.

Det foreligger mangler fordi selgerne tilbakeholdt opplysninger eller de ga mangelfulle opplysninger om søppelet som befant seg på store deler av eiendommen, jf. avhendingsloven § 3-7. Selgerne kjente til eller måtte kjenne til forsøplingen. De hadde kunnskap om den gamle søppelfyllingen, at det var metallrester på den gamle bålplassen, skrotsamlinger ved stranden, og til tildekket plast ved drivhuset. De må dessuten ha vært kjent med forsøplingen for øvrig. De har planert, gravd, pløyd, harvet og gjort hagearbeid på eiendommen og for øvrig brukt denne i årevis. Det foreligger ingen grunn til at de skulle være uvitende om forholdene.

Det bestrides at de, etter å ha levd et langt liv på eiendommen og brukt den slik de har forklart seg om, ikke har oppdaget forsøplingen. Forsøplingen er en lyte ved eiendommen, og det er ikke opplyst noe om forholdene. Kjøperne hadde grunn til å regne med å få opplysninger om dette. Det har utvilsomt virket inn på avtalen at opplysningene om disse forholdene ikke ble gitt.

For det annet foreligger uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8. Beskrivelsene i prospektet om en unik eiendom, med muligheter og nærmere beskrivelser, fremstår som uriktige opplysninger når det som der står sammenholdes med eiendommen slik den faktisk er. De uriktige opplysningene har helt klart virket inn på avtalen.

Eiendommen er, som følge av forsøplingen, dessuten i «vesentleg ringare stand» enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9. Ut fra prisen og opplysningene i prospektet hadde kjøperne en stor forventning om lytefri eiendom, og om en eiendom som kunne brukes som beskrevet i prospektet. Forsøplingen innebærer en fare for skade og hindrer bruk som er forespeilet i prospektet og som var forutsatt. Forsøplingen er av en art og har et omfang som gjør at den har mangler.

Kjøperne har krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12. Det foreligger vurderinger fra eiendomsmeglere om hvilket utslag de avdekkede forsøplingsforholdene vil ha for antatt markedsverdi vurdert pr. 2004/2005. I de to skriftlige erklæringer er dette vurdert til fra 2 300 000 til 2 800 000 kroner, i snitt 2 550 000. Det er imidlertid store usikkerhetsfaktorer ved disse vurderingene, og prisavslaget kreves derfor prinsipalt fastsatt til kostnadene ved å få manglene rettet. Det foreligger 3 pristilbud på dette, og gjennomsnittet av disse er 3 900 000 kroner. Selv om det kan være noe usikkerhet knyttet til enkelte elementer i pristilbudene, virker ikke dette reduserende i forhold til beløpet på 3 900 000 kroner fordi ikke samtlige kostnader som vil påløpe er tatt med i tilbudene. Subsidiært kreves prisavslaget satt til 2 550 000 kroner, som vurdert reduksjon i eiendommens markedsverdi på grunn av manglene.

Selgerne er også pliktig å betale erstatning, jf. avhendingsloven § 4-14. Det kreves erstatning for utgifter til undersøkelser og avdekning av de faktiske forhold, dvs utgifter til Arne Schau med 3 300 kroner, til AF Dekom AS med 17 500 kroner og til juridisk bistand frem til stevning med 60 938 kroner – i alt 81 038 kroner. Videre kreves morarenter, jf. avhendingsloven § 7-3, (påkravsrenter) fra 7. januar 2006 med 1 197 728 kroner, samt rentetap fra overtakelsen 12. januar 2005 til 6. januar 2006 med 77 970 kroner.

Dersom prisavslaget settes til meglervurdert tap i markedsverdi, i snitt 2 550 000 kroner, kreves i tillegg erstatning for foran nevnte beløp på 81 038 kroner, erstatning for rentetap fra 12. januar 2005 til 6. januar 2006 med 50 301 kroner, og morarente (påkravsrenter) etter avhendingsloven § 7-3 fra 7. januar 2006 med 782 739 kroner.

Selgerne er ansvarlig for disse utgifter og dette tapet i medhold av kontrollansvaret i avhendingsloven § 4-14. Forsøplingen i og på grunnen lå i dagen. Ved årlig bruk og stell og vedlikehold av eiendommen må det som lå i grunnen, da som nå, ha kommet fram i dagen. Dette var derfor synbart/registrerbart for selgerne. Dette var således innenfor selgernes kontroll. De hadde praktisk mulighet for å oppdage manglene i grunnen. Selgerne har ikke godtgjort at de ikke hadde mulighet til dette.

Når det gjelder tingrettens omkostningsavgjørelse, er det gjort gjeldende at selv om det legges til grunn at saken var dels vunnet – dels tapt, skulle ankende parter helt eller delvis vært tilkjent saksomkostninger i medhold av unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven § 174. Det kreves nå tilkjent erstatning for saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett.

 

Marit J. Berggren og Borgny M. Berggren ved advokat Steinar Sørlie, la ned slik påstand:

1.

Marit Johanne Berggren og Borgny Marie Berggren frifinnes.

2.

Ann Lisbeth Finch og Morten Sjøstedt dømmes til in solidum å betale sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten, med tillegg av forsinkelsesrente i henhold til forsinkelsesrenteloven fra forfallstidspunktet til betaling skjer.

Påstandsgrunnlagene kan oppsummeres slik:

Det foreligger ikke mangler som gir grunnlag for mangelsbeføyelser, subsidiært er det ikke grunnlag for prisavslag av slik størrelse eller erstatning for alle de poster som kjøperne har gjort gjeldende.

Det er ikke gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8. Beskrivelsene i prospektet har ikke er slikt presist og konkret innhold som kan danne grunnlag for å gjøre mangelsinnsigelser gjeldende. Det vises til tingrettens begrunnelse. De opplysninger som er gitt om eiendommen, er for øvrig korrekte.

Det er ikke grunnlag for å konstatere mangler på grunn av tilbakeholdte eller manglende opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-7. Kravet er at selgerne kjente til eller måtte kjenne til de omstendigheter som er aktuelle å vurdere. Det er ikke tilstrekkelig at selgerne har utvist uaktsomhet, jf. lovens forarbeider og Rt-2002-696. Det selgerne kjente til var den søppelfyllingen som ble benyttet inntil offentlig renovasjon ble innført på 1980-tallet. Videre at det på bålplassen kunne ligge metallrester etter vanlig brenning der, og at det ved samling av tang og lignende ved stranden, kan ha fulgt med noe ilanddrevet skrot. Selgerne har ikke kjent til metall/søppel på eiendommen for øvrig.

Det de faktisk kjente til var ikke så påfallende/spesielt at dette var omstende/forhold som kjøperne hadde grunn til å regne med ble opplyst spesielt. Det som kjøperne har vist til, er dels ryddet av selgerne og kan for øvrig ryddes. Dette var ikke noe annet eller mer enn hva som må regnes med ved en slik eiendom. Hvis det var søppel på overflaten som selgerne måtte kjent til, var dette begrenset til det som var synlig på overflaten. Man kan ikke gå ut fra at unnlatelsen av å opplyse om de forhold selgerne kjente til eller måtte anses å ha kjent til, har hatt innvirkning på avtalen.

Eiendommen er heller ikke i «vesentleg ringare stand» enn kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven § 3-9. Det foreligger derfor heller ikke mangel etter dette alternativet. Det foreligger ikke forhold som påvirker eller har betydning for bruken av eiendommen. Det vises til selgernes egen bruk av eiendommen opp gjennom årene slik den er belyst gjennom forklaringer for lagmannsretten. De har verken erfart skader eller oppdaget at søppel popper opp av grunnen slik ankende parter hevder.

De funn av glass/flasker ved fjellet er helt uforståelig, og selgerne har vært helt ukjent med dette. Det som er påvist under befaringen er veldig lite hyggelig, men dette befinner seg tross alt på avgrenset sted, og ikke på de typiske utebruksarealene. Når det gjelder de funn som er opplyst å være gjort ved prøvegravingen like ved adkomstveien til huset, stiller selgerne seg skeptiske til disse.

Det er under enhver omstendighet ikke sannsynliggjort at det som er påvist og det som kjøperne har forklart om funn her, er representativt for situasjonen på eiendommen forøvrig. Det er foretatt graving på ett punkt og det er ikke holdepunkter for å anta at det er slikt over det hele. Situasjonen må vurderes ut fra de feil / funn som er påvist, og det er da ikke grunnlag for å konkludere med at eiendommen – eller en større del av denne – er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Når det gjelder oppryddingen av det påviste glass- og flaskeskrotet, er ikke dette engang tatt med i grunnlaget for den pris entrepenørfirma Carl C. Fon AS har levert.

Subsidiært, i forhold til spørsmålet om prisavslagets størrelse, jf. avhendingsloven § 4-12, er det gjort gjeldende at det ikke er tilstrekkelig holdepunkter for å si noe om hvor og i hvilket omfang det eventuelt foreligger forhold som kan begrunne slik utskifting av masser som er forutsatt i pristilbudene. Saken her på vurderes på bakgrunn av hvilken tilstand eiendommen faktisk var i – ikke kjøpers opplysninger om dette. Selgerne oppfatning og vurdering kommer til uttrykk ved at de tilbød seg hevning.

Det er ikke grunnlag for å gjennomføre et arbeid som ankende parter har forutsatt, og under enhver omstendighet ikke i slikt omfang. Verken Schaus rapport eller de funn som er gjort av glass, flasker med mer, gir grunnlag for dette.

Når det gjelder rentekravet som er fremsatt som en del av erstatningskravet, bestrides at det er grunnlag for dette. Prisavslaget, er beregnet ut fra priser nå. Det foreligger dessuten ikke påkrav som tilfredsstiller rentekrav fra tidspunktet som krevet. Våren 2005 ble det dessuten kun fremsatt krav på 50 000 kroner. Det er heller ikke grunnlag for erstatning utover det som var synlig. Det forelå her skjult mangel. Utenfor selgernes kontroll. Ikke grunnlag for erstatning.

Basert på det resultat tingretten kom til er tingrettens omkostningsavgjørelse riktig.

 

Lagmannsrettens bemerkninger:

Eiendommen er solgt i den tilstand den var ved kjøpernes besiktigelse, og det er uttrykkelig angitt at dette innebærer at avhendingslovens bestemmelser om når eiendommen har en mangel fravikes til kjøpernes ugunst, jf. kjøpekontrakten § 8 (1) og (2). I § 8 (3) er det imidlertid bestemt – overensstemmende med de ufravikelige bestemmelser i avhendingsloven – at eiendommen likevel har mangel i tilfeller som nevnt i avhendingsloven § 3-9første punktum jf. § 3-7 (mangelfulle opplysninger), § 3-9 første punktum, jf. § 3-8 (uriktige opplysninger) og § 3-9annet punktum (vesentlig dårligere stand).

Det følger av avhendingsloven § 2-2 at selger skal overlevere eiendommen – også tomten – i ryddet stand. Bestemmelsen er fravikelig. I § 9 i kjøpekontrakten er det inntatt en uttrykkelig bestemmelse om at eiendommen skal overleveres i ryddet stand. Denne plikten knytter seg også til tomten. Denne kontraktsfestede ryddeplikten begrenser ikke den ryddeplikt som følger av avhendingsloven § 2-2. Lagmannsretten kommer tilbake til hvilken betydning de nevnte bestemmelser får.

Det kan reises spørsmål om en rekke av omstendigheter/forhold som ankende parter har påberopt seg som mangler/elementer i mangelsanførselen, etter sin karakter er betrakte som slike feil ved eiendommen som kan gi grunnlag for mangelskonstatering, eller om de mer riktig er å betrakte som feil av annen karakter knyttet til plikter under kontraktsoppfyllelsen. Også feil som knytter seg til oppgaver og ansvar under oppfyllelsen, kan gi grunnlag for misligholdsbeføyelser. Hjemmel for slike kan finnes i kontrakten, eller det kan være avhendingsloven § 4-8 (2). Av denne bestemmelsen framgår at «Føresegnene om manglar [gjeld] tilsvarande så langt det høver for andre feil ved seljarens oppfylling».

Blant de misligholdsbeføyelser som etter omstendighetene kan være aktuelle, er erstatning. Det er i saken her ikke fremsatt krav om erstatning eller gjort gjeldende andre misligholdsbeføyelser i medhold avhendingsloven § 4-8 (2), eller kjøpekontrakten § 9.

I det følgende legger lagmannsretten til grunn for drøftelsen at de påberopte forhold er slike «omstende ved eigedommen» som etter sin art kan gi grunnlag for mangelskonstatering og mangelsbeføyelser.

 

Avhendingsloven § 3-8 – uriktige opplysninger.

Ankende parter har anført at det foreligger mangel i medhold av kjøpekontrakten § 8 jf. avhendingsloven § 3-8, fordi det er gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Det er beskrivelsene i prospektet om at eiendommen er unik og har kvaliteter og muligheter som beskrevet i prospektets avsnitt «Tomt» og «Beliggenhet», som menes å være uriktige når disse beskrivelser sammenholdes med eiendommens faktiske tilstand.

Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å konkludere med at det foreligger mangler som følge av uriktige opplysninger.

Endel av de ord og uttrykk som ankende parter har vist til, er slike lovprisende uttrykksmåter som ofte brukes i salgsøyemed, men som ikke har et slikt konkret eller objektivt kvalitets- eller egenskapsbærende element i seg, som gir grunnlag for reelle forventninger som er beskyttet av lovens mangelsbestemmelser. Dette gjelder ord og uttrykk som for eksempel «perle», «idyllisk», «paradis», «fantastisk», «ypperlig» og «alt man kan ønske seg av en eiendom». Lest i sammenheng framstår også uttrykket «unik» langt på vei å være av denne karakter. Det vises forøvrig til tingrettens begrunnelse i tilknytning til dette. Når det gjelder den øvrige del av beskrivelsen som de ankende parter har vist til, kan lagmannsretten ikke se det er sannsynliggjort at disse er uriktige. Dette gjelder også opplysningene om hva slags bruk eiendommen er egnet til.

 

Avhendingsloven § 3-7 – manglende opplysninger om eiendommen.

Avhendingsloven § 3-7 lyder slik:

 

«Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedommen som seljaren kjente eller måtte kjent til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt.»

 

Lagmannsretten har, i likhet med tingretten, kommet til at selgerne kjente eller måtte ha kjent til en del av de omstendigheter som kjøperne har vist til, og at selgerne ikke ga opplysning til kjøperne om disse. I motsetning til tingretten, kan imidlertid lagmannsretten ikke se det er grunnlag for å konkludere med at man kan gå ut fra at det har hatt innvirkning på avtalen at det ikke ble gitt opplysning om disse omstendigheter. Hvilke omstendigheter – eller forhold – dette konkret er, og den nærmere redegjørelse for at en ikke kan gå ut fra at manglende opplysning har hatt innvirkning på avtalen, kommer lagmannsretten tilbake til nedenfor. Det skal første knyttes enkelte bemerkninger til forståelsen av enkelte av lovens ord og uttrykk.

Selgernes opplysningsplikt gjelder ikke bare for omstendigheter som de bevislig hadde positiv kjennskap til, men også for omstendigheter som de «måtte kjent til». Uttrykket innebærer at dersom situasjonen og de konkrete omstendigheter i saken vurdert i sammenheng viser at det ikke foreligger noen rimelig grunn eller forklaring på at selgerne var uvitende om forholdet, blir konklusjonen at de «måtte kjent til» dette.

Det er ikke tilstrekkelig at det vurderes som uaktsomt av dem ikke å ha kjent til forholdet (at de burde kjent til dette), jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991)side 89 og Rt-2002-696. Det kreves således noe mer enn at selgerne har utvist simpel uaktsomhet. Dersom det kan bebreides selgerne som grovt uaktsomt at de ikke kjente til forholdet, blir imidlertid konklusjonen at de «måtte kjent til» dette.

Basert på denne forståelsen, og på grunnlag av de samlede bevisene, har lagmannsretten vurdert hvilke konkrete omstendigheter selgerne kjente eller måtte ha kjent til.

Ved avgjørelsen av hva selgerne kjente eller måtte kjent til, har lagmannsretten i likhet med tingretten, lagt til grunn at Svein Berggren må identifiseres med selgerne. Riktigheten av dette er heller ikke bestridt fra ankemotpartenes side.

Dersom selgerne har gitt mangelfulle opplysninger eller helt unnlatt å opplyse om forhold de kjente eller måtte kjent til, og kjøperne hadde grunn til å få opplysning om dette forholdet, foreligger en mangel i avhendingslovens forstand.

Dette gjelder likevel bare dersom «ein kan gå ut frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt». Dette vilkåret er oppfylt, dersom «ein kan gå ut frå» at avtalen ikke ville blitt inngått, eller ville blitt inngått på andre vilkår enn den faktisk ble, dersom opplysningen hadde blitt gitt. Det avgjørende er om opplysningene generelt sett, på avtaletidspunktet, må antas å ha vært egnet til å motivere kjøpet. Ved den helhetsvurdering lagmannsretten her har foretatt, er det blant annet sett hen til hva som faktisk er avtalt, og om kjøperne kjente til omstendigheten på avtaletidspunktet, selv om ikke selgerne opplyste dem om denne.

Når det så konkret gjelder hvilke omstendigheter selgerne kjente eller måtte kjent til, finner lagmannsretten at dette for det første gjelder den gamle søppelfyllingen, som lå i området ved fjellgloven vest for uthusbygningen og nordvest for våningshuset. Selgerne ga ikke opplysninger til kjøperne om den. Kjøperne hadde heller ikke kunnskap om denne fra annet hold. De hadde grunn til å regne med å få opplysning om fyllingen, selv om den var lett synlig, og selv om slike fyllinger må anses å være vanlig på denne type eiendommer.

Etter en helhetsvurdering er imidlertid lagmannsretten kommet til at man ikke «kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysningen ikkje vart gitt». Det er ikke sannsynlig at kjøperne ville avstått fra å kjøpe eiendommen dersom de hadde fått opplysning om fyllingen. Heller ikke at avtalen ville blitt inngått på andre vilkår enn den faktisk ble. Det er riktignok slik at kjøperne sannsynligvis ikke ville akseptert at fyllingen kunne bli liggende, men hensett til at det i § 9 (3) i kjøpekontrakten er tatt inn en uttrykkelig bestemmelse om at eiendommen – derunder tomten – skulle overleveres kjøperne i ryddet stand, finner lagmannsretten det sannsynlig at det ikke ville ført til andre eller endrede avtalevilkår dersom opplysning om fyllingen hadde blitt gitt.

Så vel den kontraktsfestede bestemmelse om ryddeplikt som avhendingsloven § 2-2, innebar plikt for selgerne til å foreta opprydding, og denne plikten omfatter rydding av fyllingen. Kjøpernes interesser var således ivaretatt ved de bestemmelsen som allerede var tatt inn i kontrakten.

Det er forøvrig slik at fyllingen faktisk ble ryddet. Som det framgår av de innledende bemerkninger, skjedde det etter at kjøperne hadde overtatt eiendommen, og i henhold til kommunens pålegg. Det legges til grunn at ryddearbeidene oppfylte kommunens krav om å fjerne alt synlig søppel på stedet, og om å foreta oppfylling med tilkjørte masser til naturlig terrengnivå. Det vises til at arbeidene faktisk ble godkjent av kommunen, og til Svein Berggrens og driftsleder Rune Solbergs forklaring.

Kommunens ryddepålegg var, med hensyn til omfang og utførelse, ikke nødvendigvis sammenfallende med hva kjøperne kunne kreve i henhold til kjøpekontrakten. Men dette – og det forhold at det til tross for kommunens godkjenning av oppryddingsarbeidene fortsatt ligger noe skrot/søppel igjen i området – endrer ikke konklusjonen ovenfor om at den manglende opplysning om fyllingen ikke har hatt innvirkning på avtalen. Lagmannsretten kommer tilbake til betydningen av at det fortsatt finnes noe skrot/søppel igjen i dette området, ved vurderingen av om det foreligger mangel i medhold av avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Tingretten har på side 8 i dommen lagt til grunn at Svein Berggren var kjent med at det «var samlet skrot og søppel» rett nordvest for innkjøringen på eiendommen, og på to steder ved vannkanten. I forhold til dette har så tingretten konkludert med at det foreligger brudd på opplysningsplikten som gir grunnlag for mangelsbeføyelser. Lagmannsretten har i forhold til dette kommet til en annen konklusjon.

Det Berggren kjente til av skrot og søppel nordvest for innkjøringen, var det han selv hadde lagt der. Dette ble gjort da han – i henhold til avtalen 12. januar 2005 – foretok oppryddingsarbeider på eiendommen. Det som ble plassert nordvest for innkjøringen, ble lagt på naboeiendommens grunn, og med naboens tillatelse. Både det forhold at søppelet / skrotet som ble liggende der – eller størstedelen av dette – ble plassert der etter at kjøperne hadde overtatt eiendommen, og fordi det ble liggende på naboens grunn, gir i seg selv grunnlag for tvil om dette kan være å anse som en mangel ved eiendommen.

Det er imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til dette, fordi man under enhver omstendighet ikke kan gå ut fra at det ville hatt innvirkning på avtalen, dersom opplysning om søppelet/skrotet som fantas der, var blitt gitt. Det vises til § 9 i kjøpekontrakten om ryddeplikt for selgerne, og til det som er uttalt om betydningen av denne bestemmelsen i tilknytning til søppelfyllingen på eiendommen.

Det er for øvrig slik at det søppel/skrot som ble plassert nordvest for innkjøringen til eiendommen, senere ble fjernet av selgerne. Dette skjedde i henhold til kommunens pålegg høsten 2005, og ryddingen ble godkjent av kommunen. Selv om kjøperne mener ryddingen på dette stedet ikke har vært tilfredsstillende, kan lagmannsretten ikke se at dette får noen betydning i forhold til spørsmålet om det foreligger mangel i medhold av avhendingsloven § 3-7 (manglende opplysninger). Lagmannsretten kommer tilbake til betydningen av at det fortsatt finnes noe skrot/søppel igjen i dette området, ved vurderingen av om det foreligger mangel i medhold av avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

aaSom nevnt har tingretten også lagt til grunn at Svein Berggren var kjent med at det «to steder ved vannkanten, henholdsvis mot nabogrensen i øst og mot nabogrensen i vest» var samlet skrot og søppel. Basert på bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at det Svein Berggren kjente til, var at det blant tang og lignende han hadde dratt sammen langs stranda med traktor da han ryddet denne og som han la på nevnte steder, kan ha kommet med skrot som hadde flytt i land.

Det er svært sparsommelig med konkrete opplysninger om hva og hvilke mengder som er funnet på disse stedene. Det som er opplyst tyder imidlertid på at dette ikke har vært annet enn beskjedne mengder, og neppe mer enn hva man måtte regne med ved kjøp av en eiendom som dette. Under enhver omstendighet kan det ikke legges til grunn at man kan gå ut fra at det har hatt innvirkning på avtalen at det ikke ble opplyst om de her nevnte. Også på dette punkt vises det til § 9 i kjøpekontrakten, og til det som er uttalt om betydningen av denne bestemmelsen ovenfor.

Det er utvilsomt slik at selgerne var kjent med at det i og ved «bålgrua» på bålplassen var rester av ikke brennbart materiale (metall og glass). Det er for øvrig mye som tyder på at kjøperne må ha blitt oppmerksom på dette under sin besiktigelse av eiendommen, selv om det fra selgerne ikke ble opplyst noe spesielt om dette. Lagmannsretten går imidlertid ikke nærmere inn på dette, fordi man under enhver omstendighet ikke kan gå ut fra at det har hatt innvirkning på avtalen at opplysning om dette ikke ble gitt. Igjen vises det til kjøpekontrakten § 9, og til det som er uttalt ovenfor om den betydning bestemmelsen har.

Når det gjelder de anførte funn av «asbestplater», synes dette konkret å dreie seg om deler av eternittplater – anslagsvis på inntil ca 10 cm x inntil ca 25 cm. Slike er funnet i begrenset antall, på enkelte avgrensede steder der det har vært ulike bed, og de har sannsynligvis for mange år siden blitt benyttet som kantplater i bedene.

På tilsvarende steder er det også funnet en del mindre glassplater (deler av vindusglass), som mest sannsynlig er blitt benyttet i tilknytning til vekster som har vært plantet der. Det er ikke sannsynliggjort at de her nevnte funn har hatt omfang av betydning. Det framstår som tvilsomt om selgerne kjente eller måtte kjent til det her nevnte, men selv om det legges til grunn at så var tilfelle, kan lagmannsretten ikke se det er grunnlag for å konkludere med at det foreligger mangel i medhold av § 3-7. Heller ikke for disse forhold finner lagmannsretten det sannsynlig at manglende opplysning om dette, har hatt innvirkning på avtalen. Igjen vises til kjøpekontrakten § 9, og til det som er uttalt om betydningen av denne bestemmelsen ovenfor.

Det er anført at det i området ved drivhuset, i området derfra mot stedet fyllingen lå, og i området mellom drivhuset og uthuset, var en del søppel og skrot. Under lagmannsrettens befaring ble det også påvist noe slikt på disse områdene. Blant annet ble det påvist noe plast, delvis dekket av løsmasser, i området ved drivhuset. At det på/innen nevnte områder fantes – og fortsatt finnes – en del søppel og skrot som selgerne kjente eller måtte kjent til, anses ikke tvilsomt.

At også kjøperne ble klar over en del av dette under sin besiktigelse, fremstår for øvrig som sannsynlig. Det var for øvrig på enkelte av disse stedene kjøperne krevde opprydding i møtet 12. januar 2005, og som det ble foretatt opprydding på i tiden fram til 26. januar 2005. Det fremkom ingen bemerkninger til ryddingen som var foretatt. I tillegg til den betydning det har at kjøperne under besiktigelsen mest sannsynlig ble oppmerksom på i hvert fall en del av disse forholdene, kan lagmannsretten ikke se man kan gå ut fra at manglende opplysning om disse forholdene har hatt innvirkning på avtalen. Det vises også her til kjøpekontrakten § 9, og det som er uttalt om betydningen av denne bestemmelsen ovenfor.

De øvrige forhold som kjøperne har vist til, kan lagmannsretten ikke se det er sannsynliggort at selgerne kjente eller måtte kjent til.

Ved de konkrete vurderinger som er gjort i denne forbindelse, er det blant annet tatt hensyn til selgernes mangeårige kjennskap til og varierte bruk av eiendommen. Forklaringer fra selger og andre om at de under sin bruk av eiendommen ikke har oppdaget forhold som ga bud eller signal om de øvrige forsøplingsforhold som kjøperne har vist til, er lagt til grunn. Kjøpernes forklaring om hva de har erfart under sin bruk av eiendommen, rokker ikke ved dette.

Etter lagmannsrettens syn har det for øvrig formodningen mot seg at selgerne ville brukt eiendommen slik de har gjort, dersom de hadde hatt kjennskap til eller mistanke om disse øvrige omstendigheter. Heller ikke at de ville unnlatt å rydde opp i forholdene dersom så hadde vært tilfelle. Det vises forøvrig til den begrunnelse tingretten har gitt i tilknytning til de forhold tingretten ikke fant selgerne kjente eller måtte kjent til.

Dette innebærer at «kunnskapsvilkåret» ikke er oppfylt i relasjon til blant annet de betydelige flaskeansamlinger som er funnet bortgjemt langs fjellfoten vest og nordvest for våningshuset, eller i forhold til de flasker med mer som kjøperne har opplyst er funnet bortgjemt ved fjellet som ligger på sydlig kant av eiendommen.

Det samme gjelder i forhold til de funn som kjøperne har forklart ble gjort ved oppgraving på nedsiden av adkomstveien til bebyggelsen.

Videre gjelder det i forhold til de gjenstander/fragmenter som måtte være nede i grunnen på jorde, gresslette, plen og lignende, og som er kildene til de måleutslag Arne Schau registrerte da han foretok metallsøk på eiendommen.

Endelig nevnes det skrot som under befaringen ble påvist på bakken/i vegetasjonsdekket nord for biloppstillingsplassen, i det som pr. overdragelsestidspunktet var et mindre skogholt noe nord for biloppstillingsplassen.

Oppsummert ser lagmannsretten det slik at det ikke er sannsynliggjort at det foreligger mangel i medhold av kjøpekontrakten § 8 og avhendingsloven § 3-9 første punktum, jf. § 3-7.

 

Avhendingsloven § 3-9, annet punktum – vesentlig ringare stand

Avhendingsloven § 3-9, annet punktum lyder slik:

 

«Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.»

 

Lagmannsretten er etter en samlet vurdering kommet til at det ikke er bevismessig grunnlag for å konkludere med at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Ved bedømmelsen av hvilken tilstand kjøperne hadde grunn til å regne med at eiendommen var i, er det i tillegg til prisen på eiendommen blant annet sett hen til hvilke realistisk funderte forventninger kjøperne hadde grunnlag for å ha om tilstanden, ut fra det inntrykk eiendommen ga under besiktigelsen, og de samlede opplysninger i prospektet med tilhørende dokumenter.

Det er arten og omfanget av den forsøpling som kjøperne mener eiendommen var beheftet med ved overtakelsen, som er grunnlaget for deres anførsel om at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn de hadde grunn til å regne med. Andre forhold ved eiendommen er ikke påberopt som grunnlag for dette.

Avgjørende for utfallet på vurderingen av om det foreligger mangel etter § 3-9, annet punktum, blir derfor å ta stilling til hva som konkret er sannsynliggjort med hensyn til art og omfang av forsøpling. Dernest om den forsøplingen som finnes sannsynliggjort, har noen betydning for bruk og utnyttelse av eiendommen vurdert i forhold til de forventninger kjøperne hadde grunnlag for, samt hvilke tiltak det er behov for å sette inn, og kostnadene med disse.

Forut for stevningen ble det fra selgernes side gitt uttrykk for at 1/3 av eiendommen framsto som overdekket søppelfylling. Det ble lagt til grunn at det måtte foretas masseutskiftinger på i alt ca 5 400 m2 av eiendommen, og med gjennomsnittlig utskiftingsdybde på ca 1 meter. Dette innebar at det på tilnærmelsesvis alt som arealmessig fremsto som jorde, gresssletter, plen o.l var forutsatt foretatt utskifting av eksisterende masser. Det her nevnte er senere blitt en del moderert.

Det anføres imidlertid fortsatt å være omfattende samlet forsøplingsforhold, som tilsier masseutskifting og/eller rensing av de stedlige masser i et betydelig omfang for at eiendommen skal bli slik som kjøperne hadde grunn til å forvente den var, ut fra pris og «tilhøva elles». Slik lagmannsretten har oppfattet det, er det fortsatt først og fremst de arealer som framstår som jorde, gresslette, plen og lignende, hvor slike arbeider er forutsatt utført. Kostnadene med arbeidene har kjøperne anslått til ca 3 900 000 kroner, og i tillegg kommer kostnader med annet oppryddingsarbeid.

Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at eiendommen er forsøplet i tilnærmelsesvis slikt omfang som kjøperne har gjort gjeldende.

For det første finner lagmannsretten det ikke sannsynliggjort at det foreligger et forsøplingsforhold i grunnen som tilsier masseutskifting eller rensing av massene, slik kjøperne har lagt til grunn.

Det er ikke grunnlag for å anta at det finnes miljøgifter i grunnen. Heller ikke at søppel og skrot som anses å ha vært, og eventuelt fortsatt befinner seg i grunnen, representerer noen helserisiko gjennom eksponering for jord og støv, eventuelt gjennom inntak av frukt og grønnsaker dyrket på eiendommen. Det vises til de undersøkelser, det analysearbeid og de konklusjoner som fremkommer i rapporten fra AF Decom AS.

Det finnes heller ikke sannsynliggjort at det i grunnen på de nevnte områder av eiendommen, er eller har vært forekomster av søppel, skrot eller avfall i slikt omfang eller av slik art som kan begrunne masseutskiftinger eller rensing av massene der, slik kjøperne har gjort gjeldende. Det som er fremkommet i rapporten fra AF Decom AS gir ikke grunnlag for å konkludere med dette. Lagmannsretten kan heller ikke se at undersøkelsen Schau foretok sammenholdt med hans redegjørelse for disse, gir grunnlag for slik slutning.

Det er heller ikke på annen måte påvist eller sannsynliggjort å være søppel- /skrotforekomster i grunnen som kan gi grunnlag for slike slutninger. Slik saken har vært opplyst for lagmannsretten, må det legges til grunn at det er foretatt svært begrenset med reelle undersøkelser i grunnen, undersøkelser som kan bidra til å kaste lys over hvordan forholdene faktisk er. Utover de boreprøver AF Decom AS foretok, synes det kun å være foretatt en graveprøve, og denne hadde begrenset omfang.

Det som fremkom ved denne oppgravingen, som foregikk på sletten like på nedsiden av adkomstveien til bebyggelsen, gir ikke tilstrekkelig grunnlag for å konkludere med at det mest sannsynlig er forhold i grunnen, som kan begrunne utskifting/rensing av masser slik kjøperne har lagt til grunn. Heller ikke når resultatene ved denne oppgravingen sammenholdes med de øvrige opplysninger. Det kunne enkelt vært foretatt flere og mer systematiske oppgravinger for å få et mer dekkende bilde av den faktiske situasjonen i grunnen. Lagmannsretten konstaterer at slike undersøkelser ikke er gjort.

Det vises også til at Svein Berggren ikke oppdaget forsøplingsforhold i grunnen da han for noen år siden gravde grøft over gressletten – fra ca biloppstillingsplassen østover mot bukten. Dette var en relativt lang grøft, og den ble gravd så dypt som var nødvendig av hensyn til nedlegging av drensledning/ dreneringsledning.

Berggrens forklaring om dette er lagt til grunn. Det vises også til en rekke forklaringer om bruken av eiendommen opp gjennom årene fram til den ble solgt, en bruk som ikke har gitt bud om eller indikasjon på at det i grunnen skulle være slike forsøplingsforhold som kjøperne har basert sine krav på. Heller ikke de inntrykk befaringen etterlot, ga signal om dette.

Når det spesielt gjelder Schaus undersøkelse, bemerkes at det ikke er grunn til å betvile at han registrerte utslag/respons under sitt metallsøk på eiendommen, eller at dette til dels var betydelige utslag/responser. Schau har i sin rapport og i sin forklaring for lagmannsretten redegjort for hva som kan føre til at det registreres utslag, derunder hvor små metallfragmenter kan være for å gi respons – særlig når de ikke ligger dypt i grunnen. I sin forklaring redegjorde han også noe nærmere for de områdeavgrensninger som grovt markert på kartskissen, derunder om registreringsvariasjoner innenfor områdene. Etter en samlet vurdering av det som er fremkommet om det her nevnte, finner lagmannsretten at det er betydelig usikkerhet knyttet til hva som konkret har ført til de aktuelle observerte/konstaterte utslag/responser. Dette både i forhold til gjenstandene art, deres størrelse og hvor dypt i grunnen objektene måtte befinne seg.

Det er også betydelig usikkerhet til hvor store de områder som skissert på kartet faktisk er, og de konkrete variasjoner av responsobjekter innen de enkelte områder. Det er således også betydelig tvil om det reelle omfanget av responsobjekter. Etter en samlet vurdering av bevisene, derunder det som fremkom under befaringen, kan lagmannsretten derfor ikke se at Schaus undersøkelse og redegjørelse, gir grunnlag for å konkludere med at det er sannsynliggjort å være forsøplingsforhold på arealer som nevnt, i et slikt omfang eller av en slik art at det tilsier eller gir rimelig foranledning til å foreta masseutskiftinger og/eller rensing av masser slik kjøperne lagt til grunn.

Det er ikke sannsynliggjort at det som måtte finnes av forsøplingsforhold i grunnen, har betydning for bruk og utnytting av eiendommen.

Det er sannsynliggjort at det på eiendommen var og fortsatt er en del skrot/søppel, og at det både har vært, og fortsatt er, behov for ryddetiltak. Slik lagmannsretten ser det vil det være snakk om manuell rydding, bortkjøring og deponering på godkjent avfallsmottak. I den grad noe av ryddetiltakene hensiktsmessig kan utføres maskinelt, vil dette ha begrenset omfang.

Oppryddingsbehovet knytter seg for det første til de flaskefunn som er gjort, og som det ble vist eksempler på under befaringen. Videre nevnes at det er behov for en del rydding i området ved drivhuset, derfra og opp mot, ved og i tilknytning til den tidligere søppelfyllingen, i det tidligere skogholtet nord for biloppstillingsplassen og i området fra biloppstillingsplassen vestover mot naboeiendommen. Det er også behov for noe mindre opprydding i bed/fjellhyller, ved syrinbusk ved våningshuset, og i grensen mot eiendommen i øst.

Selv om enkelte av forholdene framstår begrensede og til dels bagatellmessige, er summen av forholdene etter lagmannsrettens syn klart ikke helt ubetydelige. Oppryddingsprosessen vil i seg selv være en ulempe for kjøperne. Men utover dette, kan lagmannsretten ikke se at den forsøplingen som finnes sannsynliggjort, innebærer noen reell begrensning av betydning i forhold til bruk og utnyttelse av eiendommen i forhold til hva de kunne forvente.

Det har ikke vært noe nærmere bevisførsel om hvilke kostnader som vil påløpe ved arbeid og tiltak av et slikt omfang som lagmannsretten finner de sannsynliggjorte forsøplingsforhold medfører. Lagmannsretten er derfor henvist til å utvise et skjønn. Noe veiledning er å finne i O T Wike AS sitt tilbud fra juni 2006, der det i det samlede pristilbudet på ca 6 600 000 kroner er en post for «manuell rydding av arealer som ikke masseutskiftes» på 80 000 kroner.

For øvrig kan lagmannsretten ikke se det er særskilt veiledning i de fremlagte pristilbud fra de 3 entrepenørselskapene. Ved vurderingen av omfanget på oppryddingsarbeidene, og de samlede kostnader med disse, har lagmannsretten også tatt hensyn til det kjøperne selv har utført rydding etter overtakelsen av eiendommen. Omfanget på dette har imidlertid ikke vært nevneverdig belyst under bevisførselen.

Etter en samlet vurdering av de opplysninger som foreligger er det lagmannsrettens syn at kostnadene vil ligge i område 50 – 100 000 kroner. Beløpet avrundes oppad til 100 000 kroner.

Lagmannsretten kan på bakgrunn av det foran nevnte ikke se det er grunnlag for å konkludere med at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Verken ryddearbeidenes art og omfang, eller kostnadene med opprydding, gir grunnlag for dette. Heller ikke kan lagmannsretten se de sannsynliggjorte forsøplingsforhold, innebærer noen reelle begrensninger av betydning for så vidt angår eiendommens bruk eller utvikling, vurdert i forhold til det kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene for øvrig.

Det foreligger således ikke mangel i henhold til avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Hvorvidt de forsøplingsforhold som er sannsynliggjort kunne gitt grunnlag for erstatning på grunn av mislighold av ryddeplikten, går lagmannsretten ikke nærmere inn på fordi det ikke er fremsatt krav om dette.

 

Oppsummering.

Kjøperne har fremsatt krav om prisavslag og erstatning på grunn av mangler ved eiendommen. Lagmannsretten kan ikke se det er grunnlag for å konkludere med at det foreligger mangler, verken på grunn av uriktige opplysninger, mangelfulle opplysninger eller at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med. Det er derfor ikke grunnlag for å tilkjenne kjøperne verken prisavslag eller erstatning, og selgerne blir derfor å frifinne.

 

Saksomkostninger.

Marit Johanne Berggren og Borgny Johanne Berggren har vunnet saken. De er frifunnet for de krav som ble fremsatt mot dem, og i forhold til tingrettens dom, har den aksessoriske motanken de erklærte ført fram.

Søstrene Berggren har fremsatt krav på å få erstattet saksomkostninger de har hatt for tingretten og lagmannsretten, og det følger av tvistemålsloven § 180 første ledd og § 180 annet ledd jf. § 172 første ledd, at de har krav på å få dekket disse.

Lagmannsretten har vurdert om det er grunnlag for å frita Finch/Sjøstedt for denne erstatningsplikten, men kan ikke se det er grunnlag for dette.

For så vidt gjelder saksomkostningene for tingretten, kan lagmannsretten ikke se det er grunnlag for å bringe noen av unntaksbestemmelsene i tvistemålsloven § 180 annet ledd jf. § 172 annet ledd til anvendelse.

For så vidt gjelder omkostningene ved ankesakens behandling, kan lagmannsretten – for så vidt angår kostnadene knyttet til kjøpernes anke – ikke se det foreligger slike særlige omstendigheter som nevnt i tvistemålsloven § 180første ledd. For så vidt angår kostnadene knyttet til motanken, kan lagmannsretten ikke se det foreligger forhold som gir grunnlag for å bringe noen av unntaksbestemmelsene i tvistemålsloven § 180 annet ledd jf. § 172 annet ledd til anvendelse.

Advokat Sørlie har i omkostningsoppgave krevd at omkostningsbeløpet for lagmannsretten settes til 85 720 kroner, hvorav 62 500 kroner gjelder salær (inklusive merverdiavgift) og 23 220 kroner gjelder ankegebyr for den aksessoriske motanken. Omkostningsbeløpet for tingretten er krevd fastsatt til 62 500 kroner, som i sin helhet gjelder salær inklusive merverdiavgift.

Det er ikke fremkommet bemerkninger til omkostningsoppgaven, og lagmannsretten legger denne til grunn for avgjørelsen.

Dommen er enstemmig.

 Domsslutning:

 

1.

Marit Johanne Berggren og Borgny Marie Berggren frifinnes.

2.

Som erstatning for saksomkostninger for tingretten betaler Ann Lisbeth Finch og Morten Sjøstedt, en for begge og begge for en, til Marit Johanne Berggren og Borgny Marie Berggren 62.500 – sekstitotusenfemhundre – kroner.

3.

Som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ann Lisbeth Finch og Morten Sjøstedt, en for begge og begge for en, til Marit Johanne Berggren og Borgny Marie Berggren 85.720 – åttifemtusensjuhundreogtjue – kroner

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen