heve boligkjøp

Ønsker du å heve boligkjøpet?

Ønsker du å heve kjøpet som følge av at du har oppdaget en eller flere mangler ved boligen din? Etter avhendingsloven har du rett til å heve boligkjøpet dersom vilkårene er oppfylt. Hovedvilkåret er at mangelen må innebære et vesentlig avtalebrudd.


Hvilken lov kommer til anvendelse på mitt forhold?

Utgangspunktet i norsk rett er at det er to lover som regulerer kjøp og salg av eiendom. For kjøp og salg mellom to private parter gjelder avhendingsloven. Der det er snakk om kjøp og salg mellom entreprenør og forbruker, er det bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse. I det følgende vil det tas utgangspunkt i kjøp og salg av bolig mellom to privatpersoner, dermed vil det være reglene i avhendingsloven som gjelder.

Les mer inngående om hvilken lov som gjelder ved boligkjøp her.


To hovedvilkår

Det er avhendingsloven § 4-13 som regulerer heving av boligkjøp. Bestemmelsen oppstiller to kumulative vilkår, det vil si at de begge må være oppfylt for at bestemmelsen skal komme til anvendelse.

§ 4-13. Heving

(1) Kjøparen kan heve avtala dersom mangelen inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Kjøparen taper retten til å heve dersom kjøparen ikkje gir seljaren melding om heving innan rimeleg tid etter at kjøparen vart kjent eller burde vorte kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følgje av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) §§ 4-3 tredje ledd og 4-4 gjeld tilsvarande.

Les om vår lovkommentar til § 4-13 her.

(1) Det må foreligge en «mangel»

Det følger uttrykkelig av bestemmelsen at det må foreligge en mangel. Etter avhendingslovens regler kan mangelen konstateres på ulike grunnlag. Som regel vil de fleste boliger selges med et «som den er»-forbehold. Dette innebærer at selger fraskriver seg en del ansvar ved salget, og at selger tar en viss risiko ved kjøpet. Forbeholdet er å anse som en beskyttelse for selger, slik at kjøper ikke kan påberope seg at boligen skal være i noe bedre stand enn det den var på tidspunktet for visning. Imidlertid har lovgiver oppsatt noen skranker for selgers ansvarsfraskrivelse. Disse er nærmere regulert i avhendingsloven § 3-9. Bestemmelsen oppstiller tre typetilfeller der ulike forhold likevel må anses å utgjøre en mangel, til tross for «som den er»-forbeholdet.

  • Selgeren bryter sin opplysningsplikt

Dersom selgeren har unnlatt å opplyse om et forhold som selgeren visste, eller burde vite, om, vil det utgjøre en mangel i lovens forstand. Det kan eksempelvis dreie seg om at selgeren unnlater å opplyse om at varmekablene på badet er ute av stand. Et slikt brudd på opplysningsplikten kan medføre at kjøper har krav på en av misligholdsbeføyelsene. Avhendingsloven § 3-7 regulerer forholdene som gjelder brudd på selgers opplysningsplikt.

  • Selgeren gir uriktige opplysninger

Dersom selgeren oppgir feilaktige opplysninger, som vedkommende selv er klar over at ikke stemmer, kan forholdet utgjøre en mangel. Det kan eksempelvis være at selgeren unnlater å opplyse om at varmekablene på badet er ute av stand. Avhendingsloven § 3-8 regulerer tilfellene der selger har oppgitt uriktige opplysninger.

  • Eiendommen er i «vesentlig» dårligere stand

Dersom eiendommen er i «vesentlig» dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, vil det utgjøre en mangel. Vurderingen av hvorvidt så er tilfelle, vil avhenge av kjøpesummen og de øvrige forholdene. Etter forarbeidene skal spørsmålet avgjøres på bakgrunn av det eventuelle misforholdet mellom tilstanden eiendommen er i, og det kjøperen hadde grunn til å regne med. Les mer om avhendingsloven § 3-9 siste punktum her.

(2) Det må foreligge et «vesentlig avtalebrudd»

Det følger av § 4-13 nr. 1 at mangelen må utgjøre et «vesentlig avtalebrudd». Uttrykket i seg selv gir få holdepunkter til den konkrete vurderingen. Det følger av rettspraksis at det må foretas en helhetsvurdering. Spørsmålet er hvorvidt kjøperen har rimelig grunn til å trekke seg fra kontrakten. I vurderingen skal det legges vekt på den objektive mangelen ved eiendommen, herunder dens omfang og karakter. I praksis vil det avgjørende være hvor stor ulempe det vil medføre å rette mangelen. Dersom dette kan gjøres uten at det krever mye heft, vil mangelen uansett ikke bli ansett som vesentlig. Dette til tross for at den økonomiske kostnaden ved utbedringen er stor. Dersom utbedringen av en mangel vi medføre stor heft, vil det trekke i retning av at mangelen blir ansett som vesentlig, til tross for at de økonomiske kostnadene ikke er særlig store.

I den konkrete vurderingen vil også kjøperens forventninger til eiendommen ha betydning. Kjøperens forventninger vil som regel avhenge av eiendommens alder, hvor stor verdi den ble solgt for og hvorvidt den har høy eller lav standard. Det springende punkt ved vurderingen er om kjøperen har rimelig grunn til å løsrive seg fra kontrakten, og dermed heve boligkjøpet.

Prosentlæren

Høyesterett har utviklet en såkalt prosentlære, som legger til grunn at det er utbedringsomkostningene som må kombineres med kjøpesummen, for å finne ut av hvorvidt det er adgang til heving. I utgangspunktet ble det lagt til grunn en bestemt prosentsats. Imidlertid har Høyesterett uttalt at den såkalte prosentlæren bare skal benyttes som en veiledning for spørsmålet om vesentlighetskravet er oppfylt. Det er dermed ikke grunnlag for å tillegge prosentandelen avgjørende betydning i helhetsvurderingen.

Høy terskel

Generelt eksisterer det en høy terskel for å heve boligkjøp. I tilfeller der mangelen ikke oppfyller vesentlighetskravet, vil det være mer nærliggende å fremsette et krav om prisavslag. Dette har sammenheng med at et prisavslag er det alternativet som vil være i tråd med opprettholdelsen av tapsbegrensningsplikten.

Les mer om når du kan kreve prisavslag ved kjøp av bolig her.

Reklamert i tide?

For alle misligholdsbeføyelsene oppstiller avhendingsloven § 4-19 en generell regel om reklamasjon. Der følger at kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at vedkommende oppdaget, eller burde ha oppdaget, mangelen. Innen «rimelig tid» kan bety så mangt, og det må gjøres en konkret vurdering i den enkelte saken. Til sist oppstiller bestemmelsen en absolutt reklamasjonsfrist på fem år.

Les mer inngående om reklamasjonsbestemmelsen § 4-19 her.

Hvem er vi?

vi er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor… i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…i er en gjeng advokater som ønsker å formidle lover og rettigheter innenfor…

Informasjon
Rull til toppen