Omfattende museaktivitet i hytten ga kjøper hevingsrett - Eiendomsrett.no®

Omfattende museaktivitet i hytten ga kjøper hevingsrett

Hyttekjøper kan få hevingsrett overfor selger, til tross for at selger på forhånd har påpekt deler av det kritikkverdige forholdet ved eiendommen. Det illustrerer LE-2015-45367. Kjøperne inngikk her kjøpsavtale om ei hytte i Etnedal kommune i september 2012. Senere avdekkes store skader i hyttas konstruksjon og isolasjon. Dette viser seg å skyldes stor museaktivitet. Selger hadde i egenerklæringsskjemaet opplyst om funn av «noe muselort under vasken». Kjøperne krever, tross disse opplysningene, å kunne heve hyttekjøpet. Dersom dette kravet ikke skulle føre frem, krevde de subsidiært prisavslag og erstatning. Lagmannsretten ga kjøperne medhold i hevingskravet, samtidig som kjøperne fikk erstattet øvrige påløpte utgifter knyttet til mangelen.

Lagmannsrettens vurdering

Mangelsvurderingen

Innledningsvis fastslår lagmannsretten at mangelsvurderingen må ta utgangspunkt i hvilken informasjon kjøper fikk forut for kjøpet. Relevante mangelsgrunnlag var i denne saken avhendingsloven § 3-7, jf. § 3-9 og § 3-9. Retten vurderer først § 3-7.

Avhendingsloven § 3-7

Retten legger etter en konkret vurdering til grunn at selger ikke «måtte ha» andre opplysninger om museproblemet enn det hun hadde informert om, jf. avhendingsloven § 3-7. Når det var usikkerhet om hvor stort skadeomfang selger var kjent med, var det også tvilsomt om opplysninger om mus ville ha virket inn på avtalen. Kjøper registrerte selv ikke musene før i underkant av ett år etter overtakelsen. Ifølge sakkyndig kunne det også være tilfeldig at skadene ble oppdaget. Forekomst av lukt var nemlig væravhengig og kunne særlig komme på tale på varme sommerdager, som da kjøper oppdaget forholdet. D

Disse forhold medførte at det ikke forelå en mangel etter § 3-7, jf. § 3-9 første punktum.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Avhendingsloven § 3-9

Retten tok deretter stilling til om hytta var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med, jf. § 3-9 annet punktum. Ved vesentlighetsvurderingen måtte det sees hen til mangelens omfang, både kvalitativt og kvantitativt.

Utbedringskostnadene

I dette tilfellet utgjorde utbedringskostnadene ca. 90% av kjøpesummen. I tillegg var hyttas tilstand nå av en slik karakter at mesteparten av den måtte rives og bygges opp igjen. Disse forhold tilsier klart at hytta var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med.

Skadeomfanget

Retten viser også til at kjøper ut fra de forelagte opplysninger om muselort og hyttas alder og stand, ikke burde ha forstått at hytta kunne være påført så omfattende museskader som det var tale om her. Det kunne ikke sies å være uvanlig med «noe» muselort på en fjellhytte. Vedrørende det faktum at selger hadde opplyst om muselort, kunne den innebære en fare for at det var større museaktivitet enn det som var oppfylt. Opplysningen kunne derimot ikke anses som en opplysning om en risiko for et så omfattende skadeomfang som her. Dette underbygges videre av at skadeomfanget fremstod som overraskende på både selger, megler og kjøper.

Kjøpers kontakt med selger

Av betydning var det også at kjøper hadde tatt kontakt med selger v/megler for å fastlegge omfanget av museaktiviteten. Kjøper hadde dermed tatt fatt i opplysningene «så langt det er rimelig å kreve». Dermed kunne ikke risikoen for at det forelå museaktivitet i større omfang enn det som var inntrykket ut fra selgers opplysninger, anses å gå over på kjøper. Forholdene måtte fremdeles være selgers risiko.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Selgers anførsel om at kjøper burde undersøkt eiendommen med sakkynding, slik han ble oppfordret til i salgsoppgaven, kunne videre ikke føre frem. Dette var en oppfordring av generell karakter, og ikke spesielt rettet mot museaktiviteten. I tillegg ville besiktigelsen trolig blitt gjennomført av en takstmann, som ikke ville hatt noen bedre forutsetninger for å avdekke omfanget. Å henvende seg til en skadedyrbekjemper på bakgrunn av opplysningen om muselort, ville heller ikke være rimelig å kreve. Kjøper ble derfor ikke ansett å ha brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-10 annet ledd.

Disse forhold talte samlet for at det forelå en mangel ved hytta etter lovens § 3-9 annet punktum.

Hevingsvurderingen

Kjøper kunne heve kjøpet under forutsetning til at mangelen var «vesentlig», jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd. Av betydning her er det om kjøper har rimelig grunn til å gå fra kontrakten. Relevante momenter vil være «mangelens karakter, herunder om mangelen medfører fare for liv eller helse, samt om det foreligger subjektiv skyld hos selger».

Om den konkrete hevingsvurderingen uttaler retten følgende:

«Etter lagmannsrettens syn er mangelen så omfattende at denne i seg selv medfører at det foreligger et vesentlig avtalebrudd. Som det fremgår ovenfor, vil utbedringskostnaden tilsvare ca. 90 % av kjøpesummen, og det vil være nødvendig med en total renovering av hele hytta, med de ulemper det vil innebære for kjøper. Videre bemerkes at angrepet av mus medfører risiko for helseskade, og gjør hytta ubrukelig. Heving av kjøpet fremstår heller ikke som mer belastende for selger enn det det vil være for kjøper å måtte beholde hytta. At selger ikke kan klandres for å ha gitt mangelfulle opplysninger, kan ikke lede til et annet resultat».

Det var etter dette grunnlag for å gi kjøper rett til å heve hyttekjøpet.

Erstatningsvurderingen

Retten tar videre stilling til kjøpers erstatningskrav. Erstatning kan nemlig dekke det overskytende tap som hevingskravet ikke dekker. Det fremheves at kjøper kan kreve erstatning for direkte tap uavhengig av skyld på selgers side, jf. lovens § 4-14 første ledd. Kjøpers erstatningskrav utgjorde i saken «påløpte utgifter til dokumentavgift, tinglysningsgebyr, takstmann, samt utgifter til sikring av eiendommen», til sammen i overkant av 36.000 kroner. Det var enighet blant kjøper og selger om at alle tapspostene var å anse som direkte tap. Spørsmålet retten måtte ta stilling til var om selger likevel var fri fra ansvar etter kontrollansvaret. Vilkårene for ansvarsfritak fremgår av bestemmelsens første punktum.

En hytte er å anse som et individuelt bestemt kjøp, i motsetning til artsbestemte kjøp. Retten fremhever betydningen av dette ved å henvise til en uttalelse i forarbeidene:

«En skjult mangel som forelå allerede på avtaletiden vil ved individuelt bestemte kjøp som regel utgjøre en hindring utenfor selgerens kontroll».

Mangelen som kjøper avdekket etter salget representerer i denne saken en skjult mangel. Det nærmere spørsmålet var om selger skulle holdes ansvarlig etter kontrollansvarsreglene for tap som følge av den skjulte mangelen, jf. «som regel» utgjøre en hindring utenfor selgers kontroll. Det åpnes altså for tilfeller der dette ikke fremstår som det rimeligste resultatet.

I den konkrete vurderingen av dette spørsmålet fremhever retten at

«museskadene i hyttas konstruksjon var langt større på salgstidspunktet enn det de var da stueveggen ble åpnet i 2005, i forbindelse med påbygging». (…). Selger har ikke godtgjort at de påbyggingsarbeidene som ble foretatt ikke har hatt en betydning for den økte museaktiviteten i hytteveggene. Det er heller ikke godtgjort fra selgers side at det var en forsvarlig vurdering ikke å foreta seg noe, da hun og hennes daværende samboer, under påbygningsarbeidet fant museekskrementer inne i veggen».

Disse forhold tilsa at mangelen skulle anses å være innenfor selgeres kontroll. Dermed var vilkårene for ansvarsfritak etter § 4-14, jf. § 4-5 ikke oppfylt. Selger v/forsikringsselskapet hans ble med dette fullt ut ansvarlige for kjøpernes tap.

Rull til toppen