Hussopp som grunnlag for heving av boligkjøp - Eiendomsrett.no®
Heving på grunnlag av hussopp

Hussopp som grunnlag for heving av boligkjøp

Problemstillinger om heving av boligkjøp forekommer ofte. Ikke sjelden skyldes det tilfeller av hussopp. Slike forhold reguleres av avhendingslova § 4-13. Vilkåret er her at mangelen (hussoppen) utgjør et såkalt «vesentleg avtalebrot». Dette vilkåret gir anvisning på en høy terskel. Det er altså kun de mer alvorlige/omfattende forhold som gir rett til å heve et boligkjøp.

Hva som ligger i dette vilkåret og hvordan hevingsvurderingene gjøres i praksis kan du lese mer om i det følgende.


Ekte hussopp

I Rt-1998-1510 (Ekte hussopp) fastlegger Høyesterett nærmere hva som kreves for at kjøper kan sies å ha et hevingsgrunnlag. Idet saken gjaldt en boligeiendom som ble angrepet av den aggressive sopparten ekte hussopp, gir dommen særlig veiledning for disse tilfellene. Uttalelsene er riktignok også generelle, slik at de kan være veiledende også for saker med et annet saksforhold.

Selveierleiligheten i saken ble kjøpt og overtatt av kjøper i juni 1988. Seks år senere, våren 1994, ble det oppdaget soppskade i leiligheten og i kjelleren. Kjøper innhentet en vurdering fra fagkyndige, som raskt kunne fastslå at det var tale om større skader etter angrep av ekte hussopp. I denne forbindelse tok kjøperne ut søksmål mot selgerne ved stevning til Stavanger byrett i april 1995.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Kjøper krevde heving av boligkjøpet

Kjøperne krevde prinsipalt heving av boligkjøpet. Subsidiært, det vil si dersom de ikke fikk medhold i det prinsipale kravet, krevde de prisavslag. Sakens resultat ble at kjøperne fikk medhold i prisavslagskravet. Selv om hevingskravet ikke førte frem i denne saken, er uttalelsene i dommen av generell karakter. Dommen gir dermed veiledning til hvordan slike saker vurderes av domstolene i praksis. Saken viser også at selv om et hevingskrav ikke fører frem, kan man like fullt få medhold i et prisavslagskrav.

Høyesteretts fastleggelse av vesentlighetsvilkåret

Høyesterett starter vurderingen sin med å fastlegge de rettslige utgangspunktene. Dette innebærer at de foretar en gjennomgang av rettskildene for å fastslå hva som er den egentlige rettsregelen. Innledningsvis starter de med å legge til grunn at det er tale om en helhetsvurdering av om kontraktsbruddet er vesentlig. Det skal med andre ord foretas en samlet vurdering av alle de forhold som gjør seg relevante i saken.

Videre følger det at et kontraktsbrudd vil være vesentlig dersom «det har gitt kjøperne en rimelig grunn for (…) å si seg løst fra kontrakten …». I denne vurderingen vil et relevant moment blant annet være hvorvidt «et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger».

Utgangspunktet for vurderingen skal for øvrig være det «objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – dvs den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og mangelens omfang».

Etter en slik fastleggelse av hvordan vesentlighetsvurderingen skal foretas, går retten over til den konkrete vurderingen av forholdene i saken.

Hussoppangrepets omfang som moment

Retten starter med å se på omfanget av hussoppangrepet. I denne forbindelse påpeker de at angrep av «ekte hussopp (serpula lacrymans) er i sin karakter en alvorlig mangel ved en bygning». Dette får betydning for vurderingen, men er ikke avgjørende.

Vanligvis skal omfanget av angrepet bestemmes ut fra forholdene på det tidspunkt man som kjøper overtar leiligheten, altså overtakelsestidspunktet. I denne saken var det likevel forholdene i 1994, da mangelen (hussoppen) først viste seg, som skulle legges til grunn for vurderingen. Det skyldes at hussoppangrepet var i gang allerede på overtakelsestidspunktet. Høyesterett påpeker i denne forbindelse at i slike tilfeller må selger ha risikoen for de merskader som oppstår som følge av soppangrepet frem til oppdagelsen av det. Selgers ansvar omfatter da altså hele perioden fra overtakelsen frem til oppdagelsen av hussoppen. Hussoppangrepet blir dermed å betrakte som en såkalt «skjult mangel» ved eiendommen.

Til tross for at omfanget av angrepet i seg selv var «betydelig», var dette ikke alene tilstrekkelig til å begrunne et hevingskrav. Det faktum at utbedringskostnadene også ville være betydelige, kunne i seg selv heller ikke være avgjørende. Høyesterett ser derfor hen til øvrige momenter for å belyse saken. Det skal tross alt foretas en helhetsvurdering, jf. ovenfor.

Tidsforløpet som moment

Høyesterett fremhever tidsforløpet som et sentralt moment i saken. Vanligvis er reklamasjonsfristen i boligforhold fem år, se avhendingslova § 4-19 annet ledd. I denne saken gikk det derimot seks år mellom kjøpet og reklamasjonen over manglene. Etter rettens mening trakk derfor tidsforløpet som moment sterkt i retning av at kjøperne ikke hadde hevingsrett. Dette må sees i lys av begrunnelsen for reklamasjonsreglene. Utformingen av reglene er et resultat av en avveining. På den ene siden står kjøpers rettssikkerhet på eiendomsområdet, ved at mangler typisk først viser seg etter en tid. På den annen side står selgers forutberegnelighet. Selger skal kunne føle seg trygg på at det ikke rettes krav på han når det er gått fem år.

Har du en lignende sak?

Vi opplever ofte at våre klienter har spørsmål om mangler ved bolig og hvilke krav som kan gjøres gjeldende overfor selger i denne forbindelse. Våre advokater har god erfaring med slike saker. Ta gjerne kontakt med oss for en gratis og uforpliktende samtale. Husk også at du gjennom ulike forsikringsordninger kan få dekket store deler av utgiftene til juridisk bistand. Er du usikker på om din forsikringsordning dekker slik bistand i forbindelse med tvist, hjelper vi deg gjerne med dette. Du kan kontakte oss ved å ringe oss eller sende oss en e-post.

Spørsmål om heving ved hussopp

Hva betyr heving?

Heving innebærer at partenes plikter og rettigheter etter avtalen faller bort, og at partene skal i størst mulig grad settes tilbake i samme posisjon som de var i før avtalen ble inngått.

Hva er hussopp?

Hussopp er en samlebetegnelse på ulike sopper som ødelegger fuktig treverk i bygninger. Ekte hussopp påfører flest større soppskader på bygninger, og gir ofte rett til å gjøre krav gjeldende mot selger.

Hvordan går man frem for å heve?

Dersom kjøper ønsker å heve kjøpet må kjøper varsle om at han ønsker å heve «innen rimelig tid» etter at hevingsgrunnen oppsto. Dersom man venter for lenge med å kreve heving, selv etter at en nøytral reklamasjon er oversendt selgersiden, kan man tape retten til å heve.

Hva er vilkårene for å få heve kjøpet av en brukt bolig?

For å kunne heve avtalen må mangelen eller forsinkelsen medføre et vesentlig avtalebrudd, og kjøper må kreve heving innen rimelig tid etter at hevingsgrunnen oppsto.

Hvilke mangler kan føre til krav om heving?

Terskelen er høy for å kunne heve en avtale om kjøp av bolig. Har boligen et oppfattende problem med for eksempel ekte hussopp, fukt og råte eller at hele det nye elektriske anlegget må skiftes ut, vil kjøper kunne ha grunn til å heve kjøpet. Forsinkelse ved overlevering kan også gi rett til heving.

Får kjøperen tilbake alle pengene ved heving?

Dersom kjøperen får medhold i hevingskravet skal kjøpesummen tilbakeføres til kjøperen. Det vil også kunne være grunnlag for å få avsavnsrenter og et berikelsestillegg.

Kan selgeren kreve erstatning for bruk og slitasje ved heving?

Selgeren kan kreve at det foretas et nyttefradrag i hevingsoppgjøret. Det vil si at det gjøres fradrag for at kjøper har nytt godt av å besitte eiendommen frem til heving skjedde. Dette vil normalt være prisen for å leie boligen i perioden kjøper har brukt den.


Les mer om heving av boligkjøp her. 

Les mer om reklamasjon ved boligkjøp her. 

Rull til toppen