Betent boligkjøpstrid i retten - Eiendomsrett.no
Boligtvist i retten

Betent boligkjøpstrid i retten

Kjøper hevder at han har kjøpt tomten til riktig markedspris til 9 millioner. Selger hevder derimot at han har blitt lurt og at han ikke eier tomten.

Nord24 dekket i oktober 20202 en betent rettsak med flere overraskelser. Dramaet utspilte seg i Tromsø mellom Thomas Bugge og den avdøde grunneiers familiemedlemmer.

Fikk først beskjed om at tomten ikke var til salgs

Historien startet da investor Thomas Bugge ønsket å kjøpe en eiendom i Tromsø. Han og familien bor i Spania, men de ønsket et krypinn for familiebesøk. Bugge ble tipset av en bekjent om eiendommen i Austadvegen og ble interessert. Han fikk en kompanjong til å kontakte den nå avdøde eieren Anne Indrelid. Hun gir beskjed om at tomten ikke er til salgs og skal arves av en slektning. Vedkommende kan vurdere salg når han er gammel og moden nok til å ta den avgjørelsen.  Kompanjongen informerte Bugge om at han fikk inntrykk av at denne arvingen nå faktisk var riktig eier av tomten. Bugge tok derfor selv kontakt med vedkommende via messenger og presenterte prosjektet. De ble til slutt enige om en pris på 9 millioner.

Selger var under vergemål

Dessverre var ikke den videre prosessen så lett. Det viste seg nemlig at denne arvingen slet med diverse problemer og hadde en verge for å styre sin egen økonomi. Han har en fortid med narkotikabruk og  dårlig hukommelse på grunna av misbruket.

Ifølge selgers advokat kan han regnes som et barn og har ikke fullført videregående skole. Han lever på arv etter sin mor og sosialhjelp. Vedkommende kan verken huske dialogen med Bugge eller at han har forstått at spørsmålene dreide seg om salg. Selgers advokat peker på flere ting ved messengersamtalen som tilsier lese og skrivevansker, og haltende evne til å forstå hva som står i meldingene han mottar.

– Svaret han gir kan knytte seg til noe annet enn det han mottok. I chattene svarer han av og til på ting han ikke har mottatt. Når dette skjer om natten, og han til overmål kanskje har tatt litt hasj slik han gjorde i denne perioden, blir det galt, sier advokaten i sin prosedyre.

 Bugges advokat hevder derimot at meldingssamtalen partene imellom tilsier at han forsto hva Bugge mente med salg av eiendommen.  Videre peker han på at det ikke var noen tegn på dysleksi underveis. Bugge foreslo en pris på 5- 6 millioner, men selgeren ønsket 9 millioner, men måtte få bekreftelse fra Indrelid.

Bugge, med 20 års erfaring som eiendomsmegler, hevder at som privatperson er det ikke i strid med regelverket å gjøre kjøp og salg på messenger.

– Nei, ikke når du gjør det som privatperson. Jeg har kjøpt hytta mi på den måten, da ringte jeg bare på døra. Bestefaren min solgte halve Tromsdalen med et håndtrykk, sier han.

Han viser også til at messengerdialogen opplyser om både datoer og at meldingene er sett og besvart.

Hevder at Indrelid har godkjent salget

Anne Indrelid arvet dette barndomshjemmet på 70-tallet og var oppført som hjemmelshaver. For at salget skulle være gyldig måtte hun både samtykke og signere skjøtet. Selger hevdet i videre meldinger at kjøpet nå var blitt avklart med både Indrelid og hennes ektemann.

Prosessen videre tar tid da det viser seg at Anne har en sykdom som gjøre det vanskelig for selger med å ordne papirer og nødvendige signaturer. Via sin advokat vil han ha betaling gjennom klientkonto og gjennomføre nødvendig botid i huset for å unngå skatt. Dette er i orden for Bugge. I tillegg henviser selger at familien er litt bekymret for at det skal gjøres en stor utbygging av eiendommen. Bugge vil da møte selger på veien, og foreslår en klausul om at det kun skal bygges på det planlagte familietunet.  Men da Anne Indrelid går bort samme høst, så snur bordet seg. Selger påstår nå at han aldri har fått avklart at eiendommen kan selges.

«Jeg har aldri vært eier, så dette vi har pratet om kan ikke bli. Beklager Thomas men jeg kan ikke gå med på en avtale som ikke er ekte», skriver han.

Begge parter føler seg lurt

Dette fører selvsagt til protester og Bugge hevder at selgeren faktisk har hatt en avtale med han. Da foreslår selger at salget kan gjennomføres om Bugge betaler mer.

Han skriver videre at han på ingen måte har forsøkt å lure Bugge, men at han har oppfattet at han kan få opptil 16. millioner for eiendommen. Med andre ord så føler han seg ført bak lyset.

Bugge får nok og vil ha en advokat til å behandle saken videre. Da svarer selger med å skrive at han er et slemt menneske, og at han ikke kan tvinges til å gjøre noe han ikke vil.

«Vi er redelige, som du kan se av hva vi har skrevet her. Derimot lar vi oss ikke leke med», svarer Bugge på dette.

Selgeren forteller til retten at han står fast på at de ikke hadde en bindende avtale. Han forklarer videre at han ikke forsto så mye av chatten og at han ikke er eier. Bugges advokat mener derimot at dialogen faktisk beviser at selger forsto forpliktelsen.

Uenighet om verdisummen

Selgeren hadde før dialogen fått bistand av sin onkel. Onkelen forklarte i retten at han hadde kontaktet advokater som samarbeidet med meglere for verdivurderinger. Den summen det var mest enighet om var satt til 16. millioner ved salg som utviklingstomt.

Den ene megleren foreslo også en teoretisk pris på 20 millioner om eiendommen ble splittet opp og bygd ut. Med andre ord så kunne klienten hans tapt 10 millioner og Bugge tjent 10 millioner.

Den 20 år gamle selgeren hevdet derfor fortsatt at Bugge har forsøkt å lure han til å selge en bolig for mye mindre enn den var verdt.  Bugge benekter dette og mener at 9 millioner var høyt for eiendommer i 2017. Han krever full frikjennelse, eiendommen til avtalt pris og rettskostnader. Dersom han ikke får medhold i dette så ønsker han erstatning for verdistigningen av tomten.

Bugges advokat hevdet fortsatt hardnakket at ni millioner fra vurderingene fra Rye-Holmboe og Johnsen faktisk var riktig pris markedspris 2017.

Bugge mener nemlig at anslått verdi på 16 millioner kroner for tomten er en prisstigning som har skjedd etter salget. Han vil derfor ha 7 millioner i erstatning dersom han taper saken. Selgers advokat hevder derimot at en erstatning ikke kan utregnes på denne måten, siden Bugge ikke hadde planer om utvikling og salg av eiendommen.

Mener at rivingskostnader senker verdien

Tomten er på 2,5 mål og består i tillegg av et hus fra 30-tallet med betydelig slitasje. Bugge hevder at dette huset må rives og at kostnadene det medfører senker verdien. Videre mener han at det er ikke er mulig å splitte opp de tre boligtomtene på eiendommen for å maksimere verdien. Tomten er nemlig for bratt til dette, og han han hevder videre at nabolaget er svært ressurssterkt og at det kan være problematisk å få gjennomslag for en større utbygging.

– Da jeg gjorde avtalen i 2017 var ni millioner byens dyreste boligtomt, og jeg hadde gått langt ut over mine egne moralske begrensninger for hva jeg kunne bruke, forteller han videre til retten. Han viser til en like stor tomt i nabolaget som først etter klargjøring av to tomter kunne bli solgt videre for 14 millioner. På denne tomten var det også en oppradert enebolig og portnerbolig.  Videre sier han at man kan faktisk ikke legge all vekt på meglers verdivurderinger.

Noen vil nok mene man ikke skal drite ut sin egen bransje. Men det er greit, jeg er ferdig i eiendomsbransjen og skal aldri tilbake: Hvis du leter vil du alltid finne meglere som pisser kundene opp etter ryggen , forteller Bugge.

Usikkerhet om selger har råderett

Det er enkemannen til Anne Indrelid, Knut Indrelid, som nå sittet med det uskiftete boet. Han har også blitt saksøkt av Bugge, som vil at han skal skjøte over eiendommen.

Det ble etter hvert en ny vending i rettsforhandlingene. Det ble utstilt usikkerhet om selger faktisk eide eller hadde råderett over eiendommen. Den var tinglyst på avdøde Anne Indrelid, men ifølge hennes testamentet er selger eieren og har borett så lenge han ønsker. Det påpekes også at han ikke skal få verdiene før han er eldre og moden nok. Dette testamentet var hemmelig, og enkemannen hadde ingen aning om at dette eksisterte.  Det dukket også opp en annen overraskelse underveis i saken.  Det viste seg at det i 35 år har bodd en slektning av Anne på tomten med muntlig avtale om livsvarig borett.

Dommer Sigrid Nysted var overrasket over denne informasjonen og at det ikke hadde blitt klarlagt tidligere. Hun presset partene om å vurdere forlik. Bugge tilbød seg å strekke seg til 10 millioner i dette forliket. Selger forteller i retten at Anne ikke ville selge eiendommen, mens hans motpart peker på at meldingene viser til at han vedkjenner at Indrelid har godtatt salget.

Selger hevder at han først trodde at Bugge ville kjøpe en annen tomt

Enkemannen Knut Indrelid vitnet og hevder at verken han eller Anne hadde gitt inntrykk av samtykke til salg, men at selger har diskutert et salg av en annen utmarkseiendom i nærheten. Videre forteller han at han ikke visste om salget før advokaten gjorde han oppmerksom på det.

– Det var vårt paradis, og vi ville flytte dit når Anne ble frisk, forteller han.

Selger forklarte videre at han først trodde at det var utmarkseiendommen i Senja som Bugge var interessert i. Men valgte likevel å fortsette dialogen da han forsto at det ikke var riktig tomt Bugge ville ha.

Bugges advokat hevder at ekteparet Indrelid var involvert tidlig i prosessen og at det var startet opp en prosess for å gi selgeren råderett over eiendommen. Dette er selger uenig i, og hevder at det verken finnes bevis for at han har eid eiendommen eller at ekteparet Indrelid har gitt samtykke.

Bugge forteller videre i retten at han ikke har hatt råd til å kjøpe en ny eiendom for å realisere sitt prosjekt og at han har i de siste årene hatt store tap.

– Like før koronaen var min formue på seks millioner. Jeg er ikke i økonomisk i stand til å bygge det jeg planla, men jeg kan fortsatt kjøpe tomta fordi banken har forpliktet seg til å låne meg pengene. Jeg er derfor i stand til å gjøre opp mine forpliktelser ovenfor selger, forteller han.

 

Retten mente at messengersamtalen ikke var bindende

 

Tvisten ble avgjort i november, og Bugge endte opp med å tape på alle punkter i søksmålet, til tross for at retten konstanterte at motparten ikke hadde fortalt hele sannheten.

Selgers advokat bruke mye tid på å forklare mannens diagnoser og det faktum at han var under økonomisk vergemål. Dette fant ikke dommeren avgjørende, men mente at avtalen over facebookmessenger ikke kunne være like bindene som om den hadde blitt gjort i mer formelle former. Hun slo også fast at selger ikke hadde råderett over eiendommen.

I dommen står det at:

«Øvrig formell dokumentasjon som kan kaste lys over eierforholdene, er ikke fremlagt. Det er med andre ord ingen formelle holdepunkter for at (selgeren) på noe tidspunkt har vært eier av eiendommen».

Retten mener derfor at eiendommen ikke kan overdras til Bugge, avhengig av om salgsavtale er inngått. Eierens samboer frifinnes derfor for krav om overskjøting av eiendommen.

Retten uttalte dette om Messenger som kjøpsplattform:

«I saken her er det ikke tale om avtaleinngåelse gjennom muntlig kommunikasjon. Plattformen som partene benyttet for kontakten dem imellom – Facebook Messenger – er likevel utpreget uformell. Messenger er en meldingsapplikasjon som gir anledning til å føre fortløpende samtaler med umiddelbare meldinger og «reaksjoner» i form av hjerter, smilefjes og andre såkalte «emojis». Et utsagn avgitt på Messenger vil følgelig – på grunn av plattformens karakter og funksjonalitet – lett bli oppfattet som mindre formelt og definitivt enn et tilsvarende utsagn avgitt i for eksempel en e-post. Slik retten ser det, har det i utgangspunktet formodningen mot seg at en stor og verdifull fast eiendom blir solgt alene gjennom kommunikasjon på Messenger.»

Skeivt forhold mellom partene 

Andre forhold det ble lagt vekt på var selve styrkeforholdet mellom partene. Bugge  er en voksen mann med profesjonell erfaring imens selgeren er ung og arbeidsledig med diverse funksjonsforstyrrelser. Han har ingen god innsikt i verken eiendomssalg eller andre større økonomiske disposisjoner.

Retten påpeker at forskjellen mellom disse partene kom tydelig frem i løpet av messengersamtalen,

Etter rettens syn kunne Bugge, ut fra den responsen han fikk fra (selgeren), ikke uten videre legge til grunn at hans potensielle medkontrahent hadde noen forståelse av den språklige – og i alle fall ikke den rettslige – betydningen av Bugges formuleringer».står det i dommen.

Dermed mener retten også at selgeren ikke har erstatningsansvar ovenfor Bugge.

«I den grad Bugge har innrettet seg etter en oppfatning om at han hadde kjøpt eiendommen (…), må han følgelig selv bære risikoen for dette».

Bugge forklarer at han er meget skuffet over dommen. Han har ikke avgjort om han skal anke enda, men mener at det er flere av momentene i dommen som lagmannsretten bør avgjøre.  Han har likevel et godt forhold til selgeren og de hadde flere konversasjoner under rettsforhandlingene.

– Jeg ønsker ham alt absolutt godt. Og jeg synes der er veldig trist at det jeg oppfattet som en god dialog mellom to familier snudde helt rundt da en advokat kom inn i bildet, forteller han.

Han forteller videre at den opprinnelige eieren hadde ikke ønsket noen stor utbygging og at dette ville han følge.

– Jeg mener virkelig at dette var en sak hvor alle kunne blitt fornøyde. Så møter han en advokat som vil bygge boligblokk.

Selgers advokat mener at dommen er korrekt. Videre forteller han at klientens hans er lettet, men også er som et barn og ikke har full forståelse for hva som har skjedd.

 

 

Rull til toppen