Husleieloven § 2-1 med lovkommentar

Husleieloven § 2-1 regulerer tidspunkt for overlevering av husrommet til leietakers disposisjon.


Forarbeidene til bestemmelsen i husleieloven § 2-1 oppsummerer dens innhold til å dreie seg om «hvilket tidspunkt utleieren plikter å stille husrommet til leierens disposisjon, og på hvilket tidspunkt utleieren anses for å ha oppfylt denne forpliktelsen», jf. NOU 1993:4 s. 105.

Ordlyden i husleieloven § 2-1 om tidspunkt for overlevering er som følger:

§ 2-1.Tidspunkt for overlevering

Utleieren skal stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid.

Er ikke annet avtalt, regnes overlevering for skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til husrommet. Leieren kan nekte å overta husrommet dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i dette kapittel, og overlevering skal i så fall ikke regnes for skjedd.

Er overleveringstidspunktet ikke fastsatt i avtalen, kan leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende.

Bestemmelsen har tre ledd. Første ledd oppstiller hovedregelen om at det er avtalen mellom partene som avgjør tidspunktet for overlevering. Annet ledd angir et utgangspunkt for de faktiske forhold som må inntre for at den avtalte overlevering kan anses å ha skjedd. Den inneholder også en rett for leietaker til å nekte overtakelse, dersom husrommet er i «vesentlig» dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og lovens bestemmelser. Tredje ledd regulerer de tilfeller hvor avtalen er taus om overleveringstidspunktet, og skisserer en spesifikk regel for disse tilfellene.

Bestemmelsen må forstås på bakgrunn av dens delvise «ufravikelighet», jf. husleieloven § 1-2 første ledd. Dette innebærer at det ikke kan avtales noe mindre gunstig enn det husleieloven § 2-1 gir rett til for leietaker. Dette er imidlertid ikke til hinder for at det avtales noe gunstigere for leietaker enn loven gir rett til.

Hensyn bak bestemmelsen

Paragrafens regulering av tidspunktet for overlevering av husrommet knytter seg til reglene om kontraktsmessig oppfyllelse. Bestemmelsen skal sikre gjennomføringen av kontrakten på en tillitsfull måte. Betydningen av kontraktsmessig oppfyllelse bygger på et underliggende hensyn til forutberegnelighet for kontraktspartene. Får leieren ikke rådighet over husrommet til avtalt tid, foreligger det forsinkelse. Dette kan gi ham rett til leieavslag, heving, erstatning og til å holde leien tilbake. Slike rettigheter kalles gjerne misligholdsbeføyelser.

Første ledd

Utleier og leietaker har som utgangspunkt fullstendig avtalefrihet ved fastsettelsen av tidspunktet for overlevering av husrommet, jf. husleieloven § 2-1 første ledd. Dette utgjør et unntak fra lovens ufravikelighet i § 1-2 første ledd, slik at loven ikke har en regel partene  forholde seg til. Dette medfører at selve hovedregelen er det partene seg i mellom har avtalt. Forarbeidene (NOU 1993:4 s. 105) forklarer regelen i § 2-1 første ledd som følger:

Tidspunktet for overlevering (dato og eventuelt klokkeslett) må derfor fastlegges på grunnlag av en tolking og utfylling av partenes avtale. I de aller fleste tilfelle vil avtalen inneholde uttrykkelige bestemmelser om tidspunktet for overlevering. Skulle dette være forsømt, og en forøvrig står uten holdepunkter i partenes avtale, må en falle tilbake på regelen i tredje ledd, jf. nedenfor.

Det sentrale når det gjelder anvendelse av husleieloven § 2-1 første ledd blir dermed en tolking og eventuell utfylling av avtalen mellom partene. Det er viktig å merke seg at tidspunkt for overlevering ikke må være uttrykkelig angitt i kontraktens ordlyd. Det kan også følge av kontraktens forhold, basert på partenes forutsetninger og forarbeid, eventuelt forhandlinger eller lignende. Dette gjelder særlig dersom det dreier seg om leie av næringslokale, hvor det typisk vil utarbeides mer omfattende avtaler mellom partene.

Leie av «lokaler» er imidlertid ikke lovens kjerneområde, jf. §§ 1-1 femte ledd og 1-2 annet ledd. Dette innebærer at dersom man leier lokaler som næringsdrivende vil brorparten av lovens bestemmelser være fravikelige, jf. § 1-2 (2). Med lokaler menes husrom som ikke skal benyttes til beboelse. Selv om man da er en mindre næringsdrivende, og utleier er en større profesjonell forretningsdrivende part, vil ikke loven gi samme vern som den tilbyr uprofesjonelle leietakere.

Annet ledd første punktum

Partene kan også avtale hvordan overleveringen skal skje, jf. § 2-1 annet ledd første punktum. Bestemmelsen gir en konkret anvisning på hva som kan anses for å utgjøre en overlevering, for det tilfelle at partene ikke har avtalt dette seg imellom. Årsaken til at rammene for overleveringen må være avklart er at loven og avtalen knytter en del rettsvirkninger til at leieren har fått husrommet overlevert. Eksempelvis vil plikten til å betale leie normalt oppstå fra overleveringen, og varigheten av en kontrakt kan være knyttet til overleveringen. Overleveringen er også det avgjørende tidspunktet for mangelsvurderingen, jf. §§ 2-2 og 2-7. Hvilke krav utleier kan stille ved tilbakeleveringen, er også knyttet til husrommets tilstand ved overleveringen, jf. § 10-2.

Dersom leietaker har fått nøkler og atkomst til husrommet, anses overlevering for å ha skjedd, og forsinkelse kan ikke gjøres gjeldende. Det må likevel presiseres at leietaker skal ha fått eksklusiv disposisjonsrett. Leietaker kan eksempelvis ikke kun få en reservenøkkel, mens leiligheten er bebodd av andre.

Annet ledd annet punktum

Annet punktum av annet ledd gir leieren en rett til å «nekte» overtakelse av husrommet. Retten til å nekte er betinget av at husrommet er i «vesentlig» dårligere stand enn han kan kreve etter avtalen eller bestemmelsene i loven. Dersom leietaker nekter overtakelse, kan ikke overtakelse anses for å ha skjedd. Det følger ikke av ordlyden hva som kreves for at leietaker kan sies å ha nektet overtakelse. Bestemmelsen i § 2-1 annet ledd annet puntum kan gjerne ses i lys av reklamasjonskravet i husleieloven § 2-8 første punktum. Reklamasjonsbestemmelsen sier at leietaker må gi «melding» hvor mangelen «påberopes». Det kan på denne bakgrunn være grunn til å kreve at leietaker gir uttrykk for eventuelle mangler som gjør at husrommet anses for å være i «vesentlig» dårligere stand.

Vilkåret i «vesentlig» dårligere stand

Ordlyden «vesentlig» innebærer at husrommet må være i «betydelig» dårligere stand enn forventet. Det må altså være et kvalifisert avvik fra avtalens krav til husrommet, eller lovens krav til husrommet. Et eksempel på et slikt avvik kan finnes i Borgarting lagmannsretts avgjørelse av 24. mai 2005 (LB-2004-2520).

Lagmannsrettens vurdering

Autoville har anført at man der oppfattet at Schaug hadde konferert med ledelsen da han senere meldte tilbake at lokaliseringen ble godtatt. Etter lagmannsrettens syn hadde Autovilles representanter ingen grunn til å tro dette.

For det første gjaldt det en endring til en plassering – innerst i en parkeringskjeller – som for alle måtte fortone seg som vesentlig dårligere enn den kontrakten sikret Expert. Det måtte fremstå som ganske oppsiktsvekkende for Autoville dersom en slik endring skulle bli godtatt, og ganske særlig uten at det ble tale om noen reforhandling av den avtalte leien. For det andre kan Schaugs telefaks 6. juli 2001 – etter befaringen – ikke oppfattes som en aksept av kjellerlokalene. På en skisse over etasjen har Schaug påført med hånd: «Vi takker ja til hele lagerdelen». Det er ikke grunnlag for å oppfatte en slik uformell tilbakemelding som en aksept av en grunnleggende endring i en formell leiekontrakt inngått av administrerende direktør. Aksepten gjelder etter sin ordlyd bare et tillegg til det lager som allerede hadde vært inntegnet, og kan ikke fortolkes på noen annen måte.

Lagmannsrettens vurdering av husrommets stand gjelder her husleieloven § 2-12, som gir rett til heving. Vilkåret for heving, og vilkåret for å nekte overtakelse, nemlig at husrommet er i «vesentlig» dårligere stand, er det samme. Dette betyr at lagmannsrettens vurdering etter § 2-12, kan gi veiledning for vurderingen etter § 2-1 (2). Lagmannsretten fastslår først i dommen at avtalen bestemte at leietaker skulle få en viss lokalisering. Deretter fastslår den at leietaker ble tilbudt en annen plassering, som uten videre måtte anses dårligere. Dette viser at vurderingen er nokså konkret. Dessuten illustrerer dommen at endring av detaljer ved husrommet kan anses for å utgjøre et kvalifisert avvik fra den forventede standard.

Tredje ledd

Utgangspunktet er at avtalen må tolkes for å avgjøre hva som er overtakelsestidspunktet. Her gjelder alminnelige avtalerettslige tolkingsregler. Dersom det ikke kan utledes noe overtakelsestidspunkt fra avtalen, fremholder loven at leietaker vil ha rett til overtakelse ved tredje månedsskifte etter at bindende avtale ble inngått. Også her gjelder avtalerettslige regler, mer spesifikt reglene om avtaleinngåelse. Det finnes utallige eksempler fra rettspraksis på at bindende avtale kan inngås på en rekke vis. I Rt. 2011 s. 410 (Optimogården) fremholdt Høyesterett at bindende avtale var inngått mellom partene. Dette på tross av at det ikke forelå noen skriftlig kontrakt mellom dem. Høyesterett uttalte i den sammenheng som følger:

Det er på det rene at avtale kan anses inngått når det foreligger klare partsutsagn eller andre forhold som underbygger at partene har ment å binde seg til et avtaleforhold, eller den ene part har handlet slik at medkontrahenten har rimelig grunn til å tro at avtale er inngått. Et utgangspunkt ved vurderingen er om partene har blitt enige om de vesentlige punkter i avtalen, jf. Rt-1998-946 på side 958. Vurderingen må skje ut fra en forutsetning om lojalitet under forhandlingene.

Det er altså disse momentene som vil være relevante for å avgjøre når og om bindende avtale forelå mellom partene. Dette vil være en forutsetning for å anvende regelen i § 2-1 tredje ledd.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen