Er boligen i vesentlig dårligere stand enn forventet? - Eiendomsrett.no®
Bolig i vesentlig dårligere stand enn forventet

Er boligen i vesentlig dårligere stand enn forventet?

Et mangelsforhold er etter avhendingslova en forutsetning for krav overfor boligselger. Loven oppstiller flere alternative mangelsgrunnlag. Her kan du lese mer om hva som ligger i at en bolig er i vesentlig dårligere stand enn du som kjøper hadde grunn til å forvente. Er dette tilfellet, vil det foreligge en mangel ved boligen etter avhendingslova § 3-9


Når det foretas et boligkjøp vil risikoen for boligen og eventuelle feil og mangler ved denne i all hovedsak overføres fra selger til kjøper. Dette vil vanligvis manifestere seg i reglen om at boligen er solgt «som den er», jf. avhl. § 3-9. Et slikt forbehold medfører en risikoforskyvning. Det som i utgangspunktet ville vært selgers risiko blir kjøpers risiko. Kjøper nyter likevel en viss beskyttelse i slike tilfeller. Dette er nærmere regulert i avhendingslova kapittel 3.

Mangler ved bolig solgt «som den er»

Det er i all hovedsak ved tre tilfeller at en kjøper kan si at det foreligger en mangel ved boligen, dette vil være i de tilfeller der

  • selger har gitt manglende opplysninger,
  • selger har gitt uriktige opplysninger eller
  • eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det som var å forvente ut i fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Disse tilfellene fremgår av § 3-9. I det følgende skal vi se nærmere på sistnevnte vilkår.

Bilde av boken "reklamasjonsguiden", om feil og mangler etter boligkjøp, av advokat Eirik Teigstad og advokat Claus Listerud

Hva ligger i vilkåret om at en bolig er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente?

At boligen må være i vesentlig dårligere stand enn det en kjøper hadde grunn til å forvente legger opp til en høy terskel. Forhold av mindre betydning vil ikke tilfredsstille det såkalte vesentlighetsvilkåret. Høyesterett har flere ganger måttet avgjøre hva som nærmere ligger i dette vilkåret.

Retten har blant annet fastslått at det skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering der flere momenter må vektlegges. Her vil kostnaden for utbedringen kunne være et moment. I denne forbindelse har Høyesterett fastslått at utbedringen bør utgjøre 3-6 % av kjøpesummen. At det koster mye å utbedre mangelen og at kostnaden vil utgjøre en viss prosentandel av kjøpesummen er riktignok ikke i seg selv avgjørende.

I en helhetsvurdering må også andre momenter vektlegges. Her vil sentrale momenter kunne være salgssituasjonen og feilens art og betydning for boligens karakter og standard. Videre vil hva man som kjøper kan forvente av boligen  påvirkes eksempelvis av hvor gammel boligen er og hva slags informasjon som er gitt om boligen (skriftlig og muntlig). Videre vil boligens generelle stand kunne spille en rolle.

Vanlige spørsmål

Når er en mangel vesentlig?

For at mangelen skal være vesentlig må det være et markant avvik fra forventbar stand. I vurderingen må man se hen til hva som er påregnelig for boligen ut fra opplysningene kjøper fikk før salg, feilens art og betydning, boligens alder, kjøpesummen, og boligens karakter og stand.

Hva betyr det at boligen er solgt «som den er»?

De fleste boliger selges med et «som den er»-forbehold. Det betyr at selgeren i utgangspunktet fraskriver seg ansvaret for feil ved boligen, og kjøperen pålegges en undersøkelsesplikt før kjøp. Det kan likevel foreligge en mangel ved eiendommen dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente, selger har tilbakeholdt informasjon eller gitt uriktig informasjon før salg.

Hvor stort må avviket være før boligen er i vesentlig dårligere stand?

I rettspraksis er det gjennomgående at utbedringskostnadene må være mellom 3-6 % av kjøpesummen for at vesentlighetskriteriet er oppfylt. Det er likevel ikke slik at utbedringskostnader innen dette sjiktet automatisk medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand. En rekke andre momenter inngår i helhetsvurderingen, deriblant boligens alder, kjøpesummen, feilens karakter og boligens stand.

Hvor høye utbedringskostnader kreves det før «vesentlighetskriteriet» er oppfylt?

I rettspraksis er det gjennomgående at utbedringskostnadene må være mellom 3-6 % av kjøpesummen for at vesentlighetskriteriet er oppfylt. Det er likevel ikke slik at utbedringskostnader innen dette sjiktet automatisk medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand. En rekke andre momenter inngår i helhetsvurderingen, deriblant boligens alder, kjøpesummen, feilens karakter og boligens stand.

Hvilke mangler medfører at boligen er i vesentlig dårligere stand?

Dersom et relativt nytt bad må totalrenoveres på grunn av lekkasje eller at taket på en relativt ny bolig må legges om på grunn av konstruksjonsfeil, vil boligen antakeligvis være i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.

Skal standardhevingsfradraget gjøres før eller etter vurderingen av om det foreligger en mangel?

I en dom fra 2017 har Høyesterett uttalt standardhevingsfradraget hører til utmålingen av prisavslagets størrelse, og ikke til spørsmålet om det foreligger en mangel. Det betyr at man ser bort i fra spørsmålet om standardheving i vurderingen av om det foreligger en mangel.

 


Les mer om reklamasjon ved feil eller mangler ved bolig her.

Rull til toppen