§ 2-10 med lovkommentar

Husleieloven § 2-10 regulerer retting av mangel. Bestemmelsen gjelder både leietakers rettekrav og utleiers rett til å rette. Rettingen skal skje for selgers regning. Utbedring av mangler utgjør en forlengelse av retten til naturaloppfyllelse.


Retting er en misligholdsbeføyelse som er gjennomgående i hele kontraktslovgivningen. Den er også lovfestet i husleieloven. Ordlyden i husleieloven § 2-10 lyder som følger:

Leieren kan kreve at utleieren for egen regning retter en mangel ved husrommet eller tilbehøret dersom dette kan skje uten en urimelig kostnad eller ulempe for utleieren.

Vil leieren gjøre en mangel gjeldende, har utleieren krav på å få rette mangelen dersom retting kan skje uten vesentlig ulempe for leieren, og leieren heller ikke ellers har særlig grunn til å motsette seg retting.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.

Oppfyller ikke utleieren sin plikt til å rette mangelen, kan leieren kreve erstattet sine forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet. Medfører rettingen arbeid, kan leieren kreve en rimelig godtgjørelse for det.

Leierens krav på retting

Første ledd gir leieren et krav på retting for utleiers regning, dersom det foreligger mangel ved husrommet eller tilbehøret. Vilkåret om mangel knytter seg ikke bare til fysiske skader, som ofte krever utbedring, men også rettsmangler og rådighetsmangler. Det er ikke noe kvalifikasjonskrav til mangelen. Det er imidlertid et unntak fra leiers rett til å kreve retting. Dersom rettingen kan skje uten en «urimelig kostnad eller ulempe» for utleieren.

Unntaket for «urimelig kostnad eller ulempe» angir en misforholdsbegrensning som krever en avveining mellom leietakers behov for retting, og ulempene for selger ved å måtte foreta rettingen. Forarbeidene til husleieloven (Ot.prp.nr.82 (1997-98) s. 159) utdyper kravene for at unntaket skal komme til anvendelse som følger:

Det er ikke noe krav at husrommets alminnelige leieverdi øker som følge av rettingen. Må husrommet tilpasses leierens spesielle behov, kan det lett tenkes at uttellingene blir betydelige uten at dette bidrar til å forhøye leieverdien, men det er ikke dermed sagt at kostnadene er urimelige. Er økningen i husrommets alminnelige leieverdi like stor eller større enn omkostningene ved retting, er det imidlertid lite tenkelig at omkostningene kan bli urimelige.

Uttrykket «ulempe» tar sikte på det tidstap, det bryderi m.m. utleieren vil ha ved en eventuell retting. Ved vurderingen av om ulempene er urimelige, bør det blant annet legges vekt på om utleievirksomheten har karakter av næringsdrift. Er så tilfelle, er det naturlig å strekke retteplikten noe lenger enn når utleieren er en privatperson. Mangelsretting må anses som et ordinært ledd i en profesjonell utleievirksomhet, og disse utleierne vil regelmessig ha god kontakt med håndverkere av forskjellig slag som kan stå for rettingen.

Kostnadene og ulempene for utleieren ved eventuell retting må deretter sammenholdes med leierens interesse i og behov for retting. Jo større betydning mangelen har for leieren, jo større byrder vil utleieren måtte bære for å skaffe mangelen av veien.

Til sammenligning med rettekrav etter øvrige kontraktslover, må trolig husleieloven anses for å gi en særlig sterk rett for leieren. Dette skyldes at det skal mye til før det anses for å foreligge et misforhold.

Utleierens rett til å rette

Annet ledd gir utleieren en rett til å rette, men også her er det en begrensning, dersom rettingen ville utgjøre en «vesentlig ulempe» for leieren, eller hvis leieren har «særlig grunn» til å motsette seg rettingen. Det sentrale med utleiers rett til å kreve å få rette mangelen, er at et tilbud om retting avskjærer andre misligholdsbeføyelser. Dette gjør retteretten til en defensiv beføyelse.

Begrensninger i retten til å rette

«vesentlig ulempe»

Leieren må finne seg i visse ulemper i forbindelse med de arbeider som skal utføres, f.eks. støy og støv i lokalet, dårligere adkomst eller at deler av boligen blir ubeboelig mens arbeidene pågår. Er utbedringen mislykket, er det i og for seg intet i veien for nye utbedringer, det samme gjelder hvis det oppstår flere mangler ved husrommet som leier reklamerer på. Men i så fall må man se på de samlede ulemper og da kan begeret bli fullt slik at leier kan motsette seg ytterligere utbedringer med tilhørende ulemper. Selv om leieren må finne seg i ulempene i den forstand at han ikke kan motsette seg at utbedringen finner sted, vil han kunne kreve prisavslag for den reduksjon husrommets leieverdi får, jf. § 2-11 annet ledd; og også erstatning for andre tap rettingen påfører ham om det foreligger ansvarsgrunnlag etter § 2-13.

«særlig grunn» til å motsette seg retting

Også annet enn større ulemper kan gi leieren grunn til å motsette seg retting, f.eks. at leiekontrakten går mot slutten slik at rettingen derfor bør utstå. En annen særlig grunn kan være at mangelen er så vesentlig at den gir hevingsrett uansett om den blir rettet; også da kan det være grunn til å kreve at rettingen utsettes til leier er fraflyttet.

Det er dessuten et krav om at utleieren foretar rettingen «innen rimelig tid» etter at kravet om retting ble fremsatt, jf. bestemmelsens tredje ledd. Etter sin ordlyd gjelder dette for leierens rettekrav. Samtidig taler de beste grunner for at dette også gjelder dersom utleieren benytter seg av sin rett til å rette.

I forlengelsen av dette er det er krav om at utleieren påberoper seg sin rett til å rette som defensiv misligholdsbeføyelse innen rimelig tid etter leierens reklamasjon. Dette er fremholdt i Rt. 2006 s. 999 som gjaldt selgerens rett etter lov om avhending av fast eigedom § 4-10 til å rette mangel ved den solgte eiendommen. Spørsmålet var om kjøperen hadde tapt sin rett til å kreve prisavslag fordi selgeren skulle ha blitt avskåret fra å rette mangelen. Dommen må nok også være relevant for retting etter husleieloven. Førstvoterende uttalte i dommen at «Selgerens rett etter § 4-10 til å møte et krav om prisavslag eller heving med retting må utøves under hensyntagen til den gjensidige lojalitetsplikten i kontraktsforhold». Det ble også gått nærmere og mer konkret inn på hvorvidt retten til å rette ble påberopt tidlig nok til å være i tråd med lojalitetsplikten:

Men selv om Idamar også skulle ha påbegynt innredningsarbeidene, kan ikke selskapet, slik denne saken ligger an, ha tapt sin rett til å kreve prisavslag. Da Idamar som nevnt vanskelig kunne være forberedt på at Helgelandske ville påberope seg sin rett etter § 4-10, tilsa det at Helgelandske kort tid etter reklamasjonen og Almås’ besøk i bygget i begynnelsen av januar skulle ha gitt et signal om at dette kunne bli aktuelt. Når selskapet likevel var fullstendig passiv i 1 ½ måned, kan ikke det forhold at Idamar i mellomtiden påbegynte arbeidene medføre at selskapet har tapt sitt prisavslagskrav. Ved et raskt signal etter reklamasjonen og Almås’ besøk, hadde det vært mulig for Helgelandske å stå for hele utbedringen av sotskaden og å fremsette et tilbud om utbedring av det øvrige. I en slik situasjon er det naturlig at Helgelandske bærer risikoen for at Idamar ikke forstod at Helgelandske kunne være innstilt på selv å stå for utbedringen. Når de foretatte arbeidene dessuten ikke synes å ha hatt noen betydning for Helgelandskes opptreden, jf. at Helgelandske først etter henvisningen av anken til Høyesterett frafalt innsigelsen om at eiendommen hadde en mangel, kan jeg ikke se at det er grunnlag for bortfall av retten til prisavslag.

Misligholdt retteplikt

Ved misligholdt retteplikt, vil utleieren kunne bli ansvarlig for leierens «forsvarlige kostnader» som følge av utbedringen. Dette er et objektivt erstatningsansvar uten de samme fritaksmulighetene som gjelder etter § 2-13. Uttrykket «forsvarlige kostnader» må anses for å både innebære en henvisning til tapsbegrensningsplikten og leierens fremgangsmåte ved utbedringen. Dette vil typisk være valg som knytter seg til utbedringen.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen