Forsikringsselskapets regresskrav mot boligselger - Eiendomsrett.no

Forsikringsselskap fikk medhold i regresskrav mot boligselger

I februar 2021 behandlet Hålogaland lagmannsrett en regressak mellom forsikringsselskapet AmTrust Europe Limited og en boligselger (LH-2020-14191). Forsikringsselskapet hadde for selger dekket mangelskrav tilsvarende 700.000 kroner. Kravene ble fremsatt av kjøper på grunn av mangler ved eiendommen. Senere viser det seg at selger har oppgitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet han måtte fylle ut i forbindelse med salget. På dette grunnlag fremsetter AmTrust et regresskrav mot boligselger. Et regresskrav innebærer at i denne sammenheng at selger skal tilbakebetale det beløp forsikringsselskapet har dekket for ham overfor boligkjøperne. Lagmannsretten ga forsikringsselskapet medhold i saken.

Lagmannsrettens vurdering av saken

De rettslige utgangspunktene

Lagmannsretten fastslår først og fremst at forsikringsavtaleloven § 4-1 (heretter fal.) kommer til anvendelse i saker om eierskifteforsikring. Retten henviser her til LB-2017-91439 og HR-2016-2264-A, som begge gir uttrykk for at eierskifteforsikringer dekkes av bestemmelsen.

Forsikringsavtaleloven § 4-1 regulerer hvilke opplysninger forsikringsselskapet kan innhente i forbindelse med inngåelse eller fornyelse av en forsikringsavtale, samt at forsikringstaker plikter å gi «riktige og fullstendige» opplysninger om det selskapet spør om. Etter bestemmelsen har man som forsikringstaker også en plikt til av eget tiltak å gi opplysninger man må forstå er av vesentlig betydning for selskapets vurdering av forsikringsrisikoen.

Videre fremhever retten at dersom det foreligger brudd på opplysningsplikten i § 4-1, vil forsikringsselskapets ansvar overfor forsikringstakeren kunne settes ned eller lempes. Dette kan skje etter fal. § 4-2 annet ledd. Vilkåret er her at opplysningssvikten «ikke bare er lite å legge ham eller henne (forsikringstakeren) til last». Ved vurderingen skal det etter tredje ledd tas hensyn til hvilken betydning feilen har hatt for selskapets vurdering av risikoen, til skyldgraden, skadeforløpet og forholdene ellers.

Den konkrete vurderingen

Brudd på opplysningsplikten?

Retten tar først stilling til om det foreligger brudd på opplysningsplikten i § 4-1. Dette er tross alt en forutsetning for å kunne vurdere om forsikringsansvaret skal settes ned eller falle bort etter § 4-2.

I denne forbindelse fremhever de egenerklæringsskjemaet punkt 16 som spurte om følgende: «kjenner du til om det er innredet bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?». På dette punkt svarte boligselger «nei». Etter rettens syn var det likevel «uomtvistet» at selger siden 2008-2010 hadde drevet utbygningsarbeider. Han hadde blant annet bygget ut boligen med garasje i kjelleretasjen, samt 1. og 2. etasje med mer enn 90 kvadratmeter. Ved å svare nei på spørsmålet i skjemaet, ga han dermed «objektivt sett uriktige opplysninger».

Det samme syn hadde retten i relasjon til skjemaets punkt 17. Her ble det spurt om forsikringstaker «kjenner til manglende brukstillatelse eller ferdigattest». Også her ble det krysset av for «nei». Men på utfyllingstidspunktet var tilbyggene hverken «omsøkt, tillatt oppført eller tillatt brukt». Dette, til tross for at tilbygget var søknadspliktig. Dermed ga boligselger også her «positivt uriktige opplysninger».  Den samlede vurderingen tilsa at det forelå brudd på opplysningsplikten i fal. § 4-1.

Grunnlag for lemping av forsikringsselskapets ansvar?

Lagmannsretten kunne deretter ta stilling til om bruddet på boligselgers opplysningsplikt medførte at AmTrusts ansvar kunne settes ned/falle bort i sin helhet. Sagt med andre ord: Det er her retten vurderer om de konkrete forholdene i saken tilsier at forsikringsselskapet skal ha et regresskrav overfor selger. For å avgjøre dette spørsmålet sees det hen til en rekke momenter.

Moment 1

Først og fremst var det av betydning at boligselgeren «sterkt» var å bebreide for å ha gitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet. Vedrørende punkt 16 i skjemaet var dette etter rettens syn «ikke til å misforstå». Når selger likevel hadde svart «nei» på dette punkt, måtte sees i sammenheng med at han da slapp å svare på skjemaets punkt 16.1 om hvorvidt tilbygget var omsøkt, hvilket det ikke var. Selger kunne i denne forbindelse ikke høres med at kommunen måtte ha rotet bort søknaden. Selv kunne han nemlig ikke fremvise kopi av søknaden, nabovarsler eller annen dokumentasjon. Lagmannsretten var derfor ikke i tvil om at boligselger aldri har søkt om byggetillatelse.

For vurderingen av punkt 17 var det av betydning at kommunen aldri har mottatt noen søknad gjeldende tilbygget. Kommunen hadde dermed heller aldri vært i posisjon til å gi brukstillatelse til eiendommen. At selger krysset av «nei» her, var etter rettens syn «i det minste (…) grovt uaktsomt».

Moment 2

For det andre måtte AmTrust anses for å ha håndtert prosessen og prosessrisikoen på en forsvarlig måte. Herunder var det av betydning at avvikene som kjøper fremholdt ble undersøkt, likevel med forbehold slik at A gikk anledning til å imøtegå de påståtte avvikene. I tillegg gjorde forsikringsselskapet gjeldende rimelige anførsler overfor kjøperne underveis i prosessen. De sørget altså for at forliket ble satt til en passende sum. Det var ikke slik at de prøvde å presse summen så høyt som mulig, slik at selger ville komme enda dårligere ut av det ved et regresskrav. Videre ble forliket ansett å begrense prosesskostnadene for både kjøper og selger. Det var antatt at dersom saken skulle behandles for retten, uten et forlik, ville selger også ha måttet bære kjøpernes sakskostnader. At det ble inngått et forlik fremstod dermed samlet sett som forsvarlig.

Moment 3

For det tredje la lagmannsretten vekt på at det kun var boligselger selv som var å bebreide for de uriktige opplysningene i egenerklæringsskjemaet. Det var han selv som var nærmest til å kjenne til de faktiske forhold gjeldende både bygge- og brukstillatelsen.

Moment 4

For det fjerde fremheves det at det var en klar årsakssammenheng mellom det faktum at selger unnlot å gi riktige opplysninger og det tap forsikringsselskapet måtte dekke som følge av dette.

Moment 5

Avslutningsvis påpeker retten at det også må være av betydning at selger mest sannsynlig fikk en høyere pris for boligen ved å unnlate å opplyse om manglende byggetillatelse og brukstillatelse.

Lagmannsrettens avgjørelse

En enstemmig lagmannsrett konkluderte etter en vurdering av disse forhold med at AmTrusts ansvar ikke bare skulle settes ned, men at ansvaret skulle bortfalle i sin helhet. AmTrust hadde altså et regresskrav mot selger: boligselger måtte betale tilbake 700.000 kroner til forsikringsselskapet. Denne summen tilsvarte det AmTrust hadde utbetalt til kjøperne av eiendommen i forbindelse med det inngåtte forliket.

Rull til toppen