Feil ved overtakelse av bolig - Eiendomsrett.no®
Regler for overtakelse av fast eiendom

Feil ved overtakelse av bolig

Ved overtakelse av bolig er det flere ting man som kjøper bør merke seg. Overtakelsestidspunktet er ikke sjelden grunnlag for tvister mellom kjøper og selger. Hvilken betydning har eksempelvis risikoens overgang? Og hvilken rolle spiller overtakelsestidspunktet for vurderingen av mangler ved eiendommen? Nedenfor gis en oversikt over enkelte viktige regler å merke seg ved overtakelse av fast eiendom. 


Risikoens overgang

Risikoen for eiendommen går over på kjøper når kjøper overtar bruken av boligen, altså på overtakelsestidspunktet, jf. avhendingsloven § 2-4. Det vil si at forhold som oppstår etter overtakelsen vil være kjøper sitt ansvar. Et enkelt eksempel på som illustrerer dette er dersom noen kaster en stein gjennom vinduet på eiendommen dagen etter overtakelsen, må kjøper stå ansvarlig for utbedringskostnadene. Dersom det samme skjedde dagen før overtakelsen derimot, vil det være selgers ansvar å utbedre feilen.

Feil og mangler oppdaget ved overtakelse av boligen

Eiendommen skal overtas i «besiktiget stand». Det vil si i den stand boligen var i på tidspunktet for visning og ved signeringen av kontrakten. Det er viktig at kjøper går grundig gjennom eiendommen på overtakelsen for å kontrollere at alt er i henhold til avtalen.

På overtakelsen må overtakelsesprotokollen gjennomgås og signeres. Denne er ofte elektronisk. Først når overtakelsesprotokollen er signert har megler fullmakt til å overføre kjøpesummen til selger. Det er viktig at man går grundig gjennom boligen og er nøye med utfyllingen av protokollen. Dersom du oppdager feil eller mangler på overtakelsen, er det viktig at du skriver ned forholdene og at du vil rette krav mot selger for forholdene som er avdekket. Oppdager du at leiligheten er dårlig vasket eller at det står noe rot igjen i skuffer og skap etter at overtakelsesprotokollen er signert, er det vanskelig å vinne frem med en klage i ettertid.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Selger vil ofte bestride feil og mangler som påpekes på overtakelsen. Selger har likevel ikke anledning til å nekte kjøper å nedfelle disse forholdene i protokollen. Dersom kjøper velger å ikke påpeke avvikene i protokollen, vil kjøper i verste fall miste muligheten til å gjøre krav mot selger gjeldende. Det er helt greit at selger skriver at han ikke er enig i at det foreligger en mangel ved eiendommen.

Holde tilbake kjøpesummen?

I tillegg til å nedfelle avvikene i protokollen, har kjøper en rett til å tilbakeholde en del av kjøpesummen. Selger har ikke anledning til å nekte kjøper dette. Det er viktig at det tilbakeholdte beløpet står i forhold til mangelen. Dersom man for eksempel avdekker at komfyren ikke fungerer på overtakelsen, vil et tilbakehold på 100 000 kr være alt for høyt og ikke stå i forhold til mangelen. Dersom det viser seg at kjøper ikke hadde et gyldig krav mot selger, løper det en risiko for at kjøper må betale forsinkelsesrente av det tilbakeholdte beløp, eller for den delen av beløpet som var for høyt.

Kan du nekte å overta boligen?

I noen tilfeller ønsker ikke kjøper å overta boligen på grunn av de feilene som blir avdekket før eller under overtakelse. Utgangspunktet er at avtaler skal holdes. Det er kun i svært alvorlige tilfeller at kjøper kan nekte å overta boligen, for eksempel dersom boligen er ubeboelig. Kjøpere må som den klare hovedregel akseptere å overta en bolig som har feil og mangler.

Har du en spørsmål?

Dersom du er usikker på om de feil og mangler du har oppdaget gir grunnlag for å nekte å overta boligen eller holde tilbake penger, hjelper vi deg gjerne. Kontakt oss på telefon eller ved å sende oss en e-post.


Les mer om reklamasjon ved feil eller mangler ved bolig her. 

Rull til toppen