Husk å ta forholdsregler før du leier ut en bolig - Eiendomsrett.no®
Utkastelse av leietakere

Husk å ta forholdsregler før du leier ut en bolig

Å leie ut en bolig til feil personer kan bli et mareritt, og det kan være vanskelig å kvitte seg med problemet.

Å leie ut en bolig kan både være en hyggelig ekstrainntekt eller utvikle seg til å bli et utfordrende element i hverdagen.

Det er mye du som utleier risikerer ved å inngå et utleieforhold. Det vanligste er at leieboer ikke betaler husleie, problemer med å avslutte leieforholdet, manglende vedlikehold og skader på inventaret. Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund forteller til Finansavisen at det kan ta opptil et år å kaste ut utrivelige leieboere.

Leiligheten ble et narkoreir

Finansavisen skriver videre om en uheldig utleier i bydelen Heimdal i Trondheim. Leieboerne betalte ikke for seg, og huseier mistenkte at boligen ble brukt til omsetting av ulovlige rusmidler. Naboene ble plaget av mye støy og tyverier fra bråkmakerne, og politiet var ofte innom.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Dessverre ble oppsigelsen av leiekontrakten en tungvinn affære. Da eieren forsøkte å begjære midlertidig forføyning nektet leietakerne å svare. Det nyttet ikke å ringe, sende SMS, epost eller brev.

Det endte med at saken ble behandlet i Sør-Trøndelag tingrett. Da hadde politiet vært på besøk allerede dagen før og ført to av beboerne bort i håndjern. Ingen av leietakerne stilte i retten, men de ble dømt til å fravike eiendommen. Det var en lettelse for huseieren som endelig kunne få Namsfogden til å foreta utkastelse av de utrivelige beboerne.

Det er viktig å tidsbestemme leieforholdet

Leisner forteller at de får rundt 250 spørsmål til rådgivertelefonen daglig, der de fleste er knyttet til utleie av bolig.  Han råder ferske utleiere til å utføre referansesjekk på de som ønsker å leie leiligheten.

Han forteller videre at det er viktig å ha en leiekontrakt, og at det ligger en standard husleiekontrakt på Huseiernes Landsforbunds sine hjemmesider. Om du velger å lage en selv så er det viktig at den inneholder hvor lenge leieperioden er estimert å vare. Leisner forteller at ved tidsbestemme avtalen mellom utleier og leietager så har du bedre kontroll over leieperioden. Dersom leieforholdet ikke  er tidsbestemt kan det bli vanskelig å for utleier å avslutte leieforholdet. En vanlig utleieleilighet har en minstetid for tidsbestemt utleie på tre år, men om utleieenheten er en del av boligen utleier bor i så er det et år.

-Hvis leietager nekter å flytte, kan det ta lang tid. Konflikten vil da måtte gå gjennom Husleietvistutvalget, og eventuelt domstolen før man får en avklaring, forteller Leisner.

Videre forteller han at selv om du har en god grunn til å selge leiligheten, for eksempel at du trenger den selv, så er det likevel ikke sikkert at du får medhold. Det kan nemlig hende at leier har gode grunner til å fortsette å bli boende. For eksempel om barna til vedkommende nettopp har begynt på skole, og det ikke er andre ledige boliger i området.

Forholdsregler angående utkastelse

Det er viktig å ha med utkastelsesklausul i kontrakten. Dette er formulering der leietakeren godkjenner at vedkommende kan kastes ut av namsmannen om husleien ikke blir betalt. Denne klausulen er inkludert i de fleste standardkontrakter.

Om ikke husleien kommer inn til riktig tidspunkt så bør man være kjapt ute med å varsle om utkastelse. Dette fører som regel til at leien blir betalt, og om ikke så har utkastelsesprosessen startet tidlig slik at du ikke risikere å tape så mye penger.

Leisner forteller videre at partene bør gå igjennom boligen for en gjennomgang, slik at leiligheten er veldokumentert før innflytting. Da er det viktig å ta bilder underveis av f.eks småskader som sprekk i vask og ripe i gulvet. De forholdene partene er enige om bør noteres ned skriftlig og sammenlignes når leietageren flytter ut. På denne måten er det lett å avgjøre når en eventuell skade oppsto.

I de fleste leieforhold velger utleier depositum før innflytting. Her kan huseieren kreve et beløp på opptil seks måneders husleie, men de fleste velger et beløp tilsvarende tre måneder.

Felles eller individuell kontrakt?

Det er også viktig å huske at selv om det er utleieren som eier leiligheten, så betyr det ikke at vedkommende har fri tilgang til den. Det er ikke lov å for eksempel låse seg inn i leiligheten uanmeldt for å sjekke noe. Leietageren har et privatliv, og dette skal faktisk aksepteres.

Hvis du leier ut et kollektiv med flere leietagere så kan du enten ha en felleskontrakt for alle leietakerne eller en individuell kontrakt per leietager. Begge kontraktene er vanlig og har både fordeler og ulemper.

Leisner forteller at felles kontrakt i et kollektiv med hyppig utskiftning kan plutselig føre til at du ikke har kontrakt med en eventuell nyinnflyttet leieboer.  Men du har en fordel med at alle i kollektiver er solidarisk ansvarlige for betaling av leien.

Enkeltkontrakter per utleide rom kan gjøre det vanskelig å få inn nye leietagere.

-I mange tilfeller er det mest fornuftig med en felleskontrakt der eventuelle nye leietagere må godkjennes av utleier, før det inngås en ny avtale, forteller Leisner.

På spørsmål om skadedyr som skjeggkre og veggdyr er et diskusjonstema i leieforhold, svarer Leisner at han ikke har vært borte i den konflikten enda. Han legger dog til at han vet at veggdyr er et problem i enkelte leiegårder i Oslo, men ikke et lite stort problem i enkeltleiligheter.

Leisner avslutter med å påpeke  at i 90 prosent av utleieforholdene oppstår det ikke problemer.

 

 

Rull til toppen